Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : La SARL FILMS SANS FRONTIERES

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00898 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXAB

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 6 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 2 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS Madame [V] [R] demeurant [Adresse 1] (SUISSE) Madame [Q] [K] demeurant [Adresse 2] Monsieur [M] [K] demeurant [Adresse 3] Madame [T] [K] demeurant [Adresse 4] Madame [A] [B] demeurant [Adresse 5] Monsieur [J] [R] demeurant [Adresse 6] Monsieur [Z] [R] demeurant [Adresse 7] Madame [G] [R] demeurant [Adresse 8] Madame [H] [R] demeurant [Adresse 9] Madame [F] [O] demeurant [Adresse 10] (GRANDE-BRETAGNE) Madame [I] [O] demeurant [Adresse 11] Monsieur [D] [K] demeurant [Adresse 12] Madame [U] [N] demeurant [Adresse 13]

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00898 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXAB

Madame [S] [K] demeurant [Adresse 14]) (ETATS-UNIS) Madame [E] [K] demeurant [Adresse 15] non comparante, ni représentée Madame [X] [K] demeurant [Adresse 16]

représentés par Maître Marc GAILLARD, représentant de la SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C962

DÉFENDERESSE FILMS SANS FRONTIERES Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [Adresse 17] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00898 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXAB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er octobre 2009, Madame [V] [R], Madame [Q] [K], Monsieur [M] [K], Madame [T] [K], Madame [A] [B], Monsieur [J] [R], Monsieur [Z] [R], Madame [G] [R], Madame [H] [R], Madame [F] [O], Madame [I] [O], Monsieur [D] [K], Madame [U] [N], Monsieur [S] [K], Madame [E] [K], et Madame [X] [K], ont donné à bail à la SARL FILMS SANS FRONTIERES, un local à usage d’habitation situé au [Adresse 18], pour un loyer mensuel de 2916,67 euros avec une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’indivision [W]-[O]-[B] a fait signifier en dernier lieu par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 19179,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, 4ème trimestre 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, l’indivision [W]-[O]-[B] a fait assigner la SARL FILMS SANS FRONTIERES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire, ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sans respect du délai de 2 mois prévu par l’article 412-1 du code de la construction et de l’habitation, condamner la SARL FILMS SANS FRONTIERES à lui payer les loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’acquisition (le 2 décembre 2025), soit la somme de 8740,87 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 6000 euros, outre les charges, et avec indexation, condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A l'audience, l’indivision [W]-[O]-[B], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 20348,09 euros au 20 mai 2026, 2ème trimestre 2026 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SARL FILMS SANS FRONTIERES ne s’est pas faite représenter ni n’a informé des motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les délais pour quitter les lieux

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu à effet au 1er octobre 2009 contient une clause résolutoire (avant dernière page des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 30 octobre 2025, pour la somme en principal de 19179,87 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Au du décompte produit aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de 15 jours (seule la somme de 5000 euros ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 novembre 2025.

La SARL FILMS SANS FRONTIERES étant sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le bien objet du litige étant à usage d’habitation comme mentionné dans le contrat, et aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement et les délais de paiement

La SARL FILMS SANS FRONTIERES est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’indivision [W]-[O]-[B] soutient que la SARL FILMS SANS FRONTIERES reste lui devoir la somme de 20348,09 euros au 20 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, charges et aux indemnités d'occupation échues à cette date (la dernière somme au crédit est de 10000 euros le 24 mars 2026), après déduction des frais de procédure qui seront retirés faute d’être justifiés.

La SARL FILMS SANS FRONTIERES, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 20348,09 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19179,87 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La SARL FILMS SANS FRONTIERES sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité (dernière page des conditions générales) s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SARL FILMS SANS FRONTIERES, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’indivision [W]-[C] [Localité 2]-[B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 1er octobre 2009 entre [V] [R], Madame [Q] [K], Monsieur [M] [K], Madame [T] [K], Madame [A] [B], Monsieur [J] [R], Monsieur [Z] [R], Madame [G] [R], Madame [H] [R], Madame [F] [O], Madame [I] [O], Monsieur [D] [K], Madame [U] [N], Monsieur [S] [K], Madame [E] [K], et Madame [X] [K] d’une part, et la SARL FILMS SANS FRONTIERES d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 18] sont réunies à la date du 15 novembre 2025;

ORDONNE en conséquence à la SARL FILMS SANS FRONTIERES de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL FILMS SANS FRONTIERES d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’indivision [W]-[O]-[B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE la SARL FILMS SANS FRONTIERES à verser à l’indivision [W]-[O]-[B] la somme de 20348,09 euros (somme arrêtée au 20 mai 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 incluse), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 19179,87 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.;

CONDAMNE la SARL FILMS SANS FRONTIERES à verser à l’indivision [W]-[O]-[B] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 21 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte du 20 mai 2026 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SARL FILMS SANS FRONTIERES à verser à l’indivision [W]-[O]-[B] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL FILMS SANS FRONTIERES aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection