Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09379 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCBS

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 06 JUILLET 2026 PROROGÉE EN DATE DU 02 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE [Adresse 1] SA D’HLM dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE Madame [L] [Q] demeurant [Adresse 3] assistée de Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1414(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2026-003100 du 24/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 02 septembre 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09379 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCBS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 octobre 2020, la SA d’HLM ICF [Localité 2] [Adresse 4] a donné à bail à Madame [L] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 398,34 euros, outre 154,96 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE a fait signifier à Madame [L] [Q] par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2470,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE a fait assigner Madame [L] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [L] [Q] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [L] [Q] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 22 septembre 2025, soit la somme de 5628,54 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [L] [Q] à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Madame [L] [Q] perçoit 1163 euros de ressources au titre de l’allocation chômage, et a des charges mensuelles de 654 euros, essentiellement liées à son hébergement. La dette locative a été générée par des frais de déplacement et d’hébergement à [Localité 3] où elle a un temps exercé un emploi d’enseignant contractuel.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A cette audience la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, et a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5479,19 euros. Le bailleur a indiqué que le paiement du loyer courant est repris depuis plusieurs mois. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Asssitée de son conseil, Madame [L] [Q] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ainsi que le rejet de la prétention adverse au titre des frais irrépétibles. Elle a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Elle a toutefois indiqué que par décision du 24 février 2026, le FSL lui a accordé une subvention pour apurer sa dette locative. Elle a, dans ce contexte, proposé de verser la somme de 10 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été prorogée et mise en délibéré au 02 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 octobre 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 14 octobre 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 10 mai 2024 pour la somme en principal de 2470,34 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 juin 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [L] [Q] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE produit un décompte faisant apparaître que Madame [L] [Q] restait devoir la somme de 5479,19 euros à la date du 7 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 562,43 euros le 5 mai 2026). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [L] [Q] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 5479,19 euros arrêtée au 7 mai 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2470,34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [Q] sera également condamnée au paiement à compter du 8 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants. Madame [L] [Q] dispose de ressoures stables. Elle a bénéficié d’une subvention du FSL pour apurer sa dette, par décision du 24 février 2026.

Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [L] [Q] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [Q] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2020 entre la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE et Madame [L] [Q], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [Q] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 7 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 562,43 euros) la somme de 5479,19 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 2470,34 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [L] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 10 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Madame [L] [Q] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Madame [L] [Q] sera tenue à la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 8 mai 2026, * qu'à défaut pour Madame [L] [Q] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [L] [Q] à verser à la SA d’HLM ICF [Localité 2] SABLIERE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [Q] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection