Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [C] [Z] Madame [D] [B] Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01805 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYOC

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 6 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 2 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE GMF ASSURANCES Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Alexandre SUAY de DELVOLVE PONIATOWSKI SUAY ASSOCIES AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C542

DÉFENDEURS Monsieur [C] [Z] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

Madame [D] [B] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01805 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYOC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 7 avril 1997, la SA GMF ASSURANCES a donné à bail à Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] pour 6 années, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 5900 francs outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2014, le bail a été renouvelé

Des loyers étant demeurés impayés, la SA GMF ASSURANCES a fait signifier par acte de commissaire de justice en dernier lieu un commandement de payer la somme de 5057,70 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 et 31 octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 et 26 janvier 2026, la SA GMF ASSURANCES a fait assigner Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 2 janvier 2026, soit la somme de 6743,60 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 4852,24 euros, charges et accessoires - condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 22 et 31 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026.

A l'audience du 21 mai 2026, la SA GMF ASSURANCES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13386,68 euros, selon décompte en date du 6 mai 2026. Elle a indiqué que le dernier réglement date du 13 janvier 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [Z] a comparu en personne et a reconnu le principe et le montant de la dette locative. Il a indiqué être chef d’entreprise mais connaître des difficultés financières. En ce sens, il ne s’est pas versé de revenus ces derniers mois. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement, en visant les dispositions de droit commun.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Madame [D] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré et prorogée par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera indiqué que Madame [D] [B] n’a pas donné congé du bien pris à bail objet du litige, si bien qu’elle demeure contractuellement tenue envers le bailleur.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA GMF ASSURANCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique les 24 octobre et 4 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 et 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu à effet au 7 avril 1997 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 et 31 octobre 2025, pour la somme en principal de 5057,70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2025.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le loyer courant n’est pas payé. En outre, Monsieur [C] [Z] a indiqué à l’audience n’avoir aucun revenu en raison des difficultés financières de son entreprise. La situation financière de Madame [D] [B] est quant à elle inconnue. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application des dispositions précitées.

Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] étant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA GMF ASSURANCES produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] restent lui devoir la somme de 13386,68 euros à la date du 6 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [C] [Z] la reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [C] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 13386,68 euros (6743,60 euros d’arriérés de loyers et de charges et 6643,08 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5057,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En sa qualité de co titulaire du bail mais en l’absence de clause de solidarité insérée au contrat, Madame [D] [B], qui n’a pas délivrer de congé au bailleur, sera tenue conjointement au paiement de la dette locative au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 6743,60 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5057,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

N’étant toutefois plus occupante du logement, comme le mettent en évidence le commandement de payer et l’assignation, délivrés par procès-verbal de recherche infructueuse, Monsieur [C] [Z] sera condamné seul au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du lendemain de la résiliaton du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [C] [Z] a admis à l’audience ne pouvoir se verser de revenus actuellement, en raison des difficultés financières de son entreprise. Il ne paraît donc pas en capacité de pouvoir apurer la dette locative dans le délai légal.

La demande de délai de paiement, en application du droit commun, sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 22 et 31 octobre 2025, des assignation des 22 et 26 janvier 2026 et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 7 avril 1997 renouvelé le 4 décembre 2014 entre la SA GMF ASSURANCES et Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA GMF ASSURANCES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] à verser à la SA GMF ASSURANCES la somme de 6743,60 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au jour de la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025 sur la somme de 5057,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] seul à verser à la SA GMF ASSURANCES la somme de 6643,08 euros (décompte arrêté au 6 mai 2026, incluant la mensualité de mai 2026), correspondant à l'arriéré d’indemnités d’occupation à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] seul à verser à la SA GMF ASSURANCES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 7 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] à verser à la SA GMF ASSURANCES une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Z] et Madame [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 22 et 31 octobre 2025, des assignation des 22 et 26 janvier 2026 et de la notification à la préfecture.

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection