Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01057 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2NPO

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

S.A. ICF NORD-EST SA [Adresse 1]

C/

[Q] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD-EST SA D'HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Q] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

26/01057-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2000, à effet au même jour la SA ICF Nord Est, alors dénommée la SA des régions du Nord et de l'Est, a donné à bail à Mme [Q] [P] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]) ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 1 791,43 francs, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la SA ICF Nord Est a fait signifier à Mme [Q] [P] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 681,78 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier électronique reçu le 28 juillet 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SA ICF Nord Est a fait assigner Mme [Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

- Condamner Mme [Q] [P] au paiement : de la somme de principale de 2 204,22 euros, déduction faite des acomptes perçus jusqu'au 24.10.2025 et de ceux à échoir jusqu'au jugement à intervenir qui subiront les augmentations légales ; des indemnités d'occupations irrégulières, dès la date de résiliation du bail jusqu'au jour de la libération effective du logement et du garage ou emplacement de stationnement, y compris les indexations stipulées dans ledit bail dans ses conditions particulières, et qui subiront les augmentations légales ; le tout, également avec intérêts légaux à compter de la date portée en tête du présent acte ; - Constater ou à défaut prononcer de la résiliation du bail pour défaut de paiement et en conséquence ordonner la restitution par Mme [Q] [P] du logement et du garage ou emplacement de stationnement donné à bail par le demandeur dans le mois de la signification du jugement à intervenir ou à défaut de délaissement, son expulsion de corps et de biens et de toute personne introduite par elle dans les lieux avec le concours de la [Localité 4] Publique si besoin est ; - Condamner Mme [Q] [P] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonce en sous-préfecture ; - Condamner Mme [Q] [P] au paiement de la somme de 380 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 6 novembre 2025.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, seule la SA ICF Nord Est comparaît, représentée par son avocate. Celle-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 4 028,35 euros à la date du 30 avril 2026.

Mme [Q] [P], assignée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice, n'est ni présente à l'audience, ni représentée, ni excusée.

A l'issue de l'audience, il est indiqué que la décision sera rendue au 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Mme [Q] [P] , non comparante, a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 28 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 5 novembre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l'espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l'acquisition de la clause résolutoire. Le contrat est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C'est donc le délai de deux mois, contractuellement décidé, qu'il convient d'appliquer.

La SA ICF Nord Est justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, fait signifier à Mme [Q] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement d'une somme de 1681,78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 30 avril 2026 produit par la SA ICF Nord Est, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, le paiement de Mme [Q] [P] dans ce délai n'ayant pas permis de payer toute la somme réclamée.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 25 septembre 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, d'ordonner à Mme [Q] [P] de restituer le logement loué ainsi que l'emplacement de stationnement.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Ainsi, Mme [Q] [P] sera condamnée à payer à la SA ICF Nord Est une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant correspond au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SA ICF Nord Est verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er février 2000 à effet au même jour ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 juillet 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 30 avril 2026, mois d'avril 2026 inclus.

En l'occurrence, le décompte produit par la SA ICF Nord Est fait ressortir une dette d'un montant de 4 028,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, déduction faite des frais de procédure qui sont compris dans les dépens, des pénalités et des frais de contrat " mutli service " dont le justificatif n'est pas fourni.

Il y également lieu de retirer les sommes suivantes facturées sans justification :

- La somme de 1 881 euros au titre des " rep. locat. " (1er février 2019), - La somme de 1 341,4 euros au titre des " prest. autr " .

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 805,95 euros.

Mme [Q] [P] , non comparante à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Q] [P] à payer à la SA ICF Nord Est la somme de 805,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, mois d'avril 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 5 novembre 2025, date de l'assignation.

Les indemnités d'occupation du 25 septembre 2025 au 30 avril 2026, (mois d'avril 2026 inclus) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [Q] [P] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, ni d'en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de la SA ICF Nord Est recevable ;

CONSTATE au 25 septembre 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que la place de stationnement accessoire, conclu le 1er février 2000 entre la SA ICF Nord Est, d'une part, et Mme [Q] [P] , d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE à Mme [Q] [P] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à Mme [Q] [P] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 6]

CONDAMNE Mme [Q] [P] à payer à la SA ICF Nord Est une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 25 septembre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié ;

CONDAMNE Mme [Q] [P] à payer à la SA ICF Nord Est la somme de 805,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, (échéance du mois d'avril 2026 incluse), avec intérêt au taux légal à compter du 5 novembre 2025, date de l'assignation ;

CONDAMNE Mme [Q] [P] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA ICF Nord Est de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;