Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2026 Président : Madame ATIA, Magistrat Greffier : Madame GRANGER, Greffière Débats en audience publique le : 02 Juin 2026

GROSSE : Le 8 septembre 2026 à Me Valérie REDON-REY Le 8 septembre 2026 à Me Marie-France POGU Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/05919 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PSF

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [X] [C] née le 28 Avril 1972 à PONT A MOUSSON, demeurant 9 rue François Canac - 13013 MARSEILLE

représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [D] [C] né le 29 Juin 1971 à MARSEILLE, demeurant 9 rue François Canac - 13013 MARSEILLE

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

Madame [A] [W], demeurant 46 boulevard Marcel Delprat Bât C Porte C05 - 13013 MARSEILLE

représentée par Me Marie-France POGU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 septembre 2022, Mme [X] [M] et M. [D] [C], représentés par leur mandataire, la société Afedim Gestion, ont donné à bail à Mme [A] [W] un local à usage d’habitation non meublé situé au 46 boulevard Marcel Delprat, bâtiment C, rez-de-chaussée, n° C05, dans le treizième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 550,44 euros, outre 80 euros de provision sur charges dont 25 euros pour la TOM.

Le 29 avril 2024, Mme [X] [M] et M. [D] [C] ont fait signifier à Mme [A] [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.384,48 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, Mme [X] [M] et M. [D] [C] ont fait assigner Mme [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.045,12 euros, comptes arrêtés au 5 juillet 2024, somme à parfaire, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, sa condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 février 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 2 juin 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions responsives et récapitulatives, Mme [X] [M] et M. [D] [C], au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : -concluent au débouté des demandes de Mme [A] [W], -réitèrent leurs demandes initiales à l’exception de la demande relative au paiement de l’arriéré locatif.

Ils indiquent que la dette locative est apurée. Sur les demandes reconventionnelles, ils opposent l’absence de toute réclamation relative à un désordre avant l’année 2026, outre l’absence de preuve. Ils font valoir la réalisation rapide de travaux. Sur la contestation des charges, ils rappellent qu’ils peuvent les régulariser dans un délai de trois ans. Ils précisent que les régularisations de charges et les revalorisations du loyer sont notifiées à Mme [A] [W].

Conformément à ses conclusions en réplique, Mme [A] [W], au visa des articles 1719 et 1353 du Code civil, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : -sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 36 mois, -demande reconventionnellement la condamnation de Mme [X] [M] et M. [D] [C] à lui payer les sommes de 1.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 1.986,60 euros au titre des charges injustifiées, avec compensation en tant que de besoin, -demande la condamnation de Mme [X] [M] et M. [D] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir l’apurement de la dette locative. Elle oppose l’absence de justification des charges et de régularisation de charges depuis l’année 2022. Elle avance un trouble de jouissance subi du fait d’un dysfonctionnement du chauffage. Elle précise qu’elle subit une absence de chauffage durant trois mois. Elle fait également état du dysfonctionnement du chauffe-eau.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 août 2024 a été dénoncée le 9 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 4 février 2025.

Par conséquent, Mme [X] [M] et M. [D] [C] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 15 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 1.384,48 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Sur l’octroi d’office d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 9 décembre 2025 produit par Mme [X] [M] et M. [D] [C] indique un apurement de la dette locative au 24 novembre 2025.

Il convient d'octroyer d'office à Mme [A] [W] des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 24 novembre 2025 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué.

Il s'ensuit que Mme [X] [M] et M. [D] [C] seront déboutés de leurs demandes en expulsion et de condamnation de Mme [A] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de remboursement des sommes versées au titre de charges locatives :

Il sera rappelé qu'aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

L'article 9 du code de procédure civile dispose : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En outre, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail prévoyant en son article IV B un règlement des charges récupérables par provisions mensuelles, avec régularisation annuelle.

Les charges locatives étaient, en vertu des textes sus-évoqués, parfaitement régularisables, en fonction des justificatifs produits aux débats par les bailleurs ce qui est le cas en l'espèce.

Mme [A] [W] ne justifie d’aucune demande faite aux bailleurs aux fins de communication des justificatifs des charges avant ses conclusions.

Le décompte arrêté au 9 décembre 2025 indique des régularisations de charges pour la taxe d’ordures ménagères (TOM) pour une somme totale de 79,74 euros (33,74 + 28 + 18).

Mme [X] [M] et M. [D] [C] ne justifient pas des décomptes des charges pour les exercices 2022 à 2025.

S’agissant de l’exercice 2022, il ressort du relevé individuel de charges de copropriété que le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges locatives, Mme [X] [M] et M. [D] [C] n’ayant procédé à aucune régularisation pour cet exercice.

Mme [A] [W] sera déboutée de sa demande en ce qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [X] [M] et M. [D] [C] disposent d’un délai de trois ans pour procéder à la régularisation de charges des exercices 2023 à 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire (...) le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) ».

En l’espèce, Mme [A] [W] signale à la mandataire de Mme [X] [M] et M. [D] [C] un dysfonctionnement du chauffe-eau par courriel en date du 21 novembre 2023. Elle joint une facture en date du 29 décembre 2023 dont il s’évince une réparation de la chaudière.

Mme [X] [M] et M. [D] [C] opposent l’absence d’entretien annuel de la chaudière par Mme [A] [W] et justifient à ce titre des états des lieux :

-de sortie du locataire précédant Mme [A] [W], en date du 19 septembre 2022, indiquant la réalisation de l’entretien de la chaudière, -d’entrée établi contradictoirement avec Mme [A] [W] le 19 septembre 2022, mentionnant l’absence d’entretien de la chaudière.

Dans ces conditions, Mme [X] [M] et M. [D] [C] sont mal fondés à reprocher à Mme [A] [W] un défaut d’entretien régulier de la chaudière.

La réalisation rapide de travaux avancée par Mme [X] [M] et M. [D] [C] est indifférente s’agissant d’un régime de responsabilité sans faute.

Il convient d’allouer à Mme [A] [W] une somme de 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de condamner Mme [X] [M] et M. [D] [C] à son paiement.

Sur les demandes accessoires :

Mme [A] [W], partie perdante à titre principal, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 15 septembre 2022 entre Mme [X] [M] et M. [D] [C] d’une part, et Mme [A] [W] d’autre part, concernant le logement situé au 46 boulevard Marcel Delprat, bâtiment C, rez-de-chaussée, n° C05, dans le treizième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

CONSTATE que la dette locative est soldée au 24 novembre 2025 ;

ACCORDE à Mme [A] [W] un délai de paiement rétroactif pour s'acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu'au 24 novembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

CONSTATE que le délai accordé a été respecté ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;

DÉBOUTE Mme [X] [M] et M. [D] [C] de leurs demandes en expulsion et en paiement des indemnités d'occupation ;

DÉBOUTE Mme [A] [W] de sa demande de remboursement des provisions sur charges locatives versées au titre des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

CONDAMNE Mme [X] [M] et M. [D] [C] à payer à Mme [A] [W] une somme de trois cents euros (300 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [A] [W] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection