Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08552 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZ4B

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[P] [G] [R] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [F] [B], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [R] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Audrey DENYS-CARBON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 05 décembre 2012 prenant effet le 06 décembre 2012, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 454,80 euros, outre une provision sur charges de 32,10 euros, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction. Par contrat du même jour, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] une place de stationnement accessoire au logement loué, situé à la même adresse, (local n°208754) et ce, pour une durée indéterminée. La situation d’impayé des époux [G] a été notifiée à la caisse d’allocation familiale (CAF) par courrier reçu le 18 novembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 1 580,56 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement, en se prévalant des clauses résolutoires des deux contrats. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

-       constater la résiliation des deux baux par le jeu des clauses résolutoires et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation des baux pour non paiement des loyers et charges ; -       ordonner l’expulsion de Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] du logement et de la place de stationnement ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; -       condamner solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 3 845,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que tous les loyers et charges impayés jusqu’au jour du jugement ; -       condamner solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] à payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation des baux, égale au montant des loyers contractuels et des charges et jusqu’à la libération effective des lieux et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ; -       condamner Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] solidairement à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -       condamner Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] solidairement aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ; -       ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 23 juillet 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 23 décembre 2025 et réceptionnée avant le jour de l’audience. L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026. A cette audience, la SA VILOGIA est représentée par Monsieur [F] [B], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 526,47 euros à la date du 22 janvier 2026. Compte tenu des grands efforts de paiement des locataires, il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement formulée.

Madame [R] [G] comparaît en personne, assistée de son avocate. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir régler chaque mois 200 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Elle précise d’ailleurs que c’est déjà ce qu’elle règle en vertu d’un plan d’apurement amiablement convenu avec la SA VILOGIA. Elle sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Monsieur [P] [G] n’est en revanche, ni présent à l’audience, ni représenté. A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 02 avril 2026 et a été prorogée au 04 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur l’absence de comparution de la défenderesse Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande. Alors que Monsieur [P] [G] a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que la présente décision est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation des baux L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.  En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l’espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayé le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’assignation délivrée le 22 juillet 2025. En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026. L’action en résiliation des baux est donc recevable. Sur la résiliation des baux et l’expulsion L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, les clauses résolutoires contenues dans les deux baux prévoient un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer. La SA VILOGIA justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, fait signifier à Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] un commandement de payer visant les clauses résolutoires afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 580,56 euros au titre des loyers et charges impayés des deux contrats dans un délai de deux mois. Suivant le décompte arrêté au 22 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, les versements effectués par Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] et les rattrapages d’APL et de FSL n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les contrats de bail sont réunies à la date du 21 janvier 2025. Sur les sommes dues et l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement. La SA VILOGIA verse aux débats les pièces suivantes : −€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 05 décembre 2012 ; −€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 novembre 2024 ; −€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 22 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus. Il résulte de ces pièces que Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] restent à devoir à la SA VILOGIA la somme de 526,47 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des sommes facturées au titre du commandement de payer et de l’assignation qui seront comprises dans les dépens. Monsieur [P] [G] reconnait le principe et le montant de cette dette. Madame [R] [G], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette locative. Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] à payer à la SA VILOGIA la somme de 526,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] se proposent de verser la somme de 200 euros par mois en remboursement de leur dette locative. Cette proposition, réitérée à l’audience par Monsieur [P] [G], est acceptée par la SA VILOGIA. Compte tenu de l’accord des parties, Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] seront autorisés à s'acquitter de leur dette locative par mensualités successives d'un montant de 200 euros, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement et du stationnement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Les effets des clauses résolutoires seront suspendus à l'égard de Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] pendant le cours des délais ainsi accordés. Si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses de résiliation des baux du logement et du stationnement seront réputées n’avoir jamais été acquises. Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA VILOGIA pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] seront alors tenus paiement de deux indemnités mensuelles d’occupation (l’une pour le logement et l’une pour le stationnement), égales au montant des loyers courants majorés de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à son départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part correspondant aux charges dans ces indemnités d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA VILOGIA recevable ; Constate que les conditions d’acquisitions des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 05 décembre 2012 concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], et le stationnement accessoire situé à la même adresse (n°208754) entre la SA VILOGIA, d'une part, et Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G], d'autre part, sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ; Condamne solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] à payer à la SA VILOGIA la somme de 526,47 euros, créance arrêtée au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Autorise Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] à se libérer de leur dette locative en deux mensualités de 200 euros chacune et une troisième égale au solde de la dette ; Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;   Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;   Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;   Mais à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours : - dit que les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ; - dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; - dit qu'à défaut pour Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - condamne in solidum Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] à payer à la SA VILOGIA à compter de la résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle pour chaque bail (l’une pour le logement et l’autre pour le stationnement), égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; - rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; - rappelle que Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante:   DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] Condamne Madame [R] [G] et Monsieur [P] [G] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ; Déboute la SA VILOGIA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Accorde à Madame [R] [G] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de Me Denys-Carbon) ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information. La cadre greffière                                                              La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;