Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT du 10 Septembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/09216 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5IVU

AFFAIRE : M. [E] [X] ( la SELARL MCL AVOCATS) C/ S.A.S.U. ICADE PROMOTION (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)

Grosse délivrée le 10 Septembre 2026 À - la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES - la SELARL MCL AVOCATS

DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 Septembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X] né le 07 Août 1972 à VILLEJUIF, demeurant et domicilié 5 Avenue Mac Mahon 75017 PARIS

représenté par Maître Grégoire LADOUARI de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société ICADE PROMOTION, SASU immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 784 606 576, dont le siège social est sis 27 rue Camille Desmoulins - 92130 ISSY LES MOULINEAUX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société ICADE PROMOTION a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier nommé « Le W » situé 1 rue de la Turbine - 13008 Marseille, destiné à être vendu par lots en état futur d’achèvement.

Par contrat conclu le 17 octobre 2019, Monsieur [E] [X] a réservé au sein de cet immeuble les lots de copropriété n°59 et 22 constitués d’un appartement de type 3 avec terrasse et toiture-terrasse, et d’un emplacement de stationnement.

Par acte authentique du 28 août 2020, il a acquis ces lots auprès de la société ICADE PROMOTION, en état futur d’achèvement, pour un montant de 487.000 euros TTC. La date de livraison était fixée au premier trimestre 2022.

L’acte de vente stipulait la possibilité d’apporter des modifications au bien acquis, sous certaines conditions et moyennant le paiement d’un prix supplémentaire.

Par différents courriels adressés à son vendeur à compter du 20 février 2020, Monsieur [X] a interrogé la société ICADE PROMOTION sur la possibilité technique d’installer un jacuzzi en toiture-terrasse de l’immeuble, alors en cours de construction.

Par courriel du 16 avril 2021, il lui a adressé un dossier de demande de « travaux modificatifs acquéreur » ainsi qu’un chèque de banque.

Par courriel du 20 août 2021, Monsieur [X] a été informé que sa demande nécessiterait des études coûteuses et que le montant des travaux serait supérieur à 25.000 euros. Le 20 octobre 2021, Monsieur [X] a reçu un devis de la société ICADE PROMOTION indiquant, s’agissant des travaux sollicités en terrasse, la mention « Non possible au stade d’avancement du projet ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 décembre 2021, réitéré le 20 avril 2022, Monsieur [X] a mis la société ICADE PROMOTION en demeure d’avoir à procéder aux travaux et mesures nécessaires à la pose du jacuzzi sur le toit terrasse à ses frais, ou de formuler une proposition d’indemnisation en réparation du préjudice subi.

Par courrier du 31 mai 2022, la société ICADE PROMOTION a indiqué à Monsieur [X] avoir trouvé une solution afin de répondre à sa demande d’installation d’un jacuzzi et lui a transmis un devis d’un montant de 45.416,95 euros TTC concernant notamment des travaux de renforcement de la structure du plancher, la réalisation d’un faux plafond dans le séjour et la pose d’un isolant et de dalles sur plots renforcés sur le toit terrasse.

La livraison des biens acquis par Monsieur [X] est finalement intervenue le 24 novembre 2022, sans que les travaux relatifs à la pose du jacuzzi n’aient été réalisés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2024, Monsieur [E] [X] a fait assigner la société ICADE PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Marseille afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 42.704,95 euros au titre du coût des travaux, la somme de 60.000 euros au titre de la perte de valeur vénale du bien qui résulterait de l’impossibilité d’installer un jacuzzi, ainsi que la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 octobre 2025, Monsieur [X] demande au tribunal de :

- LE DIRE recevable et bien fondé en ses demandes ; EN CONSEQUENCE - CONDAMNER la société ICADE PROMOTION à lui verser la somme de 42.704,95 € sauf à parfaire, au titre de la perte de chance de pouvoir réaliser les travaux de renforcement de la dalle du toit terrasse à moindre coût, assortie des intérêts au taux légal ; - CONDAMNER la société ICADE PROMOTION à lui verser la somme de 60.000 € sauf à parfaire, au titre de la perte de la perte de valeur du bien du fait de l’impossibilité d’y installer un jacuzzi, assortie des intérêts au taux légal ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ; - CONDAMNER la société ICADE PROMOTION à lui verser la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile sur le fondement de l’article 700 du CPC ; - CONDAMNER la société ICADE PROMOTION aux entiers dépens ; - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 09 janvier 2026, la société ICADE PROMOTION demande au tribunal de :

