Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 26/00025 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MZFV

AFFAIRE : [G], [X] C/ S.A.R.L. [Localité 1] VILLA SULLY

Le : 10 Septembre 2026

Copie exécutoire et copie à : Me Margot BLANCHARD la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 10 SEPTEMBRE 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de [Localité 1], assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [M] [G] née le 20 Août 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [X] né le 18 Mars 1971 à [Localité 3], demeurant Mme [M] [G] [Adresse 1]

tous représentés par Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocats au barreau de [Localité 1], Maître Vincent TREQUATTRINI de la SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 1] VILLA SULLY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Margot BLANCHARD, avocat au barreau de [Localité 1], Maître Arnaud LACROIX DE CARIES DE SENILHES, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 18 Décembre 2025 pour l’audience des référés du 22 Janvier 2026 ; Vu les renvois successifs et le renvoi au 18 Juin 2026;

A l’audience publique du 18 Juin 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Septembre 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] sont propriétaires d’un appartement n° 305 situé dans un immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], exploité en résidence services senior par la société [Localité 1] VILLA SULLY, à laquelle ils ont consenti un bail commercial d’une durée de 18 ans, dont le principe a été constaté dans un acte authentique du 7 août 2015 contenant leur acte d’acquisition.

Le bail lui-même a été consenti par acte authentique du 22 avril 2016, moyennant un loyer annuel de 13 337,95 euros, TVA de 10 % incluse, avec indexation, payable par trimestre à terme échu. Il est précisé dans l’acte du 7 août 2015 que « le bailleur donne expressément mandat au preneur d’émettre matériellement au nom et pour le compte du bailleur, les factures de loyers, détaillant le montant du loyer et la TVA y afférent ».

La SARL [Localité 1] VILLA SULLY a sollicité par courrier du 19 septembre 2023 la mise en place d’un moratoire pour le paiement des loyers. Le moratoire a été refusé par les bailleurs.

Les loyers n’étant pas régulièrement réglés, un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré au preneur le 11 août 2025, pour la somme de 27 245,43 euros. Aucune suite n’a été donnée.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] ont fait assigner la SARL [Localité 1] VILLA SULLY devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé en paiement des loyers.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2026, reprises à l’audience, Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] demandent au juge des référés de : Condamner le preneur à titre provisionnel au paiement de la somme de 43 561,02 euros au titre des loyers, charges impayés, outre intérêts à trois fois le taux d’intérêt légal, les intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris à compter d’avril 2023 et jusqu’au jour du règlement final,Condamner la SARL [Localité 1] VILLA SULLY à émettre les factures correspondantes,Condamner la SARL [Localité 1] VILLA SULLY au paiement des loyers échus et à la délivrances des factures correspondantes sous astreinte de 100 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de quinzaine suivant l’échéance,condamner la SARL [Localité 1] VILLA SULLY au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner la SARL [Localité 1] VILLA SULLY aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 11 août 2025. Les bailleurs font notamment valoir que le montant et l’exigibilité de leur créance ne sont pas sérieusement contestables. Selon eux, les difficultés économiques invoquées par le preneur ne constituent pas une contestation sérieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2026, la SARL [Localité 1] VILLA SULLY demande au juge des référés de : constater qu’il existe une contestation sérieuse,débouter Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] de l’ensemble de leurs demandes,condamner Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] au paiement de la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL fait notamment valoir que les demandes des bailleurs se heurtent à des contestations sérieuses concernant le montant des sommes dues, l’économie du contrat et l’évolution de son exécution.

Conformément aux articles 446-1 et 446-2-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement

En application du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats :

- Le bail en date du 22 avril 2016, - Le décompte des sommes dues arrêté en mai 2026, - Le commandement de payer du 11 août 2025.

La SARL SULLY conteste le montant réclamé estimant que le décompte produit ne constitue pas un état précis, détaillé et contradictoire des sommes facturées et réglées.

Cependant, le décompte figurant dans les dernières conclusions des demandeurs détaille précisément pour chaque année, le montant du loyer, celui de la TVA, de l’indexation et la déduction du renouvellement du mobilier, le tout conformément aux dispositions du contrat de bail. Il convient en outre de relever qu’il appartient à la SARL [Localité 1] VILLA SULLY selon le contrat de bail, d’éditer les factures trimestrielles. Pourtant, aucune de ces factures n’est produite, alors qu’elles auraient pu permettre de justifier l’existence d’une contestation des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de considérer que la SARL [Localité 1] VILLA n’émet pas de contestation sérieuse sur le quantum des sommes réclamées par les bailleurs.

La défenderesse se prévaut ensuite de discussions relatives à l’adaptation des obligations contractuelles et de nature à affecter l’exigibilité immédiate et intégrale des loyers réclamés. Or elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant de ces discussions. Seuls les bailleurs produisent un courrier de sa part datant de septembre 2023 aux termes duquel la SARL [Localité 1] VILLA SULLY sollicite un moratoire sans plus de précision sur les modalités de celui-ci.

A défaut de plus d’éléments, il sera considéré que ces éventuelles discussions ne remettent pas sérieusement en cause l’obligation de paiement du preneur.

Enfin la SARL [Localité 1] VILLA SULLY invoque un déséquilibre contractuel susceptible de remettre en cause les obligations réciproques des parties au bail. Pour l’établir la SARL [Localité 1] VILLA SULLY produit ses comptes annuels 2023. Ceux-ci permettent de caractériser un résultat déficitaire en 2022 et en 2023.

Néanmoins, ce seul document est insuffisant pour établir une dégradation des conditions économiques de nature à sérieusement remettre en cause l’équilibre économique du contrat au sens de la jurisprudence citée par la défenderesse. En effet, la seule circonstance que le preneur rencontre des difficultés économiques ne suffit pas à « priver de toute contrepartie réelle l’engagement souscrit ». Il sera par conséquent considéré qu’il n’existe pas de contestation sérieuse à la demande en paiement provisionnel des bailleurs.

En conséquence, au vu du décompte fourni, non sérieusement contesté, la SARL VILLA SULLY sera condamnée à leur verser à titre provisionnel la somme de 43 651,02 euros (mois de mai 2026 compris).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 11 août 2025 pour la somme de 27 245,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En effet, la demande de triplement de l’intérêt légal n’est pas fondée juridiquement par les demandeurs, aucun moyen ne figurant sur ce point dans leurs dernières conclusions, ni même dans l’assignation.

2. Sur la demande de condamnation à la remise des factures correspondantes.

Selon le contrat de bail (page 8), il appartient à la SARL [Localité 1] VILLA SULLY d’émettre matériellement au nom et pour le compte du bailleur, les factures de loyers.

Il n’est pas contesté que ces factures n’ont plus été émises depuis avril 2023, et la défenderesse n’explique pas pourquoi elle a cessé de le faire, alors que cette obligation figure au bail et n’est donc pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la SARL [Localité 1] VILLA SULLY sera condamnée à les émettre ainsi que les factures trimestrielles à venir, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, 30 jours après chaque échéance, dans la limite de 30 jours.

Pour le surplus, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de payer les loyers d’une astreinte, les bailleurs disposant d’autres voies de droit pour en obtenir le paiement forcé.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL [Localité 1] VILLA SULLY, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Dès lors, la SARL SULLY sera condamnée à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL [Localité 1] VILLA SULLY à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] la somme provisionnelle de 43 561,02 euros à valoir sur les loyers et charges suivant compte arrêté au mois de mai 2026 (mois de mai 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025 sur la somme de 27 245,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Condamne la SARL [Localité 1] VILLA SULLY à émettre les factures correspondantes et les factures trimestrielles à venir, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, 30 jours après chaque échéance, l’astreinte étant encourue dans la limite de 30 jours,

Déboute Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] de leur demande de condamnation sous astreinte au paiement des loyers,

Condamne la SARL [Localité 1] VILLA SULLY à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [M] [G] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [Localité 1] VILLA SULLY aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD