Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10570 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z66W

JUGEMENT

DU : 25 Juin 2026

S.A. ICF NORD EST SA [Adresse 1]

C/

[C] [P] [Q] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST SA HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [P], demeurant [Adresse 3]

Mme [Q] [A], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2012, à effet au même jour, la société anonyme (SA) d’HLM ICF Nord Est a donné à bail à M. [C] [P] et Mme [Q] [A] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 490,98 euros, outre une provision sur charges de 16,81 euros, pour une durée trois mois renouvelable. Un avenant au contrat de location a été conclu entre la SA ICF Nord Est et les locataires à l’occasion de leur mariage. Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SA ICF Nord Est a fait signifier à M. [C] [P] et Mme [Q] [A] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 1 833,70 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) par courrier reçu le 30 avril 2025. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, la SA ICF Nord Est a fait assigner M. [C] [P] et Mme [Q] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : -          Condamner M. [C] [P] et Mme [Q] [A] solidairement à lui payer : o   La somme principale de 3 182,54 euros, déduction faite des acomptes perçus jusqu’au 06.08.2025 et de ceux à échoir jusqu’au jugement à intervenir qui subiront les augmentations légales ; o   Les indemnités d’occupation irrégulière, dès la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement, y compris les indexations stipulées dans ledit bail dans ses conditions particulières, et qui subiront les augmentations légales ; o   Le tout, également avec intérêts légaux à compter de la date portée en tête du présent acte ; -          Constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement, et en conséquence la restitution du logement donné à bail dans le mois de la signification du jugement à intervenir ou à défaut de délaissement, l’expulsion de corps et de biens des défendeurs et de toute personne introduite par vous dans les lieux avec le concours de la force publique si besoin est ; -          Condamner solidairement au paiement de la somme de 380,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -          Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisés les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 26 août 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 21 novembre 2025 et reçue au tribunal avant l’audience. Elle indique que le logement est occupé par Mme [Q] [A], son nouveau compagnon et trois enfants. M. [C] [P] ne réside plus dans le logement loué. Mme [Q] [A] et son nouveau compagnon perçoivent, ensemble, 2 268,92 euros de ressources mensuelles. Mme [Q] [A] propose, dans l’enquête, de régler la dette par mensualités de 300,00 euros par mois et précise faire le nécessaire pour apurer la dette avant l’audience du 12 mars 2026. L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026. A l’audience, la SA ICF Nord Est est représentée par son conseil qui maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 1 578,13 euros à la date du 5 mars 2026. Mme [Q] [A] comparaît en personne. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette, explique qu’elle est divorcée de M. [C] [P], qu’elle souhaite demeurer dans le logement et propose, pour cela, de s’acquitter de la dette locative par paiements successifs de 100 euros par mois en plus de son loyer et ses charges courantes. Le bailleur consent à ces délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire au profit des deux défendeurs. Le jugement de divorce des locataires n’est pas produit. M. [C] [P], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé. A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 28 mai 2026 et a été prorogée au 25 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur l’absence de comparution du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité et le bien-fondé des demandes du bailleur. Alors que M. [C] [P], non comparant, a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que la présente décision est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 30 avril 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 25 août 2025. En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 12 mars 2025. L’action en résiliation de bail est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois mois dans les conditions initiales de sa conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer. La SA ICF Nord Est justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, fait signifier à M. [C] [P] et Mme [Q] [A] un commandement de lui payer la somme de 1 833,70 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire du bail. Suivant le décompte arrêté au 05 mars 2026 produit par la SA ICF Nord Est, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement de M. [C] [P] et Mme [Q] [A] n'étant intervenu dans ledit délai. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025 (en tenant compte des règles de computation des délais prévues notamment à l’article 642 du code de procédure civile). Sur les sommes dues Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La SA ICF Nord Est verse aux débats les pièces suivantes : -    le contrat de bail souscrit entre les parties le 23 février 2012 à effet au 23 février 2012 et son avenant en date du 09 mai 2019 ; -    le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 29 avril 2025 ; -    le décompte de la créance arrêté au 5 mars 2026, mois de février 2026 inclus (échéance mars non incluse). En l’occurrence, le décompte produit par la SA ICF Nord Est fait ressortir une dette d’un montant de 1 578,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 mars 2026, échéance du mois de février 2026 comprise. Mme [Q] [A] reconnaît le montant de cette dette. Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 7,62 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 132,18 euros. Il convient également de déduire la somme de 313,63 euros qui n’est pas due au titre des loyers et charges impayés mais à celui des frais d’actes de procédure relevant des dépens. Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1 124,70 euros. M. [C] [P], non comparant n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. La solidarité des locataires est expressément prévue à l’article 11 du contrat de bail du 23 février 2012. Il ressort des éléments M. [C] [P] et Mme [Q] [A] se sont mariés le 27 octobre 2018 à [Localité 4]. S’il est établi que M. [C] [P] a quitté les lieux, il n’est pas rapporté la preuve de son congé, ni de la transcription du divorce éventuel des locataires sur leur acte de naissance. Il demeure donc solidairement tenu au paiement des loyers et charges du logement. Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [C] [P] et Mme [Q] [A] à payer à la SA ICF Nord Est la somme de 1 124,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêt légal à compter du 25 août 2025, date de l'assignation. Sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Mme [Q] [A] sollicite à l’audience l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail le temps de ces délais de paiement. Elle propose de verser 100,00 euros par mois en plus du loyer courant en remboursement de la dette locative. La SA ICF Nord Est consent à l’octroi des délais de paiement ainsi sollicités au profit des deux défendeurs. Il ressort du décompte actualisé produit par la SA ICF Nord Est que Mme [Q] [A] a repris le paiement intégral du loyer depuis le 02 septembre 2025, le dernier paiement étant intervenu le 25 février 2026 à hauteur de 400 euros pour payer un loyer restant à charge (déduction faite de l’aide personnalisée au logement) de 308,78 euros. Compte tenu de l’accord des parties et de la reprise des paiements des loyers, Mme [Q] [A] et M. [C] [P] seront autorisés à s’acquitter de leur dette locative par mensualités successives d’un montant de 100,00 euros en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [Q] [A] et M. [C] [P] pendant le cours des délais ainsi accordés. Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise. Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA ICF Nord Est pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [Q] [A] et M. [C] [P] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. Il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution entre la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et l’expulsion des locataires. La demande de la SA ICF Nord Est sur ce point, qui n’est soutenue par aucun moyen de droit ou de fait, sera rejetée. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [C] [P] et Mme [Q] [A] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA ICF Nord Est recevable ; Condamne solidairement M. [C] [P] et Mme [Q] [A] à payer à la SA ICF Nord Est la somme de 1 124,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, date de l’assignation ;   Autorise M. [C] [P] et Mme [Q] [A] à se libérer de leur dette locative en 10 mensualités de 100,00 euros et une 11ème soldant le restant de la dette ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Rappelle que chaque mensualité de 100 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

Dit que ce paiement devra intervenir au plus tard le 25 de chaque mois et, pour la première fois, le 25 du mois suivant la signification du présent jugement, jusqu'à parfait règlement ;

Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts cessent d’être dues ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ; En revanche, Dit qu’à défaut de paiement de toute mensualité (qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou d’une mensualité de l’arriéré) et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : -          La totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ; -          Il sera constaté au 30 juin 2025 la résiliation du bail conclu le 23 février 2012 par la société anonyme (SA) d’HLM ICF Nord Est, d’une part, et M. [C] [P] et Mme [Q] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], par effet de la clause résolutoire du contrat ; -          La SA ICF Nord Est sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [P] et Mme [Q] [A] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; -          M. [C] [P] et Mme [Q] [A] seront condamnés à payer à la SA ICF Nord Est une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), sans tenir compte de l’APL, à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;  -          En application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ; -          Il sera rappelé à M. [C] [P] et Mme [Q] [A] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 5] ; Rejette la demande de la SA ICF Nord Est tendant à réduire le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne in solidum M. [C] [P] et Mme [Q] [A] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture; Déboute la SA ICF Nord Est de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification. La cadre-greffière                                                     La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;