Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/00019 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DKOH

Nature de l’affaire : 5AE Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

M. [R] [V]

C/

M. [I] [E] [M]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

M. [R] [V], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Claire CANAZZI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [I] [E] [M], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

Mme [T] [Y] [B], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI GREFFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 11 Mai 2026 mise en délibéré au 07 Septembre 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le : à :

Copie délivrée le : à

EXPOSE DU LITIGE Selon acte d’huissier en date du 7 janvier 2025, M. [R] [V] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [I] [M] et Mme [T] [B] et demande au tribunal de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes : La somme de 3.534,32 euros au titre des réparations locatives,La somme de 638,28 euros correspondant à l’arriéré de charges récupérablesLa somme de 2.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte locative de novembre 2023 à janvier 2024La somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civileLes entiers dépens de l’instance. M. [V] expose avoir, par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, donné à bail à M. [M] et Mme [B], un logement sis [Adresse 3], bien géré par son mandataire, la société CASA MEA IMMOBILIER, moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros et le dépôt d’une garantie du même montant. Il indique qu’un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le jour de la signature du bail et que les locataires ont quitté les lieux le 23 octobre 2023. Il précise qu’un état des lieux de sortie a été dressé ce même jour, constatant des dégradations, que les locataires ont refusé de le signer et que, souhaitant vendre son bien dans les meilleurs délais, un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 26 octobre 2023. Il produit un décompte de départ location duquel est imputé le montant du dépôt de garantie et fait valoir le fait que, malgré plusieurs courriers recommandés et mises en demeure, les locataires n’ont jamais régularisé la situation. En réponse aux écritures des demandeurs, M. [V] souligne que les locataires réglaient régulièrement le loyer en retard ; il fonde notamment sa demande sur les dispositions du décret du 26 août 1987 dressant la liste des réparations à la charge des locataires. Il s’oppose aux dires de M. [M] et Mme [B] qui contestent être responsables des dégradations, invoquent l’usure normale et arguent d’une humidité structurelle. Il maintient sa demande relative au paiement de l’arriéré des charges et affirme que les dégradations sont la conséquence d’un défaut manifeste d’entretien. Il demande au tribunal de débouter les défendeurs de leur demande de dommages et intérêts fondée sur l’irrégularité du congé et sur la responsabilité du gestionnaire du bien. Pour leur part, M. [M] et Mme [B] s’opposent à la demande du bailleur relative aux réparations locatives, aux motifs que leur responsabilité ne saurait être engagée : Le problème relatif au meuble-vasque n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie et Mme [B] avait d’ailleurs signalé qu’il s’était détaché du mur au gestionnaire du bien qui a mandaté un plombier qui n’a effectué aucune réparationL’instabilité de la lunette des toilettes nécessite uniquement un ajustement mécanique sans caractère de détériorationLes trous dans les murs figuraient déjà dans l’état des lieux d’entrée, la pose d’une tringle relève de leur droit à un aménagement léger du bien et il ne saurait être question de mettre à leur charge des travaux de remise à neuf du bienIl existe un problème structurel d’humidité qui génère des désordres lesquels ne sont pas dus à un défaut d’entretien du bienMme [B] indique avoir signalé à l’agence gestionnaire du bien que les carreaux de faïence de la salle de bains se décollaient et les traces de calcaire sont superficielles selon les termes du constat d’huissierLes traces sur les murs du cellier figuraient sur l’état des lieux d’entréeLe procès-verbal de constat indique expressément que les murs du séjour sont en bon état Les traces dans la cuisine relèvent de l’usure normale et ils n’avaient ni le pouvoir ni l’obligation de procéder eux-mêmes à la réparation du lave-vaisselle, équipement intégré au logement.Les locataires précisent avoir procédé à un nettoyage complet de l’appartement à leur départ, avoir fait procéder à l’entretien des climatiseurs en janvier 2023, avoir quitté l’appartement moins d’un an après et avoir toujours régulièrement réglé le loyer. Ils demandent au tribunal de débouter M. [V] de ses demandes relatives aux réparations locatives ; concernant l’arriéré des charges, ils ne contestent pas en être débiteurs mais précisent n’avoir jamais reçu de factures ; ils sollicitent le débouté de M. [V] pour cette raison et à titre subsidiaire, la compensation avec le dépôt de garantie conservé par le bailleur et la restitution à leur profit de la somme de 561,72 euros. Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts de M. [V], ayant eux-mêmes sollicité, à de multiples reprises, l’intervention de professionnels pour réparer ce qui était défectueux dans l’appartement ; de plus, le bien a été loué dès le 21 décembre 2023, ce qui exclut toute perte de jouissance ou carence locative et M. [V] ne justifie d’aucune vacance ni préjudice réel, ni faute des locataires. A titre reconventionnel, les consorts [Z] sollicitent la condamnation de M. [V] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils indiquent que tant le bailleur que l’agence gestionnaire ont régulièrement manqué à leurs obligations de réparations malgré leurs multiples demandes. Ils soulignent l’irrégularité du congé qui ne leur a pas été délivré dans les formes et délais légaux et est, donc nul ainsi qu’un abus d’autorité du mandataire du bailleur. Ils précisent avoir subi un préjudice moral et matériel du fait de ces irrégularités. Appelée à l’audience initiale du 3 février 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 11 mai 2026. A cette audience, M. [V], par l’intermédiaire de son avocat, Me PERFETTINI, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions, repris oralement. M. [M] et Mme [B], par l’intermédiaire de leur avocat, Me [X], ont maintenu oralement les termes de leurs conclusions. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026. Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande au titre des réparations locatives : L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Selon l'article 1735 du code civil : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ». En application de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de : « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement » « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction cas fortuit ou force majeure… » Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives, les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. S'il repose sur le preneur une obligation de restituer les lieux dans l'état dans lequel il les a reçus, cela ne concerne que les réparations locatives et non l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage, ce qui exclut la réfection à neuf. En l’espèce, M. [V] sollicite, au titre des réparations locatives, la somme de 3.534,32, déduction faite du dépôt de garantie de 1.200 euros.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats, les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi qu’un constat d’huissier ; les locataires s’opposent à cette demande, exposant que le logement a été restitué dans un état similaire à celui où il a été reçu et qu’ils ne sont responsables d’aucune dégradation. Ils produisent, par ailleurs, quelques échanges de mails avec le gestionnaire, entre 2021 et 2023, faisant état d’un certain nombre de désordres, notamment au niveau de la porte d’entrée, du lave-vaisselle et de la plomberie. En l’état, seul l’examen comparé des deux états des lieux sera retenu, certains désordres décrits dans le procès-verbal de constat ne figurant pas à l’état des lieux de sortie, comme le meuble-vasque décroché dans les toilettes, les carreaux de faïence de la salle de bains décollés, la poignée de la menuiserie du séjour détériorée ou encore l’état de saleté de la terrasse. L’examen des états des lieux fait notamment ressortir les différences suivantes : Un abattant des toilettes à remplacer : il est à noter qu’aucune demande n’est faite à ce titre5 trous et une plinthe arrachée dans le séjour2 trous supplémentaires dans la chambre 1Traces d’humidité dans la chambre 3Du calcaire sur la robinetterie de la salle de bains attenante à la chambre3 trous dans le cellierUn éclat sur la façade sous l’évier, étant précisé que l’état des lieux d’entrée mentionnait un évier abiméUne absence d’entretien de la climatisation.M. [V] produit également une facture de la société CP PLOMBERIE du 2 février 2024 relative au nettoyage et à l’entretien de la climatisation d’un montant TTC de 352 euros (et non 320 euros) ; néanmoins, il est noté dans l’état des lieux de sortie que l’entretien de la climatisation a été effectué pour la dernière fois en février 2023. Les locataires ayant quitté les lieux le 23 octobre 2023, il échet de constater qu’ils ont satisfait à leur obligation contractuelle d’entretien de la climatisation ; M. [V] sera débouté de sa demande à ce titre. S’agissant des travaux de peinture facturés 3.613,02 euros, il convient de rappeler qu’il existait des trous et des traces sur les murs lors de l’entrée dans les lieux et que, selon une jurisprudence constante, le bailleur ne saurait mettre à la charge du locataire, la remise à l’état neuf du logement. Il convient, par ailleurs, d'appliquer un coefficient de vétusté du fait de l'usage normal de l'appartement durant 26 mois et de ramener à la somme de 1.600 euros les frais de peinture à la charge des locataires. M. [V] sera également débouté de sa demande relative aux travaux de nettoyage pour un montant de 400 euros, les photographies versées aux débats par les consorts [M] et [B] ne montrant pas l’état de crasse invoqué par le bailleur et justifiant le montant réclamé.

