Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Bénédicte LAVILLE Monsieur [G] [Z] Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09218 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBA4N

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 06 JUILLET 2026 PROROGÉE EN DATE DU 02 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ayant pour sigle RIVP dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par le Cabinet GENON-CATALOT & PARENT en la personne de Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEURS Madame [K] [V] épouse [Z] demeurant [Adresse 2] assistée de Maître Bénédicte LAVILLE, avocate au barreau de PARIS,vestiaire B1141(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2026-001900 du 10/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [G] [Z] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09218 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBA4N

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet au 9 septembre 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 865,55 euros, outre 225 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025 un commandement de payer la somme de 2781,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z], - condamner solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 3 octobre 2025, soit la somme de 3962,87 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que les locataires perçoivent 1520,46 euros de ressources mensuelles et ont des charges de 250 euros par mois. Ils sont parents de trois enfants. La dette locative a été générée à la suite de la faillite de leur entreprise en 2017, qui a entraîné une chute durable des ressources. Le couple s’est séparé en novembre 2024 mais le divorce n’a pas encore été prononcé. Madame [K] [V] épouse [Z] demeure dans le logement avec les enfants. Le dépôt d’un dossier auprès du FSL a été effectué.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A cette audience la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5324,71 euros euros. Elle a indiqué que Madame [K] [V] épouse [Z] a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois. Dans ces conditions, elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [K] [V] épouse [Z], asssitée de son conseil, a reconnu à l’audience le montant de la dette et confirmé les termes du diagnostic social et financier, sauf a préciser que son dernier versement n’a pas été enregistré au décompte produit par le bailleur car étant plus récent. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 50 euros par mois, le 15 de chaque mois, en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été prorogée et mise en délibéré au 2 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [G] [Z] n’a pas délivré congé au bailleur et que Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] demeurent mariés. Monsieur [G] [Z] demeure donc tenu vis-à-vis de la RIVP.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025 soit au six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 octobre 2025.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties à effet au 9 septembre 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 31 juillet 2025 pour la somme en principal de 2781,48 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 septembre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] restaient devoir la somme de 5324,71 euros euros à la date du 12 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 550 euros le 15 avril 2026). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Madame [K] [V] épouse [Z] reconnaît le montant de la dette à l’audience sous réserve d’un dernier versement plus récent que la date du décompte, dont l’encaissement effectif par le bailleur n’est pas établi.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 5324,71 euros arrêtée au 12 mai 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2781,48 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.Il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Demeurant mariés, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 13 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois. La dette locative demeure à un niveau relativement faible au regard des ressources de Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z]. Le dépôt d’un dossier auprès du FSL a été effectué, afin de permettre le cas échéant un apurement de la dette. Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] s’inscrivent pas ailleurs dans des démarches en vue d’accéder à un emploi. Au final, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] paraissent en capacité de respecter l’échéancier de paiement proposé à l’audience.

Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation du 23 octobre 2025 et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 9 septembre 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) et Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 550 euros le 15 avril 2026) la somme de 5324,71 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 pour la somme de 2781,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 50 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] seront solidairement tenus au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 13 mai 2026, * qu'à défaut pour Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [V] épouse [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation du 23 octobre 2025 et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection