Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13299 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2F7J

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[U] [X] [R] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [X], demeurant [Adresse 2]

M. [R] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/13299 LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 octobre 2008, à effet au 15 décembre 2008, la société anonyme (SA) Logis Métropole a donné à bail à Mme [U] [X] et M. [R] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 481,89 euros, outre une provision sur charges de 26,39 euros, pour une durée un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025 pour M. [R] [C] et 17 novembre 2025 Mme [U] [X], la SA Logis Métropole a fait assigner Mme [U] [X] et M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

Constater que Mme [U] [X] et M. [R] [C] ne respectent pas leurs obligations de jouir paisiblement des lieux loués et manquent gravement à leurs obligations résultant du bail ;

En conséquence, prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour manquement à l'obligation de jouissance paisible et manquements graves et répétés à leurs obligations résultant du bail ;

Ordonner l'expulsion de Mme [U] [X] et M. [R] [C] et de tout occupant de leur chef avec si besoin est l'assistance de la force publique ;

Condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [R] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et ce, jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [R] [C] au versement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement Mme [U] [X] et M. [R] [C] aux entiers frais et dépens en ceux compris le coût du procès verbal de constat.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, seule la SA Logis Métropole comparaît, représentée par son avocate. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation. Il indique que le logement était neuf à l'entrée des locataires dans les lieux et qu'il est désormais extrêmement encombré. Mme [U] [X] aurait quitté l'immeuble sans donner son congé.

Mme [U] [X], assignée par procès verbal de recherches infructueuses et M. [R] [C], assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice, ne sont ni présents à l'audience, ni représentés, ni excusés. A l'issue de l'audience, il est indiqué que la décision sera rendue au 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution des défendeurs

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, la recevabilité de l'action en résiliation du bail n'étant pas en cause, il convient d'observer le bien-fondé de cette demande.

Alors que Mme [U] [X] a été assignée par procès verbal de recherches infructueuses, M. [R] [C] a été assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, " le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ; (…) "

Mme [U] [X] et M. [R] [C] sont également tenus aux de leur contrat en application de l'article 1103 du code civil. La clause 5.4 du contrat prévoit que le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives définies par le décret n°821164 du 30 décembre 1982. La clause XI du contrat prévoit notamment que le locataire s'interdit de tout acte pouvant nuire à la tranquillité des voisins et à la sécurité des personnes et de biens et entretiendra en parfait état de fonctionnement les installations et appareillages existant dans les lieux loués.

L'état des lieux d'entrée établi le 11 décembre 2008 en présence de M. [R] [C] versé aux débats, permet de constater que le logement était entièrement neuf lors de l'entrée dans les lieux de Mme [U] [X] et M. [R] [C].

En l'espèce, la SA Logis Métropole expose être régulièrement interpelé par le voisinage de Mme [U] [X] et M. [R] [C] au sujet du défaut d'entretien du jardin et du dépôt de sacs poubelles et de divers déchets au niveau du jardin et de l'entrée.

Par courriers recommandés avec accusés de réception des 13 juillet 2022, 14 septembre 2022, la SA Logis Métropole a mis en demeure les locataires de nettoyer l'entrée de leur logement et d'entretenir leur jardin.

La SA Logis Métropole produit des procès-verbaux de commissaires de justice en date des 17 août 2022, 10 juin 2025, 19 août 2025 et 2 octobre 2025.

Le 17 août 2022, le commissaire de justice constate que le jardin des locataires est en friche et jonché de détritus.

Le 10 juin 2025, le commissaire de justice constate que la végétation du jardin déborde des grilles en limite la limite de propriété.

Le 19 août 2025, le commissaire de justice pénètre dans les locaux en présence et avec l'accord de M. [R] [C]. Il constate que le logement n'est pas entretenu, qu'il est très encrassé, qu'il est extrêmement encombré de sacs poubelle et de détritus, que tous les murs sont jaunis et noircis et que l'accès de la salle de bain, des toilettes et des chambres est rendu difficile par cette accumulation.