- DEBOUTER Monsieur [X] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société ICADE PROMOTION dès lors que sa responsabilité délictuelle ne peut pas être engagée, - DEBOUTER Monsieur [X] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société ICADE PROMOTION des lors qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité, - DEBOUTER Monsieur [X] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société ICADE PROMOTION dès lors que ce dernier ne justifie pas des préjudices allégués, ni des quantums sollicités, - CONSTATER que l'exécution provisoire de la décision qui donnerait, en tout ou partie, satisfaction à Monsieur [X] serait incompatible avec la nature de l'affaire, - ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir de la décision qui donnerait, en tout ou partie, satisfaction à Monsieur [X], - DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande visant à ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - DEBOUTER Monsieur [X] de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER Monsieur [X] à verser à la société ICADE PROMOTION la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS

Sur les manquements de la société ICADE PROMOTION

Dans le cadre du présent litige, Monsieur [X] reproche en substance à la société ICADE d’avoir commis une faute en tardant à étudier sa demande de travaux supplémentaires visant à installer un jacuzzi sur la toiture-terrasse de son appartement, de sorte que le coût attaché à ces travaux, modique s’ils avaient été réalisés au moment de la construction de l’immeuble, serait devenu exorbitant et aurait entrainé une impossibilité de fait de réaliser ce projet.

Dans la mesure où la faute alléguée s’inscrit dans le cadre d’un contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre les parties et a trait à une modification contractuelle du bien acquis, le fondement des demandes de Monsieur [X] ne peut être que celui de la responsabilité contractuelle de la société ICADE, à l’exclusion de sa responsabilité délictuelle, initialement invoquée.

A cet égard, il convient de rappeler qu’en vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’acte de vente en état futur d’achèvement du 28 août 2020 stipule, s’agissant des travaux modificatifs ou complémentaires : « L’ACQUEREUR s'interdit de s'immiscer dans les opérations de construction à la charge du VENDEUR et de se prévaloir de la qualité de propriétaire pour donner des instructions aux architecte et entrepreneur.

L'ACQUEREUR, souhaitant apporter des modifications au BIEN ou faire des travaux supplémentaires, en fera la demande au VENDEUR. Ce dernier appréciera si cette demandé est réalisable et établira en accord avec L'ACQUEREUR un avenant descriptif et chiffré comprenant les conditions de paiement et les délais d'exécution. LE VENDEUR donnera directement aux architectes et entrepreneurs les instructions nécessaires. Le coût des travaux modificatifs et supplémentaires n'est pas compris dans le prix de vente ; il n'est donc pas garanti comme ce dernier. »

Dès avant la signature de cet acte authentique, Monsieur [X] avait sollicité la société ICADE PROMOTION en vue d’obtenir des informations sur les possibilités d’aménagement de la toiture-terrasse et d’installation d’un jacuzzi. Ainsi, par courriel du 20 février 2020 puis du 23 septembre 2020, il s’était enquis de la date jusqu’à laquelle il pouvait transmettre une demande de travaux supplémentaires. Par courriel du 24 septembre 2020, la société ICADE PROMOTION a répondu que la date d’ouverture des dossiers relatifs à ces demandes était reportée de trois mois pour des raisons d’organisation. Des échanges sont de nouveau intervenus entre les parties en novembre 2020, au cours desquels Monsieur [X] a sollicité des informations sur le caractère techniquement réalisable de son projet, son coût et la date d’ouverture des dossiers de demande de modifications. La société ICADE PROMOTION lui a indiqué en réponse qu’il était nécessaire de faire le point avec l’architecte de l’opération, notamment quant aux règles d’urbanisme et normes applicables, en précisant qu’une demande devrait être faite pour un renforcement de la dalle et de l’étanchéité à un endroit défini. Le dépôt des dossiers de demande de travaux modificatifs n’était pas encore ouvert à cette date.

Le 26 mars 2021, la société ICADE PROMOTION a transmis à Monsieur [X] le dossier à remplir pour transmettre sa demande de travaux. Dès le 29 mars, ce dernier a sollicité l’organisation d’un rendez-vous le maitre d’œuvre pour étudier la faisabilité de son projet. La société ICADE PROMOTION a répondu se rapprocher de l’architecte pour fixer un rendez-vous. Il n’est cependant pas démontré qu’elle aurait finalement donné suite à cette demande et organisé une rencontre comme sollicité par Monsieur [X].

Il résulte des pièces que le 16 avril 2021, Monsieur [X] a transmis sa demande de travaux modificatifs, portant entre autres sur l’installation en toiture-terrasse d’un jacuzzi dont les caractéristiques et l’emplacement étaient précisés. La société ICADE PROMOTION a accusé réception de cette demande le 19 avril 2021, en indiquant l’étudier et revenir vers lui au cours du mois de mai. Ce n’est toutefois que le 20 août 2021 que la société ICADE PROMOTION s’est manifestée, en confirmant à Monsieur [X] la nécessité de renforcer la dalle pour réaliser son projet, après études préalables et pour un coût « dépassant facilement les 25.000 euros ». Elle lui a par la suite transmis, le 20 octobre 2021, un devis chiffré relatif aux différentes modifications souhaitées, indiquant s’agissant de l’installation du jacuzzi : « non possible au stade d’avancement du projet (cf. mail du 20 août 2021) » et « les travaux de réalisation de piscine ou de jacuzzi sont soumis à l’autorisation générale ». Il est démontré que Monsieur [X] a accepté ce devis le 29 octobre 2021 en y apposant sa signature ainsi que la mention « bon pour accord ». Toutefois, par courrier d’avocat en date du 16 décembre 2021, il a mis la société ICADE PROMOTION en demeure de procéder à ses frais aux travaux ou de l’indemniser de son préjudice en lien avec l’impossibilité d’installer le jacuzzi. Par courrier du 31 mai 2022, la société ICADE PROMOTION a transmis un devis pour la réalisation des travaux à hauteur de 45.419,95 euros TTC.

Il résulte de cette chronologie que Monsieur [X] a informé dès l’origine son vendeur de son projet d’installer un jacuzzi sur sa toiture-terrasse en le sollicitant pour connaitre la faisabilité technique et financière des travaux. Il a par la suite transmis en temps et en heure sa demande de travaux modificatifs, accompagnée des pièces nécessaires, sur laquelle il appartenait à la société ICADE PROMOTION de statuer.

S’il affirme que cette société s’est montrée négligente dans la réponse apportée à cette demande, qui aurait été tardive et n’aurait pas été étudiée suffisamment en amont afin de permettre son intégration au calendrier des travaux de construction de l’immeuble, force est toutefois de constater que le contrat ne prévoit aucun droit acquis de l’acquéreur à la réalisation des travaux modificatifs demandés, ni aucun délai de réponse dans lequel le vendeur serait tenu de notifier sa position sur ces demandes. Il n‘est pas davantage stipulé que le vendeur aurait l’obligation d’intégrer les éventuels travaux modificatifs demandés dans le calendrier de construction de l’immeuble afin d’en limiter le coût pour l’acquéreur. Le contrat prévoit seulement que les travaux modificatifs éventuellement souhaités par l’acquéreur doivent faire l’objet d’une demande transmise au vendeur, qui « apprécie » si cette demande est « réalisable » et établit alors un avenant descriptif et chiffré concernant ces travaux.

En l’espèce, la société ICADE PROMOTION a bien respecté la procédure prévue par le contrat puisque les travaux modificatifs souhaités par Monsieur [X] ont fait l’objet d’une demande qui lui a été transmise, et à laquelle elle a répondu dans un premier temps le 20 août 2021 en précisant qu’ils nécessitaient des travaux et études préalables d’un coût important, puis le 20 octobre 2021 qu’ils n’étaient pas réalisables au stade d’avancement du projet.

Elle n’avait aucune obligation de répondre plus tôt à cette demande, d’autant que les travaux projetés n’étaient pas des modifications mineures mais nécessitaient d’étudier précisément leur adaptation à la structure et à l’étanchéité mise en place sur la toiture-terrasse. Le délai dans lequel il a été répondu à la demande n’apparait donc aucunement excessif.

La société ICADE PROMOTION n’avait pas davantage l’obligation d’intégrer ces travaux au planning de construction de l’immeuble en cours d’édification, alors que l’étude sur leur faisabilité et leur coût n’avait pas encore été effectuée et qu’aucun avenant contractuel validant ces travaux n’avait été signé.

Elle a par ailleurs légitimement pu penser que Monsieur [X] ne souhaitait plus donner suite à ce projet après qu’il ait été informé de son coût, puisque le requérant ne démontre pas avoir répondu au mail du 20 août 2021 pour confirmer qu’il souhaitait poursuivre sa demande, et qu’il a ensuite signé et accepté le devis du 29 octobre 2021 mentionnant l’impossibilité d’installer le jacuzzi.

Enfin, informée du mécontentement de Monsieur [X] et du maintien de sa demande, la société ICADE PROMOTION lui a transmis un devis permettant la réalisation de son projet le 31 mai 2022. Le devis concurrent produit par le requérant est tout à fait insuffisant à démontrer que celui de la société ICADE PROMOTION serait excessif ou injustifié et que le projet de Monsieur [X] aurait été réalisable à moindre coût, le montant du devis produit par le requérant étant manifestement dérisoire eu égard aux travaux projetés.

Aucun manquement contractuel de la société ICADE PROMOTION n’est ainsi établi.

Les demandes de Monsieur [X] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [X], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En équité, il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande formulée par la société ICADE PROMOTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [E] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux dépens ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix septembre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.