Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/09321 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5WE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 25/09321 N° Portalis DB2E-W-B7J-N5WE

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Stéphanie BOEUF

Le

Le Greffier

Me Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] agissant par son syndic SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE ayant son siège au [Adresse 3] à [Localité 1] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Stéphanie BOEUF, substituée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [C] [Adresse 5] [Localité 1] non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine KRUMMER, Vice-Présidente Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS : A l'audience publique du 26 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Septembre 2026.

JUGEMENT Rendu par défaut en Dernier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [C] est propriétaire des lots 99 et 226 cadastrés au livre foncier de [Localité 1], Section MK n° [Cadastre 1]/[Cadastre 2], dans la copropriété, immeuble [Adresse 2], sise [Adresse 6] à [Localité 1]. Le syndic de copropriété est SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE.

En raison d'impayés allégués de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a fait délivrer à Monsieur [H] [C] un commandement de payer la somme en principal de 1453.80 euros selon exploit du 17 avril 2025.

Par acte délivré le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [H] [C] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

A l'audience du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance aux fins de voir : -Condamner Monsieur [H] [C] à lui payer la somme de 2156.18 euros au titre des appels de provision du 1er trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025, d'un solde plan pluriannuel de travaux du 31 mars 2025 et d'un solde de charges au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 avril 2025, -Condamner Monsieur [H] [C] à lui payer la somme de 897.94 euros à titre de dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l'huissier et à l'avocat avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, -Condamner Monsieur [H] [C] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 1° juillet 1965, - Condamner Monsieur [H] [C] aux dépens y compris les frais de signification par huissier de la sommation du 17 avril 2025 d'un montant de 159.77 euros. -Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a soutenu que Monsieur [H] [C] n'a pas réglé les charges de copropriété dues en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et suivants du décret du 17 mars 1967, en dépit de nombreuses mises en demeure et relances ainsi que d'une sommation de payer la somme en principal de 1453.80 euros délivrée le 17 avril 2025. Il a précisé que la dette s'élève à la somme de 2156.18 euros.

Il a estimé que la résistance abusive de Monsieur [H] [C] à payer les charges de copropriété lui cause un préjudice certain compte tenu de difficultés de trésorerie. S'il a reconnu que les frais de sommation et de transmission du dossier à l'avocat et à l'huissier constituent des prestations rémunérées par contrat de syndic voté en assemblée générale et non directement répercutables sur le copropriétaire, il a estimé cependant subir un préjudice en exposant des frais réglés au syndic pour le recouvrement de sa créance.

Il a enfin sollicité que les frais de sommation de payer soient compris dans les dépens.

Par ordonnance avant dire-doit du 10 avril 2026, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de justifier de la recevabilité de sa demande conformément aux dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

A l'audience du 26 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et produit un constat de carence délivré par Monsieur [H] [L], conciliateur de justice ainsi qu'un décompte actualisé au 18 juin 2026.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l'étude, Monsieur [H] [C] ne s'est ni présenté ni fait représenter. Le jugement sera prononcé par défaut conformément de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande.

En application de l'article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000,00 euros.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a saisi la juridiction par exploit de commissaire de justice le 14 octobre 2025, de demandes en paiement n'excédant pas 5000.00 euros, soit la somme de 2156.18 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, et de 897.94 euros à titre de dommages et intérêts si bien qu'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ou de médiation ou de procédure participative doit précéder la demande en justice.

Il est constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE justifie dans le cadre de la réouverture des débats du respect des dispositions légales précitées en produisant une attestation de carence délivrée le 3 septembre 2025 par Monsieur [H] [L], conciliateur de justice.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement.

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales.

En l'espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [C].

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], produit : -le contrat de syndic précité signé le 12 septembre 20224, comportant une clause 9 intitulée " frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires " prévoyant notamment les sommes de 54.00 euros par mise en demeure et de 44.00 par relance, de 399.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l'auxiliaire (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et au temps passé pour suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles), -le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 septembre 2025 justifiant l'approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel, -la situation de compte au 1er octobre 2025 faisant état d'une dette de 2156.18 euros outre la somme de 159.77 euros au titre des frais de commandement de payer, de 798.00 euros au titre des frais de transmission du dossier à l'avocat et à l'huissier, de 99.94 euros des frais de relances, mises en demeure et intérêts de retard, -les situations de compte des 9 février 2026 et 18 juin 2026 ne seront pas retenues dans la mesure où il n'est pas justifié de leur communication à Monsieur [H] [C] conformément au principe du contradictoire de l'article 132 du code de procédure civile, - les appels de de fonds du 1 er janvier 2025 au 31 décembre 2025, -des mises en demeure avec accusés réception signés des 5 février 202 et 26 février 2025 -la facture d'honoraires du conseil d'un montant de 1200.00 euros en date du 4 octobre 2025, -le commandement de payer la somme en principal de 1453.80 euros délivrée le 17 avril 2025 et valant interpellation suffisante au sens de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1985,

Monsieur [H] [C], qui ne comparait pas, ne justifie ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l'existence d'un fait susceptible de la libérer de l'obligation au paiement.

Au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 2156.18 euros au titre d'un solde d'un appel de projet de plan pluriannuel de travaux du 31 mars 2025 et d'un solde de charges au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce la carence répétée de Monsieur [H] [C] dans le paiement des charges de copropriété, en dépit des mises en demeure, relances et commandement de payer, sans justification légitime, et sans démontrer sa bonne de foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l'immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l'intérêt au taux légal de droit ;

Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sollicite de voir fixer son préjudice à la somme précise de 897.94 euros dont la somme de 99.94 euros au titre des frais de mises en demeure, relances et intérêts de retard pour un montant selon situation de compte du 1er octobre 2025, et celle de 798.00 euros au titre des frais exposés par le syndic relatifs à la transmission du dossier à l'huissier er à l'avocat, il est rappelé, comme il le reconnaît, qu'en application de l'article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s'entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d'un protocole d'accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d'hypothèques, de dépôt d'une requête aux fins d'ordonnance d'injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l'avocat, ces deux dernières diligences n'étant imputable au copropriétaire défaillant qu'en cas de " diligences exceptionnelles". Les diligences exceptionnelles s'entendent d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Il n'est pas démontré que les frais de " transmission du dossier à huissier et à avocat " facturés à hauteur de 2X 399.00 euros en date des 15 avril 2025 et 17 juin 2025 constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic si bien qu'elles seront écartées. L'activité du syndic pour engager le recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une telle rémunération n'en change pas la nature.

Il convient dans ces conditions d'estimer globalement le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sans retenir les frais détaillés de diligences incombant au syndic.

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, à lui payer la somme de 700.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

Monsieur [H] [C], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure y compris les frais de commandement de payer d'un montant sollicité de 159.77 euros.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, une somme de 1200.00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme 2156.19 euros (deux mille cent cinquante-six euros et dix-neuf centimes) au titre d'un solde d'un appel de projet de plan pluriannuel de travaux du 31 mars 2025 et d'un solde de charges au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme 700.00 euros (sept cent euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] aux dépens y compris les frais de commandement de payer d'un montant de 159.77 euros ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE