Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12971 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FEY

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[A] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline HENOT substituée par Me Régis DEBROISE, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [A] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/12971-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 09 avril 2024, à effet au 11 avril 2024, la société anonyme (SA) Sia Habitat a donné à bail à Mme [A] [Y] un logement et une place de parking situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 497,68 euros pour le logement et 21,38 pour le parking, outre une provision sur charges de 70,32 euros, pour une durée trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SA Sia Habitat a fait signifier à Mme [A] [Y] un commandement de lui payer dans les six semaines la somme principale de 1 711,85, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 19 février 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SA Sia Habitat a fait assigner Mme [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

Constater la résiliation du bail d'habitation et ce compris la place de parking ;

Ordonner l'expulsion de Mme [A] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Condamner Mme [A] [Y] au paiement de la somme de 3 007,04 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner Mme [A] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu'à la restitution effective des lieux ;

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls ;

Condamner Mme [A] [Y] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner Mme [A] [Y] au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de votre participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner Mme [A] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ceux compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et de ses suites s'il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 5 novembre 2025.

L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n'a pas été reçue au tribunal avant l'audience.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026. A cette audience, seule la SA Sia Habitat comparaît, représentée par son avocat. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 493,95 euros à la date du 5 mai 2025.

Mme [A] [Y], assignée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice, n'est ni présente à l'audience, ni représentée, ni excusée.

A l'issue de l'audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Mme [A] [Y], non comparante, a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 19 février 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 5 novembre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

La SA Sia Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, fait signifier à Mme [A] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement d'une somme de 1711,85 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 5 mai 2026 produit par la SA Sia Habitat, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués dans ledit délai n'ayant pas permis de régulariser l'intégralité des causes du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 31 mars 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d'ordonner à Mme [A] [Y] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant spécifiquement organisé aux articles L.433-1 précité et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Mme [A] [Y] sera condamnée à payer à la SA Sia Habitat une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l'article 1240 du code civil.

La SA Sia Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 avril 2024 à effet au même jour ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 février 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 5 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.

En l'occurrence, le décompte produit par la SA Sia Habitat fait ressortir une dette d'un montant de 2 493,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 5 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 comprise.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d'un courrier. En l'absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 15,24 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 302,26 euros de frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges mais à celui des dépens.

Il y a également lieu de retirer du décompte la somme de 98,86 euros facturée sans justification sous l'intitulé " autre " au mois de septembre 2025.

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 2 077,59 euros.

Mme [A] [Y], non comparante à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme [A] [Y] à payer à la SA Sia Habitat la somme de 2 077,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse (mai 2026 non inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les indemnités d'occupation du 31 mars 2025 au 5 mai 2026 (échéance d'avril 2026 incluse et échéance de mai 2026 non incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive

Selon l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

Aux termes de l'article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l'espèce, la SA Sia Habitat ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [A] [Y] , ni l'existence d'un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [A] [Y] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en revanche, à condamner la défenderesse à payer des actes de procédure qui n'ont pas encore été entrepris et qui sont, à ce stade, purement hypothétiques. La SA Sia Habitat sera donc déboutée de sa condamnation du défendeur à payer des actes de procédure futurs, relatifs notamment à des mesures conservatoires.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, ni d'en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SA Sia Habitat recevable ;

CONSTATE au 31 mars 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] et l'emplacement de parking accessoire, conclu le 09 avril 2024 entre la SA Sia Habitat, d'une part, et Mme [A] [Y], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE à Mme [A] [Y] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à Mme [A] [Y] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4]

CONDAMNE Mme [A] [Y] à payer à la SA Sia Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 31 mars 2025, date de la résiliation, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [A] [Y] à payer à la SA Sia Habitat la somme de 2 077,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse (et échéance de mai 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

DÉBOUTE la SA Sia Habitat de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [A] [Y] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA Sia Habitat de sa demande au titre des actes de procédure futurs et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;

DÉBOUTE la SA Sia Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;