Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/01514 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBNTA

N° MINUTE : 26/00496

JUGEMENT

DU 17 Août 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ----------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [K] [U], chargée du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [D] [Z] [Q], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 22 Juin 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SIDR CCC à Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 09 décembre 2024, la Société d'Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [Q] [D] [Z] un logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 4]" sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 620,34 euros, hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SHLMR a fait signifier le 23 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2026, la SHLMR a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [D] [Z],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d'occupation et, en plus des dépens et frais d’expulsion, de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2026 et retenue utilement à cette date.

La SHLMR régulièrement représentée a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 8 722,61 euros.

Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais au regard du montant de la dette et de l’absence de paiement depuis le mois de janvier 2025.

Mme [Q] [D] [Z] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pourvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Elle déclare avoir démissionné de son emploi et demeure dans l’attente du versement de son solde de tout compte pour régler une partie de l’arriéré.

Elle précise qu’elle sera titulaire de l’Aide pour le retour à l’emploi (ARE) évaluée à la somme mensuelle de 1 300 euros. Elle ajoute qu’elle bénéficie de prestations sociales qui s’élèvent à 800 euros par mois. Elle dit assumer la charge de trois enfants dont un en garde partagée. Elle ne fait état d’aucun crédit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] par voie dématérialisée le 11 avril 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 avril 2026.

L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 09 décembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 23 octobre 2025, pour la somme en principal de 4 013,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 décembre 2025.

En conséquence, l’expulsion de Mme [Q] [D] [Z] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

Il s’évince en outre des dispositions de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que l’octroi de délais de paiement par le juge est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative.

N’ayant en outre effectué aucun paiement du loyer et des charges depuis le 06 janvier 2025 et ne justifiant pas de sa situation personnelle et financière exposée à l’audience, Mme [Q] [D] [Z] ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative, et doit donc être déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SHLMR produit un décompte démontrant que Mme [Q] [D] [Z] restait devoir la somme de 5 244,46 euros à la date du 04 décembre 2025.

À cet égard, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

Mme [Q] [D] [Z] qui ne conteste d'ailleurs pas le montant dû, sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme à la SHLMR, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025 sur la somme de 4 013,18 euros et à compter de l'assignation du 08 avril 2026 pour le surplus.

SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 04 décembre 2025, Mme [Q] [D] [Z] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle - égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié - soit 699,77 euros, payable donc à compter du 05 décembre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Mme [Q] [D] [Z], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d'exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n'y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

- DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 décembre 2024 entre la SHLMR, dûment représentée par son représentant au bail, et Mme [Q] [D] [Z] concernant le logement situé dans le groupe d'habitations "[Localité 5]" sis [Adresse 7] [Localité 6], sont réunies à la date du 04 décembre 2025 ;

- DEBOUTE Mme [Q] [D] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

- ORDONNE en conséquence à Mme [Q] [D] [Z] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

- DIT qu’à défaut pour Mme [Q] [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SHLMR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- CONDAMNE Mme [Q] [D] [Z] à payer à la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 5 244,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 04 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025 sur la somme de 4 013,18 euros et à compter de l'assignation du 08 avril 2026 pour le surplus ;

- CONDAMNE Mme [Q] [D] [Z] à payer à la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 05 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 699,77 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE Mme [Q] [D] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 17 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,