Le 2 octobre 2025, le commissaire de justice fait notamment état des observations suivantes :

- Entrée : " une odeur nauséabonde se dégage de l'entrée. (…) les lieux sont encrassés, encombrés, sans aucun entretien, la surface au sol est souillée. " - WC : " Le sol est jonché de plastiques (…) Le sanitaire WC est irrécupérable. " - Pièce à vivre : " Une forte odeur nauséabonde se dégage également de cette pièce (odeur d'égouts, alimentaires, odeur de cigarette ou de tabac froid. (…) La pièce est fortement encombrée, seul un petit espace permet d'accéder au coin cuisine. (…) Je relève la présence de boite carton alimentaires de pizzas, de nombreuses bouteilles vides, des pots de tabac, des emballages alimentaires ainsi que des briques de jus d'orange. Les peintures sont souillées sur toute la surface. (…) Seule une infime partie du carrelage est visible et un accès permet de se diriger vers le cellier et le coin évier. (…) A proximité du châssis-fenêtre donnant normalement vue sur le meuble évier est hors d'état d'usage, les deux bacs sont remplis d'eau souillée, j'y relève la présence d'insecte. " - Salle de bain : " fortement encombrée. Le lavabo est inutilisable en l'état. " - Chambre parentale : " le sol est jonché de vêtements, sacs et détritus. (…) Les peintures murales du plafond sont également souillées, jaunie. Entre le mur couloir et la literie, je relève des résidus alimentaires, déchets, détritus." - Sanitaire du étage : " Les sanitaires wc sont irrécupérables. La lunette et l'abattant sont recouverts d'une pellicule d'urine et d'excréments. L'arrivée d'eau du siège est également souillée par le calcaire et les excréments. De part et d'autre du siège, je constate du linge ainsi que des déchets, détritus. " - [Localité 4] : " à l'état de friche, sans aucun entretien. Le jardin est totalement envahi par la végétation sauvage (lierre, ronces…) " - Garage : " totalement inaccessible. Le garage est encombré également de sacs poubelles, détritus. Je constate également la présence d'une épave de véhicule, recouverte d'une importante pellicule de poussière. "

Si M. [R] [C] a déclaré aux commissaires de justice lors des constats de 19 août 2025 et 2 octobre 2025 que Mme [U] [X] avait quitté les lieux, il n'est pas établi que celle-ci ait délivré congé au bailleur en bonne et due forme de sorte qu'il doit être considéré qu'elle demeure titulaire du bail.

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [U] [X] et M. [R] [C] ont manifestement complètement cessé d'entretenir leur logement depuis au moins quatre ans en dépit des démarches amiables entreprises par le bailleur et que leur occupation a gravement dégradé les équipements du bien loué (WC, éviers, menuiseries…).

Il est ainsi établi que les locataires ont manqué gravement à leur obligation d'user paisiblement des lieux loués, justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à leurs torts au jour du présent jugement.

Il convient par suite, d'ordonner à M. [R] [C] et, au besoin, à Mme [U] [X] de restituer le logement loué.

A défaut, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant spécifiquement organisé aux articles L.433-1 précité et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Il y a également lieu de condamner Mme [U] [X] et M. [R] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux, d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges dus comme si le bail se poursuivait.

Alors que le bail ne comprend pas de clause prévoyant expressément la solidarité des locataires pour les éventuelles indemnités d'occupation, la condamnation de Mme [U] [X] et M. [R] [C] au paiement de telles indemnités ne sera pas solidaire.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [U] [X] et M. [R] [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût des quatre constats versés au débat et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la SA Logis Métropole à ce titre sera, dès lors, rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, ni d'en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE à compter de la date du présent jugement la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], conclu le 9 octobre 2008 entre la SA Logis Métropole, d'une part, et Mme [U] [X] et M. [R] [C], d'autre part, aux torts des locataires ;

ORDONNE à M. [R] [C] et, au besoin, à Mme [U] [X] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à Mme [U] [X] et M. [R] [C] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 5]

CONDAMNE Mme [U] [X] et M. [R] [C] à payer à la SA Logis Métropole une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [X] et M. [R] [C] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût des quatre constats versés au débat et de l'assignation ;

DÉBOUTE la SA Logis Métropole de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

Le cadre greffier La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;