Demande en paiement des charges ou des contributions

PREMIERE CHAMBRE

08 Septembre 2026

N° RG 25/02215 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OIVY

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE DU NORD

C/

[C] [G] [M] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 08 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame BELLAN, Vice-Présidente Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à Titre Temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 09 Juin 2026 devant Madame [M] VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à Titre Temporaire

--==o0§0o==-- DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], sise [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la société VERTFONCIE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [A] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Antonin PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE

--==o0§0o==--

M. [C] [G] et Mme [M] [A], épouse [G], sont propriétaires d’un appartement et d’une cave formant les lots 298 et 346 de la [Adresse 5], située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 1], organisée sous le statut de la copropriété et dont le syndic est la SARL Vertfoncié.

Lors de diverses assemblées générales de copropriétaires, notamment celle du 24 juin 2022, les copropriétaires ont décidé la réalisation d’importants travaux nécessaires à l’entretien de leur immeuble.

M. et Mme [G] ont cessé tout paiement des charges et travaux à compter du 1er janvier 2023. Les paiements ont repris le 19 décembre 2024, sans néanmoins suffire à apurer la dette de M. et Mme [G].

Par acte en date du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après, le [Adresse 8]) a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [G], afin d’obtenir le paiement de leur dette de charges, travaux et frais.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2025, le SDC Résidence du Nord demande au tribunal de : -Condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 19 266,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues suivant arrêté de compte au 8 décembre 2025, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la mise en demeure, cette somme se décomposant comme suit : 18 200,18 euros au titre des charges de copropriété non payées et 1 066,71 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement ; -Condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ; -Débouter M. et Mme [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; -Condamner solidairement M. et Mme [G] aux entiers dépens ; -Condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; -Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le [Adresse 8] affirme qu’au jour de l’assignation de M. et Mme [G], leur dette à son égard s’élevait à la somme de 31 916,19 euros. Si cette somme a diminué en raison de versements faits par M. et Mme [G], ils restent redevables de sommes importantes. Leur défaut de paiement a contraint le SDC Résidence du Nord à faire l’avance des charges impayées, ce qui lui crée un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Par acte signifié électroniquement le 24 septembre 2025, M. et Mme [G] demandent au tribunal de : -Fixer le montant de leur arriéré à la somme de 15 439,94 euros, hors frais suivant décompte arrêté au 11 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus ; -Débouter le [Adresse 8] de sa demande au titre des frais ; -Débouter le SDC Résidence du Nord de sa demande de dommages et intérêts ; -Leur accorder des délais de paiement à raison de 500 euros par mois en sus des charges trimestrielles courantes ; -Statuer ce que droit sur les dépens ; -Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, M.et Mme [G] reconnaissent être débiteurs du [Adresse 8] au titre de charges et travaux impayés. Ils indiquent néanmoins en avoir repris le paiement, de sorte que leur dette a fortement diminué. Ils sollicitent des délais pour apurer cette dette.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé aux conclusions signifiées par chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 19 février 2026. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 juin 2026 et mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, le SDC Résidence du Nord justifie de la créance invoquée en versant aux débats : -Un extrait cadastral confirmant que M. et Mme [G] sont propriétaires des lots 298 et 346 de la résidence située au [Adresse 9] à [Localité 2] ; -Un extrait du règlement de copropriété ; -Le contrat de syndic Vertfoncié en date du 18 juin 2024 ; -Deux décomptes des sommes dues au 1er avril 2025 et 8 décembre 2025 ; -Les appels de charges du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 et du 4ème trimestre 2025 ; -Une régularisation relative aux budgets 2023 et 2024 ; -Un ajustement à l’avance de trésorerie en date du 21 juin 2024 ; 24 appels de fonds relatifs aux travaux ; -Les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2022, 6 septembre 2023, 28 novembre 2023 et 18 juin 2024.

M. et Mme [G] reconnaissent, dans leurs conclusions signifiées le 24 septembre 2025, être redevables de la somme de 15 439 euros, selon le décompte arrêté au 11 septembre 2025.

Ils ne contestent par ailleurs pas l’actualisation de leur dette au montant de 18 200,18 euros, selon le décompte arrêté au 8 décembre 2025.

Ils seront donc condamnés à payer au SDC [Adresse 10] du Nord la somme de 18 200,18 euros au titre des arriérés de charges et travaux.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, le SDC [Adresse 5] produit une première mise en demeure en date du 4 janvier 2024, envoyée le 5 janvier 2024 et reçue le 9 janvier 2024. Le coût de cet acte s’élève à 40 euros. Il produit une seconde mise en demeure datée du 7 octobre 2024, envoyée le 8 octobre 2024 et reçue le 10 octobre 2024. Le coût de cet acte s’élève à 40 euros.

Le coût ces mises en demeure sera supporté par M. et Mme [G].

Le SDC Résidence du Nord produit également des factures de constitution et d’actualisation de « suivi du dossier avocat » suivantes : -Une facture du 19 décembre 2024 de Vertfoncié relative à la « constitution du dossier avocat » d’un montant de 280 euros ; -Une facture du 31 mars 2025 de Vertfoncié relative à « l’actualisation du suivi du dossier avocat », d’un montant de 132 euros ; -Une facture du 8 décembre 2025 de Vertfoncié relative à « l’actualisation du suivi du dossier avocat », d’un montant de 132 euros.

Ces frais ne seront pas retenus car ils relèvent d’actes d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base du syndic.

Le [Adresse 8] verse aux débats une facture de constitution d’hypothèque, d’un montant de 250 euros, frais qui seront retenus.

Enfin, il produit une facture d’honoraires de commissaire de justice pour l’assignation de M. et Mme [G], d’un montant de 60,71 euros, frais qui relèvent des dépens.

M. et Mme [G] seront donc condamnés à payer la somme de 330 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, dans sa version applicable à la date des faits, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit, en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre, du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Résidence du Nord verse aux débats, comme indiqué ci-dessus, deux mises en demeure qui précisent que la dette de M. et Mme [G] s’élève à 4 552,96 euros (hors frais de mise en demeure de 40 euros) au 4 janvier 2024 et 23 492,97 euros (hors frais de mise en demeure de 40 euros) au 7 octobre 2024.

Ces montants diffèrent de ceux indiqués sur le décompte au 8 décembre 2025 dans lequel il apparaît que la dette de M. et Mme [G] s’élevait à 2 492,96 euros au 4 janvier 2024, frais de mise en demeure de 40 euros compris, et 22 832,97 euros au 7 octobre 2024, frais de mises en demeure de 80 euros compris.

Le SDC [Adresse 5] demande que la somme due au 8 décembre 2025, telle qu’elle ressort du décompte qu’il produit, soit 19 266,89 euros, frais de recouvrement d’un montant de 1 066,71 euros inclus, porte intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit le 4 janvier 2024.

Or, à cette date, comme vu précédemment, la dette de M. et Mme [G] s’élevait à 2 492,96 euros, frais de mise en demeure de 40 euros compris.

Aussi, les intérêts seront calculés sur la somme de 2 492,96 euros à compter du 4 janvier 2024 et sur le montant de la condamnation de M. et Mme [G] au titre des charges et travaux impayés, frais nécessaires inclus, soit la somme de 18 530,18 euros, somme dont sera soustrait le solde du compte au 4 janvier 2024, soit un montant de 16 037,22 euros, à compter de la date du présent jugement.

M. et Mme [G] seront donc condamnés à verser au SDC Résidence du Nord, la somme de 18 530,18 euros, correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 8 décembre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 et frais nécessaires inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 492,96 euros à compter du 4 janvier 2024 et sur la somme de 16 037,22 à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délai de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, M. et Mme [G] sollicitent du tribunal qu’il leur octroie des délais pour apurer leur dette.

Ils versent aux débats : -Un avis de taxe foncière pour l’année 2025 dont le montant s’élève à 2 179 euros ; -Un avis d’impôt sur les revenus de l’année 2024 qui fait ressortir un revenu fiscal de 47 547 euros ; -Deux bulletins de paie de M. [G] pour les mois de juillet et août 2025 qui font ressortir un revenu net social de 2 776 euros (dont est soustrait la somme de 1 289 euros intitulée « Opposition 3 ») et 2 375 euros (dont est soustrait la somme de 1 487 euros intitulée « Opposition 3 ») ; -Un bulletin de paie de Mme [G] pour le mois de juin 2025, dont il ressort que son revenu net social de 1 788 euros ; -Le tableau d’amortissement d’un emprunt immobilier de 142 000 euros contracté auprès de la Caisse d’épargne Ile-de-France, remboursable sur 300 mois avec des mensualités de 686,75 euros ; -Le relevé de compte au 25 juin 2025 d’une carte de crédit adossée à un crédit renouvelable, avec un capital total restant dû de 3 513,62 euros ; -Le tableau d’amortissement d’un prêt à la consommation contracté auprès de Cetelem, remboursable sur 72 mois avec des mensualités de 291,31 euros ; -Une copie d’un livret de famille peu lisible ; -La carte de séjour de Mme [G] ; -Un décompte des sommes dues au SDC au 11 septembre 2025.

M. et Mme [G] précisent que leurs revenus mensuels s’élèvent à 3 600 euros environ, qu’ils ont trois enfants à charge et qu’ils doivent payer la somme globale de 1 091 euros par mois pour le remboursement de leurs trois crédits.

Ils proposent de verser 500 euros par mois en plus des charges courantes.

Le SDC [Adresse 10] du Nord s’oppose à l’octroi de délais.

Il indique tout d’abord qu’en raison du prêt collectif souscrit par plusieurs copropriétaires pour financer les travaux, l’établissement prêteur attend que chaque copropriétaire ne l’ayant pas souscrit, dont M. et Mme [G], règlent leur part pour débloquer les fonds.

Il ajoute que ceux-ci ont déjà obtenu de larges délais en raison de la longueur de la présente procédure.

Il précise que la proposition faite par M. et Mme. [G] entraînerait un étalement trop long du remboursement, au préjudice des autres copropriétaires.

Néanmoins, il peut être relevé que M. et Mme [G] ont repris les paiements de leurs charges fin 2024 avec des versements de 900, 2 000, 1 979,13, 1 979,13, 1 000, 1 000, 1 200, 502 et 500,67 euros le 19 décembre 2024 et les 16 mai, 30 mai, 11 juin, 25 août, 29 août, 12 septembre, 14 novembre et 3 décembre 2025, respectivement, pour un montant total de 13 318,13 euros au 8 décembre 2025.

La reprise de ces paiements démontre la bonne foi de M. et Mme [G].

Par ailleurs, les éléments produits par M. et Mme [G] permettent de constater qu’ils disposent de revenus suffisants pour apurer progressivement leur dette à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il convient en conséquence de faire droit à leur demande de délais, sous la forme de 23 versements mensuels de 500 euros, et un 24ème versement correspondant au solde.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le [Adresse 8] indique que le défaut de paiement de M. et Mme [G] l’a contraint à faire l’avance des charges de copropriété et travaux impayées et a mis sa trésorerie en péril.

Il ne rapporte néanmoins pas la preuve des difficultés de trésorerie évoquées, alors que le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation de paiement des charges de copropriété.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le SDC Résidence du Nord sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, l’article 15/7 du règlement de copropriété produit aux débats contient une clause de solidarité, et les copropriétaires seront donc tenus solidairement au paiement de la dette.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [G], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de la présente instance. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le [Adresse 8] s'est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens.

M. et Mme [G], condamnés aux dépens, devront payer au SDC Résidence du Nord au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement M. et Mme [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété de la [Adresse 5], situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2], la somme de 18530,18 euros, correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 8 décembre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 et aux frais nécessaires, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 492,96 euros à compter du 4 janvier 2024 et sur la somme de 16 037,22 à compter de la date de la présente décision, en 23 mensualités de 500 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, et ce à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera dû immédiatement par M. et Mme [G] au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété de la [Adresse 5], situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2], sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété de la [Adresse 5], situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2], de sa demande de condamnation de M. et Mme [G] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. et Mme [G] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE M. et Mme [G] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété de la Résidence du [Etablissement 2], situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2], la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 8 septembre 2026.

Le Greffier, La Présidente, Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le : Me Thierry LAISNE Me Antonin PIBAULT