Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00170 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVHC

JUGEMENT

Rendu le 8 Septembre 2026 AFFAIRE : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] “ XL HABITAT C/ [S] [U] [V] [Y]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] “ XL HABITAT [Adresse 1] représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [U] [V] [Y] [Adresse 2] représentée par Me Guillaume PLANCHENAULT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-40192-2026-00890 du 29/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Le 8 Septembre 2026 1 FEX + 1 CCC Me CAPES 1 CCC Me PLANCHENAULT 1 CCC M. Le Préfet des [Localité 2]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07/02/2024 à effet au 08/02/2024 , l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" a donné à bail à Mme [S] [U] [V] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 333 €, 21,36€ pour le garage et 107,59€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" a fait signifier à Mme [S] [U] [V] [Y] le 10/03/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2603,74 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/01/2026 , l'Office Public de l'Habitat du Département des Landes " XL HABITAT" a ensuite fait assigner Mme [S] [U] [V] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa de l’article 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges, à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, - ordonner l’expulsion des lieux de Mme [S] [U] [V] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs, - condamner Mme [S] [U] [V] [Y] à lui payer : * la somme de 2409,75 euros sur les loyers et charges impayés au 08/01/2026, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation, * une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, avec les augmentations légales, à compter du 01/01/2026 et jusqu’à libération des lieux, * la somme de 240 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Mme [S] [U] [V] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été fixé à l’audience du 05 mai 2026 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande des parties à l’audience du 30 juin 2026, date à laquelle le dossier a été plaidé.

L'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 3382,96 euros au 30/06/2026. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Mme [S] [U] [V] [Y], représentée par son Conseil, soutient ses écritures aux termes desquelles elle demande au Tribunal, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de : - débouter l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" de ses demandes, - accorder à Mme [S] [U] [V] [Y] les plus larges délais de paiement concernant la dette locative de 3382,96 euros, - dire et juger que chacun conservera la charge de ses propres dépens.

Elle s’oppose à la résiliation de bail en faisant valoir sa bonne foi, expliquant avoir connu des difficultés financières suite à une maladie professionnelle. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement, exposant qu’elle vient de bénéficier de la qualité de travailleur handicapé, ce qui va lui permettre de bénéficier d’un emploi adapté ou à défaut de revenus sociaux. Sur les dépens et les frais irrépétibles, elle met en exergue sa précarité financière.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] par la voie électronique le 26/01/2026, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11/03/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 - Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 24/06/2026 à hauteur de 3382,96 euros que l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [S] [U] [V] [Y] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Mme [S] [U] [V] [Y] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" la somme de 3382,96 euros actualisée au 24/06/2026 , échéance du mois de mai 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21/01/2026 sur la somme de 2409,75 euros et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 10/03/2025 , pour la somme en principal de 2603,74 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai.

La bonne foi du débiteur confronté à des difficultés financières ne peut faire échec aux effets de la clause résolutoire contractuellement prévue.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l'espèce puisqu'il a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, tant le contrat que le commandement de payer visent un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11/05/2025.

Par suite, Mme [S] [U] [V] [Y] étant occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. La demande de délais de paiement de Mme [S] [U] [V] [Y] ne pourra qu’être rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4- Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11/05/2025, Mme [S] [U] [V] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [S] [U] [V] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 01/06/2026, date d'arrêté de compte incluant le mois de mai 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [U] [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT", Mme [S] [U] [V] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 240 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07/02/2024 entre l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" et Mme [S] [U] [V] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] sont réunies à la date du 11/05/2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [U] [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [U] [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [U] [V] [Y] à verser à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT", la somme de 3382,96 euros actualisée au 24/06/2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21/01/2026 sur la somme de 2409,75 euros et du présent jugement sur le surplus;

DEBOUTE Mme [S] [U] [V] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [S] [U] [V] [Y] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 01/06/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [S] [U] [V] [Y] à verser à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" une somme de 240 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [U] [V] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 2] en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 08 septembre 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection