Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10167 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54X

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[I] [L] [O] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [H] [T], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [L] [O] [P], demeurant [Adresse 2]

assisté par Me VIANNE July, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 04 novembre 2022, la SA Vilogia a donné à bail à Monsieur [I] [L] [O] [P] un logement situé [Adresse 3]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 408,26 euros, provision sur charges incluse, pour une durée d’un mois renouvelable. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) a été saisie par le bailleur de la situation d’impayés du locataire le 15 novembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [I] [L] [O] [P] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 3 004,98 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Monsieur [I] [L] [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

-          constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges ; -          ordonner à Monsieur [I] [L] [O] [P] de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le délai de deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux; -          condamner Monsieur [I] [L] [O] [P] à lui payer la somme de 2 793,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -          condamner Monsieur [I] [L] [O] [P] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et majorée des augmentations légales, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ; -          condamner Monsieur [I] [L] [O] [P] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -          condamner Monsieur [I] [L] [O] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; -          ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 22 janvier 2026 et réceptionnée avant l’audience. L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026. A cette audience, la SA Vilogia, représentée par Monsieur [H] [T] dûment muni d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 4 570,86 euros à la date du 19 février 2026.

Monsieur [I] [L] [O] [P], qui comparaît en personne, assisté de son avocate, ne conteste ni le montant, ni le principe de la dette. Il explique que cette dette de loyer s’est constituée à la suite de l’hospitalisation, puis du décès de son enfant. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir régler chaque mois la somme de 127 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Il affirme avoir procédé à un paiement correspondant à son loyer et ses charges au jour de l’audience. Il indique percevoir 1 400 euros de salaire par mois et 160 euros de prime d’activité par mois, ce qui n’est pas contesté par le bailleur. Il précise avoir fait appel à l’aide d’Action Logement Services et d’une assistante sociale de l’organisme FASTT, lesquels sont susceptibles de contribuer à l’apurement de sa dette. Il fournit, à ce titre, un justificatif de FASTT indiquant être saisi de la situation du locataire. Il sollicite également le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. La SA Vilogia ne s’oppose pas à sa demande de délais de paiement. La juge des contentieux de la protection demande à la SA Vilogia de produire en cours de délibéré un décompte actualisé pour vérifier le paiement allégué par le défendeur. Monsieur [I] [L] [O] [P] est autorisé à produire en cours de délibéré les pièces justificatives de sa situation financière. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 puis a été prorogée au 4 juin 2026. Par une note en délibéré du 27 février 2026, la SA Vilogia a produit, comme elle y avait été autorisée, un décompte actualisé de la créance locative et Monsieur [I] [L] [O] [P] a transmis ses pièces financières par son avocat en date du 04 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail La SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 15 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La SA Vilogia justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Monsieur [I] [L] [O] [P] à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 19 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’action en résiliation de bail est donc recevable. Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. -          Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que ces dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer. La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, fait signifier à Monsieur [I] [L] [O] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3 004,98 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire. Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, les versements effectués par Monsieur [I] [L] [O] [P] n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. -          Sur les sommes dues Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes : −€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 04 novembre 2022 ; −€€€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 novembre 2024 ; −€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus ; −€€€€€€€ un décompte de la créance actualisé au 27 février 2026, mois de février 2026 inclus ; Il résulte de ces pièces que Monsieur [I] [L] [O] [P] reste devoir à la SA Vilogia la somme 4 570,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dues au titre des loyers et charges impayés mais au titre des dépens.  Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit un total de 182,88 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Monsieur [I] [L] [O] [P] ne conteste pas cette dette. Il ne peut être tenu compte, pour la condamnation en paiement, du décompte actualisé au 27 février 2026 produit par le bailleur alors que sa demande formulée à l’oral à l’audience et qui saisit le juge se limitait à la somme de 4570,86 euros. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [L] [O] [P] à payer à la SA Vilogia la somme de 4 387,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. -          Sur la demande de délais de paiement Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par la SA Vilogia (daté du 27 février 2026) que Monsieur [I] [L] [O] [P] a procédé à un paiement de 433 euros le 19 février 2026 et à un paiement de 436 euros le 15 mars 2026. Monsieur [I] [L] [O] [P], qui indique percevoir environ 1 400 euros de salaire et 176 euros de prime d’activité par mois, se propose de verser la somme de 121 euros par mois en remboursement de la dette locative et sollicite que ces délais soient suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. La SA Vilogia ne s’oppose pas à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [I] [L] [O] [P] justifie avoir sollicité l’aide d’Action Logement Services et de l’organisme FASTT pour le règlement de sa dette de loyer. Compte tenu des efforts de paiement du locataire (reprise du paiement d’un loyer partiel au jour de l’audience et le mois suivant), du fait qu’il fait preuve de bonne foi en sollicitant l’aide d’assistants sociaux, de sa situation personnelle particulière et de l’absence d’opposition formelle du bailleur quant à la demande de délais de paiement, Monsieur [I] [L] [O] [P] sera autorisé à se libérer de sa dette par mensualités successives d'un montant de 121 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Monsieur [I] [L] [O] [P] pendant le cours des délais ainsi accordés. Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise. Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié, la SA Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants sans autre procédure et Monsieur [I] [L] [O] [P] sera condamné à lui payer des indemnités d’occupation mensuelles d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat) à compter du date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [I] [L] [O] [P] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.

Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ; Condamne Monsieur [I] [L] [O] [P] à payer à la SA Vilogia la somme de 4 387,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Autorise Monsieur [I] [L] [O] [P] à se libérer de cette dette locative en 35 mensualités de 127 euros et une 36ème et dernière échéance soldant la dette ; Rappelle que chaque mensualité de 127 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ; Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 28 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ; Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts cessent d’être dues ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ; En revanche, Dit qu’à défaut de paiement de toute mensualité (qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou d’une mensualité de l’arriéré) et après 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : -          la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; -          il sera constaté à la date du 20 janvier 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] (porte 52, logement 032694) à [Localité 3], conclu le 04 novembre 2022 entre la SA Vilogia, d'une part, et Monsieur [I] [L] [O] [P], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ; -          la SA Vilogia sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [L] [O] [P] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Monsieur [I] [L] [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; -          Monsieur [I] [L] [O] [P] sera condamné à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat) à compter du date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision  ; -          en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ; -          il sera rappelé à Monsieur [I] [L] [O] [P] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] Accorde à Monsieur [I] [L] [O] [P] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de Maître July [Localité 5]) ; Condamne Monsieur [I] [L] [O] [P] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ; Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification. La Cadre greffière                                                              La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;