Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00555

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 Août 2026

N° RC 25/04584

DÉCISION réputée contradictoire en premier ressort

[S] [Z]

ET :

[N] [X]

Débats à l'audience du 21 Mai 2026

le

1 ccc + copie exécutoire à :

Me JAMET

1 copie certifiée conforme à :

Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN,

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [S] [Z] né le 28 Octobre 1976 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, Me Caroline JAMET, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, substituées à l’audience par Me LECARVENNEC avocat au barreau de TOURS

D'une Part ; ET :

Monsieur [N] [X] né le 01 Octobre 1976 à [Localité 5] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 juillet 2018, M. [S] [Z], représenté par la SAS [Adresse 4], a donné à bail à M. [N] [X], un bien immobilier située à [Localité 3], [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal révisable, payable à échoir le 1er du mois de 485 euros outre 56 euros de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et l'absence de justification d'une assurance locative, M. [S] [Z] a fait : - signifier à M. [N] [X], le 27 mai 2025 un commandement de payer la somme de 3.273,68 euros dus au 12 mai 2025 et de justifier de l’assurance des lieux loués en visant la clause résolutoire, - signalé la situation à la CCAPEX le 6 juin 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référés, par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 29 août 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - ordonner l’expulsion de M. [N] [X] devenu sans droit ni titre; - et obtenir sa condamnation à ttire provisionnel au paiement d’une somme de 4.651,94 € à parfaire d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionelle égale au ;loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux, et une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX, les dépens del’article A444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée.

A l’audience du 21 mai 2026, M. [S] [Z], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demende en paiement provisionnelle à la somme de 10.897,64 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [N] [X] n’est ni présent ni représenté. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août prorogé au 31 août 2026

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [S] [Z] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut au surplus, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il est constant que toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite.

Une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite en ce qu’elle porte atteinte aux droits du bailleur.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1215 du code civil, lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [S] [Z] produit : - le bail conclu le 12 juillet 2018 contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et de défaut d’assurance , - le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 27 mai 2025, pour la somme en principal de 3.273,68 euros et mettant la locataire en demeure de justifier d’une assurance, - une décompte de créance actualisé mai 2026 comprise.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne le paiement des loyers, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2025.

En outre, M. [N] [X] n’a pas réglé le loyer courant au jour de l’audience et aucun des les éléments du dossier ne permet pas d'apprécier ses capacités contributives.

Ainsi les conditions prévus par la loi pour accorder des délais ne sont pas remplises.

L'expulsion de M. [N] [X] devenue occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 6] sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [N] [X] qui se maintient dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [S] [Z], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer courant et des charges justifiées

M. [S] [Z] produit à l’audience du 21 mai 2026, un décompte faisant apparaître une créance de 10.897,64 euros comprenant l’échéance de mai 2026 au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation.

En s'abstenant de comparaître, M. [N] [X] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Les frais de relance et d'impayés d'un montant total cumulé de 118 euros qui ne relèvent pas de la dette locative seront en conséquence déduits.

M. [N] [X] sera par conséquent condamné à tire provisionnel à payer à M. [S] [Z] la somme de 10.897,64 euros - 118 euros = 10.779,64 euros échéance de mai 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant et charges justifiées pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

La charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [N] [X] sera condamné à lui verser à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2018 entre M. [S] [Z] et M. [N] [X] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 3], [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 juillet 2025;

CONSTATONS que M. [N] [X] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [X] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [N] [X] à verser à M. [S] [Z] la somme de DIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX NEUF euros et SOIXANTE QUATRE centimes (10.779,64 euros), échéance de mai 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant et charges justifiées pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective.

CONDAMNONS M. [N] [X] à verser à M. [S] [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS le suplus des demandes.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DISONS qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,