Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Zohor ZIANI CHERIF Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00029 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV5J

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 6 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 2 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSES Madame [N] [G] nom d’usage [W] demeurant [Adresse 1] et la société SEYNA Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2] représentées par AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS prise en la personne de la SELARL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT ayant pour représentant Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C0922

DÉFENDEUR Monsieur [F] [D] demeurant [Adresse 3] [Localité 2] assisté de Maître Zohor ZIANI CHERIF, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0187(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2026-001331 du 09/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00029 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV5J

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 avril 2022 à effet au 25 avril précédent, [S] [G] aux droits de laquelle vient Madame [N] [G] nom d’usage [W] a donné à bail à Monsieur [F] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] rez-de-chaussée droite [Localité 3] [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 695 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement a été conclu auprès de la SA SEYNA, qui couvre le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, l’indemnisation étant directement versée au bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [G] nom d’usage [W] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10345,62 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [F] [D] à leur payer les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 10885,54 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation (6612,37 euros pour Madame [N] [G] nom d’usage [W] et 4273,03 euros pour la SA SEYNA), sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation à Madame [N] [G] nom d’usage [W] jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [F] [D] à payer à la SA SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier en date du 13 février 2026 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des partiesà l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [F] [D] perçoit des ressources à hauteur de 993 euros (646,52 euros au titre du RSA et 347 d’APL), et a des charges mensuelles de 839,89 euros, exclusivement liées à son hébergement. La dette locative a été générée à la suite de problème de santé du locataire. Il bénéficie toutefois du soutien d’une assistante sociale et repris le paiement partiel des loyers et charges. Un dossier a été déposé auprès du FSL pour espérer un apurement de la dette locative. Une demande d’obtention de l’AAH est aussi à l’étude.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

A cette audience, Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 11936,10 euros (7663,07 euros pour Madame [N] [G] nom d’usage [W] et 4273,03 euros pour la SA SEYNA), selon décompte en date du 1er mai 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Assisté de son conseil, Monsieur [F] [D] a reconnu le montant de la dette locative, sauf à déclarer avoir effectué un versement de 801,92 euros le 1er mai 2026 et 453 euros le 5 mai suivant, non pris en compte au décompte. Il a confirmé les termes du diagnostic social et financier, mais a ajouté percevoir désormais en plus une pension d’invalidité de 750 euros depuis décembre 2026. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré pendant 36 mois.

Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA ont été autorisés à produire un décompte actualisé. Monsieur [F] [D] a été autorisé à justifier du bénéfice de la pension d’invalidité dont il a été fait état à l’audience et à justifier des versements allégués des 1er et 5 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que seule la partie demanderesse a communiqué tardivement une note en délibéré en date du 2 juillet 2026 qui devait initialement être envoyée avant le 25 juin 2026. Cette dernière ne sera pas prise en compte, en conséquence. En tout état de cause les sommes effectivement payées seront à déduire du montant des condamnations.

Par auilleurs, sur la subrogation, il résulte de la définition même du cautionnement et de sa finalité que, si le créancier, faute d'avoir été payé par le débiteur principal, a fait appel au garant, celui-ci, qui aura payé une dette qui n'était pas la sienne, est en droit de réclamer au débiteur le remboursement de ce qu'il a payé.

Les articles 2305 et 2306 lui ouvrent un choix entre deux sortes de recours, l'un étant l'exercice d'un droit propre, l'autre, celui des droits du créancier.

Ce second cas correspond à un recours subrogatoire prévu à l'article 2306, faisant application de la subrogation légale de l'article 1346, qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'exercice par voie de subrogation de l'action du créancier a pour principal avantage de permettre à la caution de se prévaloir des sûretés et autres droits préférentiels dont bénéficiait celui-ci, ainsi que, le cas échéant, de réclamer à chacun des codébiteurs solidaires, même non garantis par elle, l'intégralité de la créance. En revanche, la caution ne peut obtenir le remboursement, par cette voie, que de ce qu'elle a payé au créancier. En cas de paiement partiel, si elle se trouve en concours avec le créancier lui-même, celui-ci sera payé avant elle. De plus, son recours est soumis au délai de prescription de l'action du créancier, qui peut être plus bref ou déjà partiellement écoulé au moment où elle-même aura payé.

En l'espèce, la SA SEYNA se fonde sur un recours subrogatoire. Elle justifie de quittances subrogatives du bailleur du 28 décembre 2022 au 30 novembre 2025, pour un total de 4273,03 euros, correspondant à des paiements de loyers effectués sur la période.

La SA SEYNA est donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 27 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2025, pour la somme en principal de 10345,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois our payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2025.

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA montre que le loyer courant n’est pas payé. Si Monsieur [F] [D] allègue le contraire à l’audience, en affirmant avoir effectué des versements de 801,92 euros et 453 euros les 1er mai et 5 mai 2026, il n’en justifie pas, malgré une demande de communication de tout justificatif utile par note en délibéré (relevé bancaire, dupliata de virement, etc). Dans ce contexte, Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA se sont opposés à l’audience à ce qu’il soit sursis à l’acquisition de la clause résolutoire. Il ne sera donc pas fait application des dispositions précitées.

Monsieur [F] [D] étant sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [F] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [D] reste lui devoir la somme de 11936,10 euros à la date du 1er mai 2026 . Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. S’il indique à l’audience avoir versé 801,92 euros le 1er mai 2026 et 453 euros le 5 mai suivant, il ne le justifie pas, malgré une demande de communication des pièces utiles par note en délibéré. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 11936,10 euros (7663,07 euros pour Madame [N] [G] nom d’usage [W] et 4273,03 euros pour la SA SEYNA), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [F] [D] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la partie défenderesse, cette dernière ne paraissant pas raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois, étant observé que la mensualité de remboursement s'élèverait à près de 500 euros, alors que les ressources mensuelles de la partie débitrice sont de 1370 euros tout au plus. Le bailleur est enfin une personne privée.

En conséquence, la demande de délais est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2022 entre [S] [G] aux droits de laquelle vient Madame [N] [G] nom d’usage [W] et Monsieur [F] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [G] nom d’usage [W] et la SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à Madame [N] [G] nom d’usage [W] la somme de 7663,07 euros (somme arrêtée au 1er mai 2026, incluant la mensualité de mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à la SA SEYNA la somme de 4273,03 euros (somme arrêtée au 1er mai 2026, incluant la mensualité de mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à Madame [N] [G] nom d’usage [W] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à la SA SEYNA une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection