Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10149 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54C

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[C] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [L] [F], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [A], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 08 septembre 2023 prenant effet le 11 septembre 2023, la SA Vilogia a donné à bail à Madame [C] [A] un logement situé [Adresse 3] (porte [Adresse 4]) à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 569,78 euros, provision sur charges comprise, pour une durée d’un mois renouvelable. Par acte du même jour, la SA Vilogia a donné à bail à Madame [C] [A] une place de stationnement accessoire au logement loué située [Adresse 5] (emplacement n° 31 / 093422) à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 42,62 euros, provision sur charges comprise, pour une durée d’un mois renouvelable également. La situation d’impayés de loyers de Madame [C] [A] a été notifiée à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 12 juillet 2024. Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la SA Vilogia a fait signifier à Madame [C] [A] un commandement de payer dans les six semaines la somme principale de 919,70 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant des clauses résolutoires insérées aux baux. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Madame [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          constater la résiliation des baux du logement et du stationnement par le jeu des clauses résolutoires insérées aux baux et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux aux torts et griefs de Madame [C] [A] ; -          ordonner à Madame [C] [A] de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement et du stationnement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; -          condamner Madame [C] [A] à lui payer la somme de 1 458,21 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -          condamner Madame [C] [A] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation des baux et jusqu’à complète libération des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges dus, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ; -          condamner Madame [C] [A] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -          condamner Madame [C] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer; -          ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que son expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience. L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026. A cette audience, la SA Vilogia, représentée par Monsieur [L] [F] muni d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 5 079,80 euros à la date du 19 février 2026. Madame [C] [A] comparaît en personne. Elle conteste le montant de sa dette, indiquant qu’une décision de redressement judiciaire sans liquidation judiciaire est intervenue le 23 juillet 2025 et qu’elle a entrainé l’effacement de toutes les dettes nées antérieurement à cette décision. Elle reconnaît toutefois devoir toutes les sommes postérieures à l’effacement. Elle explique avoir constitué une dette de loyers après avoir été victime de violences, d’escroquerie et de viol. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des clauses résolutoires. Elle explique avoir sollicité le soutien des dispositifs du FSL, d’Action Logement, de la Banque de France et de sa caisse de retraite. En l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, la SA Vilogia s’oppose aux demandes de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des clauses résolutoires telles que formulées par Madame [C] [A]. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 et a été prorogée au 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la loi applicable Les contrats en cause sont un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement et le contrat de louage d’un stationnement accessoire à ce logement. Il sont donc soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation des baux La SA Vilogia justifie avoir notifié à la CAF la situation d’impayés locatifs de la locataire le 12 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La SA Vilogia justifie également avoir notifié l’assignation du 30 juillet 2025 visant à obtenir l’expulsion de Madame [C] [A] à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 19 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’action en résiliation de bail est donc recevable. Sur la résiliation des baux et la demande d’expulsion L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. -          Sur la non acquisition des effets des clauses résolutoires Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, les clauses résolutoires contenues dans les deux baux (logement et stationnement) prévoient un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition des clauses résolutoires. Les contrats sont tacitement renouvelés tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement décidé, qu’il convient d’appliquer. Or, la SA Vilogia a, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, fait signifier à Madame [C] [A] un commandement de payer la somme de 919,70 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Il doit être relevé que le délai prévu par la clause résolutoire et celui imparti par le commandement de payer délivré par le bailleur ne sont pas les mêmes. Dans ces conditions, le commandement de payer n’a pas valablement pu activer les effets des clauses résolutoires prévue au bail. La demande de résiliation des baux par acquisition des effets des clauses résolutoires doit donc être rejetée. -          Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation des baux Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’occurrence, le décompte produit par la SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 5 079,80 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement, arrêtée au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise. Toutefois, Madame [C] [A] justifie avoir bénéficié d’un redressement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la Commission de surendettement des particuliers du Nord en date du 23 juillet 2025. L’article L. 741-2 du code de la consommation rappelle qu’en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission. L’article L. 741-3 du code de la consommation dispose que les créances dont les titulaires n'ont pas été avisés de la décision imposée par la commission et n'ont pas contesté cette décision dans le délai fixé par décret mentionné à l'article L. 741-4 sont éteintes. En l’espèce, la SA Vilogia ne conteste pas que Madame [C] [A] a bénéficié d’un rétablissement personnel le 23 juillet 2025 et ne soutient pas avoir contesté cette décision. Aussi, ne sont dues que les sommes échues postérieurement à cette date, soit la somme de 3 621,59 euros. Le montant de l'impayé représente plus de 05 termes de loyer et charges impayés (logement et stationnement compris) et l’analyse du relevé de compte tenu par la SA Vilogia montre que Madame [C] [A] n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’octobre 2025, ce qu’elle ne conteste pas à l’audience. Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant à la locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date du 19 février 2026. Sur les sommes dues Madame [C] [A] sera condamnée à payer à la SA Vilogia la somme de 3 621,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Madame [C] [A] sera également condamnée à payer à la SA Vilogia deux indemnités d'occupation (l’une pour le logement et l’autre pour le stationnement) à compter de la résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux, égales aux montant des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. En l’espèce, Madame [C] [A] formule une demande de délais de paiement suspensif de la résiliation du bail. Elle décrit une situation personnelle fragilisée par le fait d’avoir été victime de violences, d’un viol et d’une escroquerie. Elle produit aux débats son avis d’imposition sur les revenus de 2024 qui montre qu’elle percevait, alors un revenu mensuel net de l’ordre de 1 980,9 euros par mois, ainsi que son bulletin de paie du mois de janvier 2026 faisant apparaître un revenu net de 1 547,97 euros. Il ressort du décompte produit par le bailleur que son loyer, avec le stationnement et les charges, s’élève actuellement à 651,7 euros. La SA Vilogia s’oppose à sa demande de délais de paiement suspensifs à la résiliation du bail. Alors que la dette locative s’est constituée depuis le mois de novembre 2023, qu’elle s’élève aujourd’hui à un montant significatif (plus de cinq échéances de loyers et charges courants), que Madame [C] [A] n’a pas repris le paiement du loyer courant même après l’effacement de l’ensemble de ses dettes le 23 juillet 2025, qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et qu’en tout état de cause, sa situation financière actuelle ne lui permet pas d’apurer totalement sa dette dans le délai légal de 24 mois (ce qui représenterait une mensualité de 150 euros alors que son reste à vivre ne s’élève qu’à 896 euros après paiement de son loyer courant), sa demande de délais de paiement suspensifs doit être rejetée. Madame [C] [A] sera donc condamnée à restituer les lieux loués situés [Adresse 3] (porte 203, logement 093339) à [Localité 1] et le stationnement accessoire à ce logement. A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [C] [A] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ; Rejette la demande de la SA Vilogia concernant la résiliation des baux par acquisition des clauses résolutoires ; Prononce à la date du 19 février 2026 la résiliation des baux à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (porte 203, logement 093339) à [Localité 1] et le stationnement accessoire à ce logement situé [Adresse 5] (emplacement n° 31 / 093422) à [Localité 1] conclus le 08 septembre 2023 entre la SA Vilogia, d'une part, et Madame [C] [A], d'autre part ; Ordonne à Madame [C] [A] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ; Rappelle à Madame [C] [A] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Direction Départementale de la Cohésion Sociale Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 3] Condamne Madame [C] [A] à payer à la SA Vilogia deux indemnités mensuelles d’occupation (l’une pour le logement et l’autre pour le stationnement) d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés (sommes indexées selon les modalités prévues aux contrats), à compter du 19 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; Dit que la part des charges dans ces indemnités pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; Condamne Madame [C] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 3 621,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Rejette la demande de délais de paiement formulée par Madame [C] [A] ; Condamne Madame [C] [A] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ; Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification. La cadre greffière                                                              La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;