Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/11280 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6W4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 27 Juillet 2026

[M] [A]

C/

[N] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [M] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [N] [H], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Mai 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 7 août 2024, à effet au 9 août 2024, M. et Mme [M] [A], par l’intermédiaire de leur mandataire la société par actions simplifie (SAS) Sergic, ont donné à bail à M. [N] [H] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 379,00 euros, outre une provision sur charges de 150,00 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable. M. [M] [A] a, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, fait signifier à M. [N] [H] un commandement de payer la somme principale de 2 061,86 euros au titre des loyers et charges impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 24 juin 2025.   Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, M. [M] [A] a fait assigner M. [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Dire que M. [N] [H] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants introduits par lui dans le local à usage d’habitation sis [Adresse 5], à [Localité 4] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire que faute pour lui de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant, et ce, aux frais du défendeur ;Condamner M. [N] [H] au paiement de la somme de 3 455,81 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 23 juin 2025 ;Condamner M. [N] [H] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et charges ;Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, elle serait indexée sur l’indice INSEE des loyers qu’il évoluer à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;Condamner M. [N] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. A cette audience, M. [M] [A] comparaît représenté par son conseil.

Il maintient ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3 206,48 euros et précise ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du défendeur.

Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [N] [H] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [N] [H], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En l'espèce, M. [M] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juin 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».   Le bail conclu le 7 août 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 15 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [N] [H] le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 2 061,86 euros.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le versement du locataire à hauteur de 200 euros effectué le 3 juillet 2025 n'ayant pas permis d'apurer la totalité de la dette dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 août 2025, 24H00.   L’expulsion de M. [N] [H] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues :   Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’occurrence, le décompte produit par M. [M] [A] fait ressortir une dette d’un montant de 3.206,48 euros, créance arrêtée au 3 avril 2026, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

M. [N] [H], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie,

Il convient par conséquent de condamner M. [N] [H] à payer à M. [M] [A] la somme de 3.206,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2025 pour la somme de 2 061,86 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les indemnités d’occupation des mois d’août 2025 à avril 2026 inclus sont comprises dans la condamnation principale.

M. [N] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 532,94 euros, pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [M] [A] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, il n’y a pas de prévoir l’indexation de l'indemnité d'occupation sur l'indice INSEE de référence des loyers. La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture du Nord.

Il devra également verser à M. [M] [A] une somme qu’il est équitable de fixer au montant de 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [M] [A] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2024 entre M. [M] [A] et M. [N] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 4], sont acquises à la date du 4 août 2025, 24H00 ;

ORDONNE à défaut pour M. [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à M. [M] [A] la somme de 3 206,48 euros, créance arrêtée au 3 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2025 pour la somme de 2 061,86 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à M. [M] [A] une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 532,94 euros, à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à M. [M] [A] ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE M. [M] [A] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE à M. [N] [H] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord nord.gouv.fr) à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [N] [H] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture du Nord;

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à M. [M] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 27 juillet 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;