Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DU : 14 Septembre 2026 Président : FUSINA, Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE : Le ................................................... à Me .... Philippe CORNET....... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/02064 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6I3N

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [K] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [R] né le 01 Décembre 1960 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Franco TCHIDOUDOUKA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé du 29 mai 2015 prenant effet le 1er septembre 2015, M. [A] [K] [P] a loué à M. [I] [R] un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer initial mensuel de 380 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Une cave a également été louée à M. [I] [R] selon bail en date du 22 septembre 2023, avec un loyer initial de 200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [A] [K] [P] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024 pour l’appartement, et le 18 janvier 2024 pour la cave.

Deux nouveaux commandements de payer ont été délivrés le 20 novembre 2024 pour l’appartement et le 29 avril 2024 pour la cave.

Les commandements de payer sont restés infructueux.

Le demandeur précise qu’en raison d’un arrêté de mise en sécurité du 3 septembre 2025 relatif à l’immeuble sis [Adresse 3], sans évacuation des occupants, le paiement des loyers est suspendu depuis le mois d’octobre 2025, ce qui n’est pas le cas des charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, auxquels il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, M. [A] [K] [P] a fait assigner M. [I] [R] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 8 juin 2026 aux fins de : - Constater la résiliation des baux concernant l’appartement et la cave, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation desdits baux ; - Ordonner l’expulsion immédiate du locataire si besoin avec le concours de la force publique ; - Condamner le locataire à payer les sommes suivantes : la somme de 720,02 euros concernant l’appartement et 3.611,64 euros concernant la cave avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre des indemnités mensuelles d’occupation de 471,22 euros pour l’appartement et 214,44 euros pour la cave ;la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A cette audience, M. [A] [K] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant au 3 juin 2026 à la somme de 4.635,17 euros concernant l’appartement et 4.636,38 euros concernant la cave. Il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Cité à l’étude, M. [I] [R] est représenté par son avocat et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant des difficultés de santé et des difficultés d’ordre professionnel. Il propose de régler la somme de 300 euros par mois en supplément du loyer pour l’apurement de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

M. [A] [K] [P] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 20 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 8 juin 2026.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2 et 1240 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

S’agissant de l’appartement En l’espèce, un commandement de payer a été délivré le 20 novembre 2024 pour l’appartement pour un montant en principal de 651,24 euros, visant un délai de deux mois.

La somme visée au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’a pas été intégralement payée dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Pour précision, l’arrêté de mise en sécurité précité, suspendant le paiement des loyers est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 20 janvier 2025, et d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, M. [I] [R] sera condamné à payer à M. [A] [K] [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 475,66 euros), à compter du 21 janvier 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à M. [A] [K] [P].

Cette somme ne sera toutefois due qu’à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité du 3 septembre 2025 numéro 2025-03274 de la Ville de [Localité 2] relatif à l’immeuble sis [Adresse 3] joint au dossier (pièce 15).

S’agissant de la cave En l’espèce, un commandement de payer a été délivré le 29 avril 2024 pour la cave pour un montant en principal de 760,67 euros, visant un délai d’un mois.

La somme visée au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’a pas été intégralement payée dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 29 mai 2024, et d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés.

Enfin, M. [I] [R] sera condamné à payer à M. [A] [K] [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 214,44 euros), à compter du 30 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à M. [A] [K] [P].

Au regard de l’acquisition des deux clauses résolutoires, les demandes subsidiaires de résiliation desdits baux sont sans objet.

Sur le paiement de sommes

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l’article 16 du code de procédure civile,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail de l’appartement et du bail de la cave n’est aucunement contesté par M. [I] [R]. Le décompte produit tient compte de l’arrêté de mise en sécurité précité et suspendant le paiement des loyers s’agissant de la résidence principale à compter du 1er octobre 2025.

Il résulte du décompte locatif actualisé au 3 juin 2026 que le montant de la dette s’élève à la somme de 4.635,17 euros concernant l’appartement et 4.636,38 euros concernant la cave.

Il convient donc de condamner M. [I] [R] à payer à M. [A] [K] [P] les sommes de 4.635,17 euros concernant l’appartement et 4.636,38 euros concernant la cave, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, à la suite d’un arrêté de mise en sécurité du 3 septembre 2025 relatif à l’immeuble sis [Adresse 3], sans évacuation des occupants, le paiement des loyers est suspendu depuis le mois d’octobre 2025, ce qui n’est pas le cas des charges.

Dès lors, la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas vocation à s’appliquer, seules les charges étant en l’occurrence impayées avant l’audience.

En revanche, au regard du montant de la dette globale de 9.271,55 euros et de son antériorité, il n’est pas suffisamment justifié de la capacité de M. [I] [R] à respecter un échéancier de paiement. A fortiori, la sous-location de la cave effectuée par celui-ci, en méconnaissance non seulement des règles contractuelles mais aussi de la loi pénale, doit être pris en considération dans l’appréciation de l’opportunité de l’octroi de tels délais.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par M. [A] [K] [P], M. [I] [R] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de M. [A] [K] [P] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 mai 2015 prenant effet le 1er septembre 2015 entre M. [A] [K] [P] et M. [I] [R] concernant l’appartement sis [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 mai 2015 prenant effet le 1er septembre 2015 entre M. [A] [K] [P] et M. [I] [R] concernant l’appartement sis [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5] à la date du 20 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [K] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [A] [K] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 475,66 euros) ;

RAPPELLE que cette somme ne sera toutefois due qu’à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité du 3 septembre 2025 numéro 2025-03274 de la Ville de [Localité 2] relatif à l’immeuble sis [Adresse 3] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 22 septembre 2023 entre M. [A] [K] [P] et M. [I] [R] concernant la cave située [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu en date du 22 septembre 2023 entre M. [A] [K] [P] et M. [I] [R] concernant la cave située [Adresse 3] à la date du 29 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [A] [K] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [A] [K] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 214,44 euros) ;

CONDAMNE M. [I] [R] à verser à M. [A] [K] [P] les sommes de 4.635,17 euros concernant l’appartement et 4.636,38 euros concernant la cave, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [I] [R] de sa demande en délais de paiement de la dette locative concernant l’appartement et la cave ;

DEBOUTE M. [I] [R] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [A] [K] [P] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [R] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,