Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/15013 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2KP4

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2026

Association SOLIHA, venant aux droits de l'Association PACT METROPOLE NORD.

C/

[B] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association SOLIHA, venant aux droits de l'Association PACT METROPOLE NORD., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

RG 25/15013-LAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 novembre 2020, à effet au même jour l'association Soliha a donné à bail à M. [B] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 186,50 euros, outre une provision sur charges de 40,14 euros, pour une durée de 6 ans renouvelable.

La situation d'impayé du locataire a été notifié à la caisse d'allocations familiales (CAF) par courrier reçu le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, l'association Soliha a fait signifier à M. [B] [E] un commandement de justifier de l'assurance dans un délai d'un mois et de lui payer dans les deux mois la somme principale de 960,69 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, l'association Soliha a fait assigner M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire, et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut du paiement des loyers et le défaut de justifier d'une assurance ; - A défaut, prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties pour le défaut de paiement du loyer et le défaut de justifier d'une assurance ; - Ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique ; - Condamner M. [B] [E] au paiement des loyers et charges dus soit la somme de 1 845,60 euros au 22 octobre 2025 assortie également des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l'assignation pour le surplus ; - Condamner M. [B] [E] au paiement des sommes dues entre le jour de l'arrêté comptable et le jour du jugement à intervenir, assorties également des intérêts légaux à compter de l'échéance ; - Condamner en outre M. [B] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu'au jugement à intervenir ; - Condamner M. [B] [E] au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [B] [E] aux entiers frais et dépens en ceux compris le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir au présent jugement ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 17 décembre 2025.

L'affaire est appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette audience, seule l'association Soliha comparaît, représentée par son avocate. Celle-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 3 347,40 euros à la date du 24 avril 2026. Elle sollicite que la résiliation soit constatée à titre principal en raison du défaut de justification de l'assurance locative et, à titre subsidiaire, en raison de l'impayé de loyer.

M. [B] [E], assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice, n'est ni présent à l'audience, ni représenté, ni excusé.

A l'issue de l'audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que M. [B] [E], non comparant, a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue le 22 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation du 16 décembre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 7 mai 2026.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois a été signifié le 8 août 2025 à M. [B] [E].

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucune attestation d'un assureur ou de son représentant n'a été remise au bailleur dans le délai imparti d'un mois ni même à l'audience. M. [B] [E], non comparant, n'établissant pas été couvert par une assurance locative dans le délai imparti, il convient alors de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 8 septembre 2025.

Aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets d'une clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour défaut d'assurance.

Il convient par suite, d'ordonner à M. [B] [E] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Ainsi, M. [B] [E] sera condamné à payer à l'association Soliha une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'association Soliha verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 9 novembre 2020 à effet au même jour ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 août 2025 ; - le décompte de la créance arrêté au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

En l'occurrence, le décompte produit par l'association Soliha fait ressortir une dette d'un montant de 3 347,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

M. [B] [E], non comparant à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [B] [E] à payer à l'association Soliha la somme de 3 347,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 8 août 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 960,69 euros, à compter du 16 décembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 884,91euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Les indemnités d'occupation du 8 septembre 2025 au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [B] [E] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, ni d'en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'action de l'association Soliha recevable ;

CONSTATE au 08 septembre 2025 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4], appartement 2, rez-de-chaussée à [Localité 3], conclu le 9 novembre 2020 entre l'association Soliha, d'une part, et M. [B] [E], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ;

ORDONNE à M. [B] [E] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

RAPPELLE à M. [B] [E] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4]

CONDAMNE M. [B] [E] à payer à l'association Soliha une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 8 septembre 2025, date de la résiliation, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [E] à payer à l'association Soliha la somme de 3 347,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 8 août 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 960,69 euros, à compter du 16 décembre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 884,91euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [B] [E] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ;

DÉBOUTE l'association Soliha de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.

La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;