Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [W] [S] [C] Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Amina KHALED TAMANI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02871 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYDK

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 6 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 2 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE Madame [U] [A] demeurant [Adresse 1] ayant pour représentant son mandataire le Cabinet S.G.I - GERASCO, Administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 2] cabinet SGI - GERASCO, [Adresse 3] représentée par Maître Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0160

DÉFENDERESSE Madame [W] [S] [C] demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02871 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYDK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date des18 et 23 juin 2025, Madame [U] [A] a donné à bail à Madame [W] [S] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] n°8 [Localité 2] [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 2493,88 euros, d’un complément de loyer de 516,12 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [A] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6200 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, Madame [U] [A] a fait assigner Madame [W] [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, - autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [W] [S] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 14 janvier 2026, soit la somme de 21992,47 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 3100 euros par mois, - condamner Madame [W] [S] [C] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et exécution.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [A] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 août 2025, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

A l'audience, Madame [U] [A], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 34392,47 euros, selon décompte en date du 21 mai 2026. Elle a indiqué que la défenderesse n’a jamais effectué de versement au titre des loyers et charges depuis la prise à bail. Elle a fait état de sous-locations illicites de la part de la locataire, sur des plateformes de location de courte durée.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [W] [S] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu les 18 et 23 juin 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2025, pour la somme en principal de 6200 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés. En outre, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [W] [S] [C] étant sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il ressort des débats et des pièces versées par le bailleur, en particulier du procès-verbal de constat par acte de commissaire de justice et de la mise en demeure, que Madame [W] [S] [C] a mis l’appartement en sous-location sur des plateformes de location de courte durée. Il apparâit dès lors qu’elle n’occupe pas personnellement le bien en pratique. Dans ces conditions, Madame [U] [A] sera dispensée de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La condamnation sera en outre assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 40 euros par jour de retard à compter de la significiation de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [W] [S] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [U] [A] produit un décompte démontrant que Madame [W] [S] [C] reste lui devoir la somme de 34392,47 euros à la date du 21 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [W] [S] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 34392,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6200 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [S] [C] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, compléments de loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, soit 3100 euros.

Enfin, puisque le dépôt de garantie vise en premier lieu, aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à garantir la réparation de dégradations éventuelles qui seraient constatées au moment de la remise des clés au bailleur par le locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, il n’y a pas lieu de prévoir l’abandon du montant du dépôt de garantie au bailleur en l’état.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 18 et 23 juin 2025 entre Madame [U] [A] et Madame [W] [S] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] n°8 [Localité 2] [Adresse 6] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [A] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [S] [C] à verser à Madame [U] [A] la somme de 34392,47 euros (décompte arrêté au 21 mai 2026, incluant la mensualité de mai 2026), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 sur la somme de 6200 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [W] [S] [C] à verser à Madame [U] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, du complément de loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [W] [S] [C] à verser à Madame [U] [A] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection