Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00711 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OVWQ

MINUTE N° :

Société IMMOBILIERE 3F venant aux droits D'ERIGERE c/ [O] [Z], [W] [A]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d'Oise

Monsieur [O] [Z]

Me Marie VIDAL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître [F] [D] COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE Chambre de proximité Service civil [Adresse 1] [Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 03 septembre 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, 1ère Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F venant aux droits D'ERIGERE [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D'OISE, avocats plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Z] [Adresse 3] [Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [W] [A] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2]

représenté par Me Marie VIDAL, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant (AJ)

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Le tribunal a été saisi le 25 août 2025, par Assignation du 19 août 2025 ; L'affaire a été plaidée le 19 mai 2026, et jugée le 03 septembre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2019, la société Le Logis Social u Val d'Oise aux droits de duquel se trouve la société ERIGERE, elle-même devenue la société IMMOBILIERE 3F après un accord de fusion-absorption a donné en location à Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5], au deuxième étage, pour un loyer mensuel initial de 523,36 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 97,41 euros à titre de provisions sur charges.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer assignation à Monsieur [O] [Z] par exploit du 20 août 2025 et à Monsieur [W] [A] par exploit du 19 août 2025 afin d'entendre le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Pontoise :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges à leur échéance ;

- En tout état de cause, ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] et de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ;

- Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel outre les charges locatives à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à libération complète des lieux ;

- Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 16.459,52 euros au titre de la dette locative, terme de juin 2025 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 12.640,64 euros à compter du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et de l'assignation pour le surplus ;

- Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision ;

- Condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer délivré le 25 septembre 2024 et 29 octobre 2024.

L'assignation a été notifiée à la sous-préfecture par acte reçu le 22 août 2025.

L'affaire a été entendue à l'audience du 19 mai 2026.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée à l'audience, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise le montant de la dette locative à la somme de 23.607,93 euros, terme d'avril 2026 inclus. Elle fait valoir que les locataires ne s'acquittent plus du loyer depuis mars 2021 et s'oppose en conséquence à la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu'à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [Z], présent à l'audience, conteste toute condamnation solidaire et indique ne pas être redevable de la dette locative, faisant valoir qu'il a quitté les lieux en mars 2021 et qu'aucune dette n'existait à la date de son départ. Il indique en outre être sans emploi.

Monsieur [W] [A] présent et représenté à l'audience, sollicite des délais afin de quitter les lieux, invoquant une incapacité à travailler consécutive à un état dépressif, et précise avoir engagé des démarches auprès de la MDPH ainsi qu'une procédure de surendettement.

Il indique également que Monsieur [O] [Z] ne figure plus sur les quittances locatives depuis mars 2021.

La société IMMOBILIERE 3F, soutient n'avoir reçu aucun congé de la part de Monsieur [O] [Z].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 473 du Code de Procédure Civile, la décision sera contradictoire.

Sur la dette locative

Il résulte des dispositions de l'article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus ; en application de l'article 24 de la loi précitée, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ;

En application de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

- Du titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance des locataires dans le paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet ;

- Des décomptes dont il ressort qu'à la date des commandements de payer délivrés le 25 septembre 2024 à Monsieur [W] [A] et le 29 octobre 2024 à Monsieur [O] [Z], le montant de la dette locative s'élevait à 12.640,64 euros, qu'il était de 16.459,52 euros au 25 juillet 2025 terme de juin 2025 inclus et qu'au jour de l'audience la dette était de 23.027,40 euros au 18 mai 2026 terme d'avril 2026 inclus, déduction faite de la somme de 582,53 euros au titre des frais de procédure qui ne sauraient figurer dans un décompte locatif ;

- Des commandements de payer, délivrés les 25 septembre 2024 et 29 octobre 2024 et visant la clause résolutoire, qui n'a pas été suivi d'effet dans le délai de deux mois, prévu par le contrat de location et par l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites ;

- De l'acte de dénonciation de l'assignation à la sous-préfecture, reçu le 22 août 2025, qui démontre le respect de la formalité de dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, imposée par l'article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les articles 114 de la Loi 98-657 du 29 juillet 1998 et 188-3° de la Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000.

Il s'ensuit que la demande est recevable en la forme et justifiée au fond, Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] étant solidairement redevables, en application de la clause de solidarité du bail, à l'égard de la société IMMOBILIERE 3F de la somme de 23.027,40 euros au titre des loyers impayés à la date du 18 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, déduction faite des frais de poursuite pour 582,53 euros qui ne peuvent figurer dans un décompte locatif et qu'ainsi la location se trouve résiliée de plein droit au 30 décembre 2024 ;

En effet, il résulte de l'article 12 de la loi n°89-462, du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2014-2366 du 24 mars 2024, que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de cette même loi.

L'article 15 alinéa I, précise que : " Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. "

Il est constant que Monsieur [O] [Z] n'a à aucun moment délivré congé selon l'une des trois formes exigées par ces textes. Les défendeurs versent aux débats, d'une part, un courrier adressé à Monsieur [W] [A] aux termes duquel le bailleur indique avoir pris connaissance du départ de Monsieur [O] [Z] et l'avoir retiré des quittances locatives à partir de mars 2021, et d'autre part, la quittance du mois de mars 2021 faisant état de l'absence de Monsieur [O] [Z] sur celle-ci.

Ces éléments sont insuffisants à caractériser un congé régulièrement délivré au sens des articles 12 et 15 alinéa I de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, ni un courriel émanant du bailleur lui-même, ni une quittance de loyer modifiée unilatéralement par ce dernier, ne constituent l'un comme l'autre un mode de notification limitativement énumérés par la loi faisant office de congé régulier.

En l'absence de congé régulièrement délivré, les conditions d'extinction de la solidarité ne sont pas réunies.

Monsieur [O] [Z] demeure en conséquence solidairement tenu avec Monsieur [W] [A] de l'intégralité de la dette locative.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 23.027,40 euros au titre de l'arriéré locatif et d'autoriser leur expulsion des locaux dont ils sont devenus occupants sans droit ni titre ;

Par application de l'article 1153 alinéa 1er du Code Civil, l'arriéré locatif produira des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer selon les modalités précisées dans le dispositif ci-dessous ;

Aux termes des dispositions de la loi du 27 juillet 2023, le juge ne peut accorder de délais de paiement que si les locataires a repris le paiement des loyers courants au jour de l'audience ;

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] n'ont pas repris le paiement des loyers et charges courants au jours de l'audience. Aucun paiement n'étant intervenu depuis le 3 mars 2023. Il ne peut donc leur être accordé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne sauraient pas davantage être suspendus ;

L'indemnité mensuelle pour l'occupation des locaux entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux sera fixée à un montant égal à celui du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié ;

La situation économique de Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] justifie de les dispenser de toute contribution au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] seront également solidairement condamnés aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du Code de Procédure Civile en ce compris les frais des commandements de payer, délivrés les 25 septembre 2024 et 29 octobre 2024 ;

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Pontoise, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 23.027,40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté 18 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 29 mars 2019 au 30 décembre 2024 ;

AUTORISE la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] et de tous occupants de leur chef, au besoin à l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire des locaux situés au 2ième étage, [Adresse 4] à [Localité 5] ;

AUTORISE la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la Loi du 9 juillet 1991 et du Décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meubles aux frais avancés de Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié jusqu'à parfaite libération des locaux ;

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées ;

DISPENSE Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] de toute contribution au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Monsieur [W] [A] aux dépens, en ce compris les frais des commandements de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé le 3 septembre 2026,

LE GREFFIER LE JUGE