Ainsi, au vu de la pièce n° 8 de M. [V], les réparations locatives seront évaluées à la somme de 1.600 euros de laquelle il sera déduit le dépôt de garantie de 1.200 euros que le bailleur n'a, à juste titre, pas restitué dans le délai légal qui lui était imparti du fait de ces dégradations locatives. Sur la demande relative à l’arriéré de charges : Selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987, les charges récupérables incluent les dépenses liées à la consommation d’eau des logements. M. [V] justifie de la production de 3 factures d’eau pour le logement concerné, établies pendant le temps de présence de M. [M] et Mme [B] ; ces derniers, tout en ne contestant pas être débiteurs des sommes réclamées, prétendent n’en avoir jamais eu connaissance. En l’état, il sera fait droit à la demande de M. [V] et les consorts [M] et [B] seront solidairement condamnés au paiement de la somme totale de 638,28 euros au titre des trois factures d’eau. Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs : En l’espèce, M. [V] sollicite la somme de 2.400 euros à ce titre, exposant n’avoir pu louer le logement pendant 2 mois. Les locataires s’étonnent de cette demande alors qu’ils n’ont eu de cesse de réclamer l’intervention de professionnels pour réparer ce qui était défectueux dans l’appartement. Il résulte des pièces produites que le bien a été reloué le 21 décembre 2023, soit moins de deux mois après le départ des consorts [Z]. De plus, ainsi que cela vient d'être exposé, les réparations à la charge des locataires étaient de faible importance et il n'est pas démontré que l'appartement ne pouvait pas être remis en location dans un délai raisonnable. En l’état, M. [V] ne justifiant pas de l'impossibilité dans laquelle il se serait trouvé de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du bien, sera débouté de sa demande. Sur la demande reconventionnelle des locataires : M. [M] et Mme [B] sollicitent la condamnation de M. [V] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ce dernier ayant manqué à ses obligations de délivrance et de réparation : - manquement à l’obligation de réparations : En l’espèce, les locataires soutiennent avoir subi des désordres dans le logement sans que le bailleur ou son mandataire n’effectuent les travaux nécessaires. -non-respect des règles procédurales quant au congé : En l’espèce, les locataires font valoir le fait que le congé donné par le bailleur, ne l’a pas été fait officiellement et que le délai de 6 mois n’a pas été respecté, en sorte que l’agence CASA MEA, mandataire de M. [V] les a pressés de partir et a fixé la date d’état des lieux de sortie de manière unilatérale. En application de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, force est de constater que les consorts [Z] ne rapportent pas la preuve d’une inexécution ou d’une mauvaise exécution du contrat par M. [V] et pas plus du préjudice qui en serait résulté pour eux. En l’état, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes : L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes présentées à ce titre. Chaque partie conservera la charge de ses dépens. Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe, -CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [T] [B] à payer à M. [R] [V] la somme de 1.600 euros au titre des travaux de peinture, de laquelle somme sera déduit le dépôt de garantie de 1.200 euros non restitué, soit la somme due de 400 euros, -DEBOUTE M. [R] [V] du surplus de ses demandes relatives aux réparations locatives, -CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [T] [B] à payer à M. [R] [V] la somme de 638,28 euros au titre des factures d’eau, -DEBOUTE M. [R] [V] de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs, -DEBOUTE M. [I] [M] et Mme [T] [B] de leur demande de dommages et intérêts, -DEBOUTE les parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens, -ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION