Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 SEPTEMBRE 2026 __________________________

N° RG 26/03532 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LEZU

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 24 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Sophie MARCHESE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [J] [C] né le 15 Octobre 1972, demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [O] née le 26 Octobre 1987, demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE : 1 copie exécutoire à ; - Me Elisabeth WELLAND - Mme [Q] [O]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 18 février 2022 ayant pris effet le même jour, la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) a consenti à Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°3103020057, moyennant un loyer mensuel initial de 521,69€, outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 05 mars 2026, la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) a fait signifier à Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] un commandement de payer pour un montant de 1 650,15 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par actes de commissaire de justice en date du 19 mai 2026, la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) a fait assigner Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du locataire, condamner le locataire au paiement provisionnel de l'arriéré locatif, outre l'octroi d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel avec indexation.   L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 27 mai 2026.   À l'audience du 24 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 730,81 € arrêtée au 17 juillet 2026 (mois de juillet inclus).

Madame [Q] [O] était présente en personne. Monsieur [J] [C] n'a pas comparu.   Le diagnostic social et financier reçu des services sociaux du Département ayant fait l'objet d'un PV de carence, il n'a pu en être donné lecture à l'audience.   L'affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort, en application des dispositions de l'article R213-9-3 du Code de l'Organisation Judiciaire.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

    MOTIVATION   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 27 mai 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 19 février 2026, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 05 mars 2026, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 650,15 €.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l'espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 05 mai 2026 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 février 2022 à compter du 05 mai 2026.

Sur l'indemnité d'occupation

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice.   Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.   Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.   Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.   L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 1 006,45 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 05 mars 2026 et du décompte de la créance arrêtée au 17 juillet 2026 à la somme de 4 730,81€, que la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) rapporte la preuve de l'arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O]. La créance de la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) n'est donc pas sérieusement contestable.   En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) la somme provisionnelle de 4 730,81 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juillet 2026 (échéance du mois de juillet incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par  Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance.

Il est demandé la condamnation solidaire de Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O].

Même si les locataires sont co-titulaires du bail, leur solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une clause insérée dans le contrat de bail conformément à l'Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.En l'espèce, une clause de solidarité étant prévue au bail, chacun des colocataires (et sa caution éventuelle) est donc tenu au paiement de la totalité du loyer et des charges, même si l'autre ne paie pas sa part.

Sur la demande de délais de paiement   En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Suivant l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.   Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l'évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2, 11 mai 2000).   En l'espèce, Madame [O] explique avoir subi d'importants problèmes personnels. Elle fait valoir qu'elle a subi un licencicement économique ainsi que des problèmes de santé et que son conjoint est également sur le point d'être licencié en août 2026. Si la défenderesse affirme que le couple sera en mesure de régler sa dette, notamment grâce à l'indemnité de licenciement qui sera perçue par Monsieur [C], elle ne justifie pas de la capacité du couple à prendre en charge de façon pérenne le règlement du loyer, notamment en l'absence des deux sources de revenus, ni de leur chance de retrouver un emploi régulier à court terme. En tout état de cause, les locataires n'ont pas repris le paiement de leurs loyers courants. Les conditions de l'octroi d'un délai ne sont pas réunies.

Par ailleurs, le bailleur précise que les locataires n'ont pas communiqué de justificatif à jour de l'assurance du logement.

Dans ces conditions, la demande de délais présentée par Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] ne peut qu'être rejetée.

Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] seront par suite condamnés au paiement de l'indemnité d'occupation fixée plus haut à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux.

Il convient par ailleurs d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

    PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail d’habitation consenti par la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) à Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 février 2022 entre la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) d'une part, et Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], outre un emplacement de stationnement n°3103020057, sont réunies à la date du 05 mai 2026 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 1 006,45 € par mois,

DEBOUTE Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] de leur demande de délais de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,   CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) la somme provisionnelle de 4 730,81 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 juillet 2026 (échéance de juillet incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,   CONDAMNE Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] in solidum à payer à la SA 1001 VIES HABITAT (anciennement la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS) la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [C] et Madame [Q] [O] in solidum aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 05 mars 2026,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE