Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maîtres Stéphane WOOG et Julien FISZLEIBER Maître [O] [L]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Julie CONVAIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02403 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXU5

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 6 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 2 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEUR Monsieur [W] [Z] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0024

DÉFENDERESSES SOCIÉTÉ GÉNÉRALE Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en sa succursale, SG MONACO demeurant [Adresse 3] représentée par Maîtres Stéphane WOOG et Julien FISZLEIBER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P283

Madame [V] [Y] demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Jean-Luc BOUTON de ASCOTT ASSOCIES SELARL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J077

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02403 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXU5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 27 août 2024, Monsieur [W] [Z] a donné à bail à Madame [V] [Y] un appartement meublé à usage d'habitation, situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 4120 euros outre 180 euros de provision sur charges.

Le 27 août 2024, la SA SOCIETE GENERALE s’est portée caution solidaire à concurrence de la somme de 51600 euros en principal, intérêts, frais et accessoires compris, pour garantir le paiement des loyers dont Madame [V] [Y] pourrait être débitrice au titre du bail.

Selon contrat à effet au 1er septembre 2024, Madame [V] [Y] a également pris à bail deux box n°32 et 35 auprès de Monsieur [W] [Z], situés à la même adresse moyennant pour le box n°35 un loyer de 386 euros par mois charges comprises. Le bail relatif au box n°32 a toutefois été résilié par congé du preneur du 27 novembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [Z] a fait signifier par actes de commissaire de justice du 12 décembre 2025, visant la clause résolutoire contractuelle, deux commandements de payer, l’un portant sur la somme de 17200 euros en principal, correspondant à l’arriéré de loyers et charges terme décembre 2025 inclus pour l’appartement, et l’autre portant sur la somme de 1544 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de décembre 2025 inclus pour le box.

Le 10 février 2026, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé à la SA SOCIETE GENERALE en sa qualité de caution solidaire.

Par actes de commissaire de justice en date des 5 et 17 février 2026, Monsieur [W] [Z] a fait assigner Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -constater le jeu de la clause résolutoire insérée aux contrats liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, -ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur, -condamner solidairement Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE à lui payer les loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés pour le logement arrêtées à l’échéance de février 2026 incluse, soit la somme de 25800 euros, outre le dépôt de garantie à titre de clause pénale ainsi qu’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des loyers et des charges si le bail s'était poursuivi, -condamner Madame [V] [Y] à lui payer les loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés pour le box arrêtées à l’échéance de février 2026 incluse, soit la somme de 2316 euros, ainsi qu’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des loyers et des charges si le bail s'était poursuivi, -condamner Madame [V] [Y] au paiement de 10000 euros de dommages et intérêts, -condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire qui a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A l'audience, Monsieur [W] [Z], représenté par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -le rejet des prétentions adverses, -la résiliation judiciaire du bail, subsidiairement le constat du jeu de la clause résolutoire insérée aux contrats liant les parties, -l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur, -la condamnation solidairement de Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE à lui payer les loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés pour le logement arrêtées au 19 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, soit la somme de 14144,41 euros (après déduction du versement de la SA SOCIETE GENERALE du 6 mars 2026 de 26446,38 euros), ainsi qu’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des loyers et des charges si le bail s'était poursuivi, -la condamnation de Madame [V] [Y] à lui payer les loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés pour le box arrêtées au 19 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, soit la somme de 3088 euros, ainsi qu’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des loyers et des charges si le bail s'était poursuivi, -la condamnation de Madame [V] [Y] au paiement de 10000 euros de dommages et intérêts, -la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Madame [V] [Y], représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a demandé le rejet des prétentions adverses, la requalification du bail portant sur le logement, l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois, la condamnation de la SA SOCIETE GENERALE aux sommes qu’elle doit, la condamnation de Monsieur [W] [Z] au versement de 5000 euros de dommages et intérêts, ainsi qu’au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont distraction au profit de Maître [O] [L].

La SA SOCIETE GENERALE représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses supérieures à 51600 euros et ne portant pas sur les loyers au titre du bail d’habitation, et la condamnation de tout succombant à lui payer 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement.

Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l'usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d'une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, les défendeurs n’ont effectué aucune demande dans le dispositif de leurs dernières écritures ni à l’audience sur la qualification du contrat.Il n'est donc nullement contesté par les parties que le contrat de bail conclu à effet du 27 août 2024 avait pour objet l'habitation d'un appartement constituant un pied à terre, comme expressément indiqué dans le bail. Madame [V] [Y] ne remet d’ailleurs en cause, dans ses écritures et à l’audience, que le caractère meublé du bien, non celui de résidence secondaire. Il y est mentionné par ailleurs que le bail est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, ledit contrat de bail se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, et en particulier des articles 1736 à 1739 relatifs au congé, sans que le preneur n'ait justifié avoir sollicité son changement de régime applicable.

Par ailleurs, au visa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la résiliation des baux

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, s’agissant du bail d’habitation d’une part, Monsieur [W] [Z] produit un décompte démontrant que Madame [V] [Y] est constamment débitrice d’un arriéré de loyers et de charges depuis le 1er septembre 2025, soit il y a près de 10 mois. Elle a cessé de régler tout loyer à compter de cette date si bien que cette dette n’a cessé d’augmenter. Seul le versement de la caution le 5 mars 2026 a réduit le montant de la dette locative, qui continue néanmoins de s’aggraver à nouveau depuis cette date.

D’autre part, en ce qui concerne le bail portant sur le box n°35, le décompte communiqué en demande met en évidence que Madame [V] [Y] est également toujours débitrice d’un arriéré de loyers et de charges depuis le 1er septembre 2025. Elle a cessé de régler tout loyer à compter de cette date si bien que cette dette ne cesse de s’aggraver.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation des deux baux à compter du présent jugement.

Madame [V] [Y] devenant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement et les délais de paiement

Madame [V] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [W] [Z] soutient que Madame [V] [Y] reste lui devoir la somme de 17232,41 euros (14144,41 euros pour le logement et 3088 euros pour le box) à la date du 19 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges au titre des deux baux, échéance de mai 2026 incluse.

Pour la somme au principal, Madame [V] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 17232,41 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2025.

Il sera rappelé qu’elle demeure tenue au paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation des baux.

Madame [V] [Y] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 septembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le baux s'étaient poursuivis, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande au titre de la clause pénale, il n’y sera pas fait droit, celle-ci pouvant en effet être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Par ailleurs, au titre de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

L’article 2294 du même code précise que le cautionnement doit être exprès, il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’acte de cautionnement contient un article 1, dans lequel il est fait mention qu’il vise, « à concurrence d’une somme maximum de 51600 euros », à « garantir le paiement des loyers, charges et taxes non comprises, dont le locataire pourrait être débiteur au titre du bail ». Il en résulte que la SA SOCIETE GENERALE ne peut être tenue du paiement des indemnités d’occupation (seulement des loyers, des charges et des taxes qui ne sont pas inclues dans celles-ci), ni de l’arriéré au titre du box.

La SA SOCIETE GENERALE sera en conséquence tenue solidairement au paiement de l’arriéré de loyers et charges uniquement, à concurrence de 51600 euros.

Enfin, en vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [V] [Y] n’apporte aucun élément aux débats pour étayer sa prétention et justifier de la réalité de sa situation financière, alors même que sa dette ne cesse de s’aggraver pour atteindre des montants conséquents et que des délais de paiement peuvent apparaître illusoires, aucun paiement n'étant intervenu depuis septembre 2025, soit depuis près de 10 mois.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes indemnitaires respectives

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, Monsieur [W] [Z] n’apporte aucun élément aux débats pour étayer du préjudice qu’il invoque et qui serait indépendant du simple retard dans le paiement des loyers et des charges, lequel est déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Dans le même sens, Madame [V] [Y], partie perdante, ne peut soutenir valablement avoir subi un quelconque préjudice. Elle n’apporte non plus aucune pièce objective de nature à mettre en évidence qu’elle n’aurait reçu aucune quittance, alors même qu’elle n’a versé aucun loyer depuis septembre 2025.

Les demandes indemnitaires respectives seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [W] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation des baux liant Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [Y] concernant l'appartement meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 5] et le box n°35 situé à la même adresse, aux torts exclusifs de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L433.1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE à payer à Monsieur [W] [Z] l’arriéré de loyers et de charges pour le logement au 19 mai 2026, soit la somme de 14144,41 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2025, dans la limite s’agissant de la SA SOCIETE GENERALE d’un total de 51600 euros ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] seule à payer à Monsieur [W] [Z] l’arriéré de loyers et de charges pour le box n°35 au 19 mai 2026 soit la somme de 3088 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] seule à verser à Monsieur [W] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si les deux contrats s'étaient poursuivis, à compter du 3 septembre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE à verser à Monsieur [W] [Z] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [Y] et la SA SOCIETE GENERALE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection