Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/02269 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FWMR

Minute : 26/00351

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

AFFAIRE :

[Y] [M]

C/

[E] [P]

Copies certifiées conformes Me Sylvie DAVID Madame [E] [P] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [M] demeurant 112 rue Saint André - 59800 LILLE Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [E] [P], demeurant 29 rue Jean Gouzo - 44490 LE CROISIC comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Claire PIAN

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 11 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02269

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 1er mars 2025, Monsieur [Y] [M] a consenti à Madame [E] [P] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé 29 rue Jean Gouzo - LE CROISIC (44490), moyennant un loyer mensuel de 575 euros, provision sur charges incluse.

Le 19 juin 2025, Monsieur [Y] [M] a fait délivrer à Madame [E] [P] un commandement de payer la somme de 1.725 euros en principal (loyers impayés des mois d’avril 2025, mai 2025 et juin 2025).

Par acte du 19 septembre 2025, Monsieur [Y] [M] a fait assigner Madame [E] [P], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1104 et 1741 du code civil, L433-1 et suivants, L412-1 et suivants, L153-1 et L513-2 du code des procédures civiles d’exécution, devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-NAZAIRE, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion de la locataire.

L’assignation n’ayant pas été dénoncée à la préfecture de la Loire-Atlantique, l’affaire, appelée à l’audience du 17 décembre 2025, a été renvoyée à l’audience du 11 mars 2026, pour régularisation.

Par acte du 31 décembre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture de la Loire-Atlantique le 2 janvier 2026, Monsieur [Y] [M] a de nouveau fait assigner Madame [E] [P] pour l’audience du 11 mars 2026, en formulant les mêmes demandes.

A l'audience du 11 mars 2026, Monsieur [Y] [M], représenté par son conseil, a réitéré les demandes figurant dans l’acte introductif d’instance, aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, et donc la résiliation de plein droit, à la date du 1er août 2025 ;ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [E] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, du logement qu’elle occupe 29 rue Jean Gouzo - LE CROISIC (44490),condamner Madame [E] [P] à lui payer :- la somme principale de 2.300 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, outre les provisions sur charge, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, - la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Il a précisé d’une part que les parties s’étaient entendues sur une réduction du loyer, à hauteur de 480 euros par mois, à compter du mois d’août 2025 et, d’autre part, que la locataire avait réglé les échéances des mois de janvier, février et mars 2026.

Madame [E] [P], qui a comparu en personne, n'a pas contesté l’existence d’une dette locative. Elle a toutefois indiqué ne pas avoir réglé l’intégralité de son loyer en raison de travaux qui n’ont pas été réalisés par le bailleur et a déclaré avoir l’intention de quitter le logement.

La juridiction n'a pas reçu communication du diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, l'assignation du 31 décembre 2025 et la date d'audience du 11 mars 2026 ont été portées à la connaissance du préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 02 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. L’article 7g de la même loi dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre et d’en justifier chaque année, à la demande du bailleur par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1224 du Code civil précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le bail signé le 1er mars 2025 entre Monsieur [M] et Madame [P] contient en page 4 une clause résolutoire prévoyant une résiliation immédiate et de plein droit du contrat un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas « de défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyer et des charges ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de minimal de six semaines durant lequel le locataire a la possibilité de régulariser la dette locative avant que ne soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire. Ces dispositions étant d’ordre public, les dispositions contractuelles qui prévoient un délai inférieur au délai minimal de six semaines, doivent être écartées au profit du délai de six semaines.

Selon exploit du 19 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à Madame [E] [P] un commandement de payer les loyers dans un délai de six semaines. La situation n'a pas été régularisée dans ce délai. En conséquence, il convient de constater la résiliation du contrat de bail, à la date du 1er août 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié depuis le 1er août 2025, Madame [E] [P] n'a plus aucun droit ni titre pour occuper le logement situé 29 rue Jean Gouzo à LE CROISIC (44490).

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de Madame [E] [P], et de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis 29 rue Jean Gouzo au CROISIC (44490) depuis le 1er août 2025, Madame [E] [P] cause au bailleur un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, en l’espèce 480 euros par mois (accord du bailleur sur une réduction du loyer initial).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [M] produit à l’appui de sa demande le bail signé le 1er mars 2025 et le commandement de payer du 19 juin 2025.

Au vu des pièces du dossier, il apparaît que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers pour les mois d’avril, mai, juin et juillet 2025 pour un montant total de 2.300 euros (575€ X 4 mois), dette locative arrêtée au 1er août 2025 telle que visée dans l’assignation

Madame [E] [P] sera donc condamnée à verser à Monsieur [Y] [M] la somme de 2.300 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 480 euros depuis le 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens

Madame [E] [P], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation du 31 décembre 2025, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [P], partie perdante, sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [M] une somme que l'équité commande de fixer à 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 1er août 2025, la résiliation du contrat de bail consenti par Monsieur [Y] [M] à Madame [E] [P], le 1er mars 2025, sur l'immeuble situé 29 rue Jean Gouzo - LE CROISIC (44490) ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [E] [P] ;

DIT qu'à défaut pour Madame [E] [P] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à Monsieur [Y] [M] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 480 euros, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à verser à Monsieur [Y] [M] la somme de 2.300 euros correspondant aux loyers et charges dus au 1er août 2025, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 480 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective du logement par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à verser à Monsieur [Y] [M] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [P] aux dépens d'instance et d'exécution, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2025, de l’assignation du 31 décembre 2025 et des notifications à la préfecture ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la Loire-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION, C. PIAN