Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10240 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6CN

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[X] [A] [C] [Y] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [X] [A], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Me MOKROWIECKI, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 2022, à effet au 4 novembre 2022, la société anonyme (SA) Logis Métropole a donné à bail à Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 533,62 euros, outre une provision sur charges de 119,18 euros, pour une durée de trois mois renouvelable. Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la SA Logis Métropole a fait signifier à Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 943,32 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 24 octobre 2024. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la SA Logis Métropole a fait assigner Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

−€€€€€€€ Constater la résiliation de l'engagement de location intervenu entre elle et les locataires aux torts de ces derniers et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ; −€€€€€€€ Ordonner en conséquence, leur expulsion du logement qu'ils occupent, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de leur fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ; −€€€€€€€ Condamner les locataires à lui payer : * la somme de 2 952,47 euros ;* solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de septembre 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 729,84 euros* la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;−€€€€€€€ Condamner les locataires aux dépens. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 28 août 2025. L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026. La SA Logis Métropole est représentée par son conseil. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 230 euros à la date du 9 mars 2026. Il donne son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à condition qu’ils s’élèvent à la somme de 150 euros par mois outre le paiement du loyer courant. Mme [X] [A] comparaît en personne, assistée de son avocate. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle indique que M. [C] [Y] [N] n’habite plus dans le logement. Elle souhaite demeurer dans le logement et sollicite, pour cela, des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient que 150 euros par mois en plus de sa part à charge (240,04 euros) ne serait pas tenable avec sa situation, celle-ci percevant 1 190 euros de revenus par mois et ayant la charge de ses deux enfants. Elle sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. M. [C] [Y] [N] n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé. A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 28 mai 2026 et a été prorogée au 25 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur l’absence de comparution du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité et le bien-fondé des demandes du bailleur.  Alors que M. [C] [Y] [N], non comparant, a été assigné à domicile et que la présente décision est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 24 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation du 27 août 2025. En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 12 mars 2026. L’action en résiliation de bail est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer. La SA Logis Métropole justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, fait signifier à Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] un commandement de lui payer la somme de 1 943,32 euros au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois. Suivant le décompte arrêté au 9 mars 2026 produit par la SA Logis Métropole, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués par la locataire dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 17 décembre 2024. Sur les sommes dues Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La SA Logis Métropole verse aux débats les pièces suivantes : −      le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 octobre 2022 à effet au 4 novembre 2022 ; −      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 octobre 2024 ; −      le décompte de la créance arrêté au 9 mars 2026, mois de mars 2026 non inclus (échéance de février 2026 incluse). En l’occurrence, le décompte produit par la SA Logis Métropole fait ressortir une dette d’un montant de 2 230 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 mars 2026, mois de mars 2026 non inclus (échéance de février 2026 incluse). Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 22,86 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 317,07 euros de frais de procédure ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens de l’instance et la somme de 16,01 euros facturée au titre des « récupérations réparations locatives », non justifiée. Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1 874,06 euros. Mme [X] [A] reconnait le principe et le montant de cette dette. M. [C] [Y] [N], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Or, en l’espèce, le contrat de location ne prévoit pas expressément la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés conjointement. Il convient par conséquent de condamner conjointement Mme [X] [A] et M. [C] [N] à payer à la SA Logis Métropole la somme de 1 874,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Mme [X] [A] propose de verser la somme de 70 euros par mois en remboursement de sa dette locative. Cette proposition n’est pas acceptée à l’audience par la SA Logis Métropole qui sollicite que les délais de paiement à accorder aux locataires soient fixés à la somme de 150 euros par mois. Il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [X] [A] a repris le paiement de son loyer courant restant à charge (après déduction de l’aide personnalisée au logement et de la réduction loyer solidarité). La dette locative précédemment établie, de 1 874,06 euros, est résorbable en 26 mensualités de 70 euros et une 27ème soldant la dette. L’octroi de délais de paiement vise à permettre au débiteur de régler sa dette de manière échelonnée sans mettre en péril le paiement de ses charges courantes mensuelles. Il n’est donc pas opportun d’imposer à la locataire une mensualité qui ne serait pas tenable avec sa situation, d’autant moins que la dette est résorbable en mensualités de 70 euros dans les délais légaux de 36 mois et que le bailleur ne fait pas état de besoins particuliers, contrairement à Mme [X] [A] qui a la charge exclusive de ses deux enfants. Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, il y a lieu d’autoriser Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] à s'acquitter de leur dette locative par mensualités successives d'un montant de 70 euros, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Les effets des clauses résolutoires seront suspendus à l'égard de Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] pendant le cours des délais ainsi accordés. Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise. Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA Logis Métropole pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] seront alors tenus conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à leur départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. Les indemnités d’occupation du 17 décembre 2024 au 9 mars 2026, échéance de mars 2026 non comprise (échéance de février 2026 incluse) seront alors comprises dans la condamnation principale. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA Logis Métropole recevable ; Condamne conjointement Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] à payer à la SA Logis Métropole la somme de 1 874,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 non comprise (échéance de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Autorise Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] à se libérer de leur dette locative en 26 mensualités de 70 euros et une 27ème et dernière égale au solde de la dette ; Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du paiement du loyer courant et des charges ; Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise; En revanche, Dit qu’à défaut de paiement de toute mensualité (qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou d’une mensualité de l’arriéré) et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : •€€€€€€€il sera constaté au 17 décembre 2024 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 3], conclu le 21 octobre 2022 entre la SA Logis Métropole, d'une part, et Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ; •€€€€€la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; •€€€la SA Logis Métropole sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Mme [X] [A] et M. [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux; •€€€€Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] seront condamnés conjointement à payer à la SA Logis Métropole une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), sans tenir compte de l’APL, à compter du date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; •€€€€€€€il sera rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux est réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; •€€€€€€il sera rappelé que Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :  

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] Condamne in solidum Mme [X] [A] et M. [C] [Y] [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture; Accorde à Mme [X] [A] l'aide juridictionnelle provisoire ; Déboute la SA Logis Métropole de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification. La cadre-greffière                                                             La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;