Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00597 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OMOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00597 N° Portalis DB2E-W-B7K-OMOL

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Esther OUAKNINE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 08 SEPTEMBRE 2026

PARTIE REQUÉRANTE : S.C.I. FONCIERE [I], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 323707208 Agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 69

PARTIE REQUISE : Monsieur [C] [T] né le 01 Janvier 1966 à [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, non représenté

Madame [R] [A] née le 22 Mars 1994 à [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6] non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS : A l'audience publique du 26 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Septembre 2026.

ORDONNANCE: Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2023, la SCI FONCIERE [I] a consenti à Monsieur [C] [T] un contrat de location sur un logement situé [Adresse 4] à 67000 STRASBOURG moyennant un loyer mensuel de 560.00 euros outre 70.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

Madame [R] [A] s'est portée caution solidaire de Monsieur [C] [T] par acte du 18 septembre 2023.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI FONCIERE [I] a fait signifier à Monsieur [C] [T] le 25 novembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 7412.00 euros.

Par acte du 23 avril 2026, la SCI FONCIERE [I] a fait assigner Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, et condamnation solidaire des défendeurs au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation outre des dommages et intérêts.

A l'audience du 26 juin 2026, la SCI FONCIERE [I] représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance, aux fins de voir : - La déclarer recevable et bien fondée, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire, - Constater la résiliation de plein droit du contrat de location à compter du 19 avril 2026, - Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, le logement donné à bail, - Condamner Monsieur [C] [T] à en restituer les clés sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir, - Condamner solidairement par provision Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] à lui payer la somme de 9100.00 euros au titre des arriérés de loyers arrêté au 25 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, - Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 630.00 euros à compter du 25 janvier 2026, - Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] au paiement de ladite indemnité d'occupation le 5 de chaque mois jusqu'à complète libération des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, - Condamner solidairement par provision Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] à lui payer la somme de 1200.00 euros au pour résistance abusive, - - Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] à lui payer la somme de 1500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

La SCI FONCIERE [I] expose que Monsieur [C] [T] n'a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai imparti au commandement de payer si bien qu'il s'estime fondé, en vertu des articles 834 du code de procédure civile et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter en référé, de voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire outre sa condamnation solidaire avec Madame [R] [A], caution, au paiement de la dette locative et à une indemnité d'occupation. Elle soutient avoir subi un lourd préjudice du fait de la résistance abusive de Monsieur [C] [T] au paiement de la dette locative justifiant l'octroi d dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1217 du code civil.

Bien que cités selon les dispositions de l'article du code de procédure civile, Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] ne se sont pas présentés à l'audience ni fait représenter. Susceptible d'appel, l'ordonnance sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 23 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 24 avril 2026 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 25 novembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 7412.00 euros.

Il est relevé qu'il n'set pas justifié de la dénonciation dudit commandement de payer à la caution, Madame [R] [A].

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 janvier 2026 à minuit.

Sur le montant de l'arriéré locatif.

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce la SCI FONCIERE [I] a produit à l'audience un décompte actualisé au 21 avril 2026 qui ne sera pas retenu en l'absence de communication dans les conditions de l'article 132 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs justifié de l'acte de cautionnement solidaire et à durée indéterminée signé le 18 septembre 2023 par Madame [R] [A].

Il ressort du décompte visé aux termes de l'assignation, que Monsieur [C] [T] reste redevable de la somme de 9100.00 euros au titre des loyers, des charges, échéance de janvier 2026 comprise.

Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En application de l'article 2295 du code civil, sauf clause contraire, le cautionnement s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie, ainsi qu'aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution.

Il est rappelé qu'en l'espèce il n'est pas justifié de la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 novembre 2025 si bien que Madame [R] [A] ne sera pas tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard.

En conséquence, Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] seront solidairement condamnés à payer, à titre provisionnel, à la SCI FONCIERE [I] la somme de 9100.00 euros au titre des loyers et des charges, échéance de janvier 2026 comprise, avec, s'agissant de Monsieur [C] [T], intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2026, date de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d'expulsion et les délais de paiement.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce Monsieur [C] [T] n'a pas repris le règlement des loyers courants et, non comparant, ne justifie pas de sa solvabilité.

Il n'y a ainsi pas lieu à accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Monsieur [C] [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [C] [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

La demande d'astreinte, dont l'utilité à ce stade n'est pas démontrée, sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] seront solidairement condamnés par provision au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter de laquelle Monsieur [C] [T] est devenu occupant sans droit ni titre soit 25 janvier 2026 à minuit et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi soit la somme mensuelle de 630.00 euros Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts, s'agissant de Monsieur [C] [T], au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 9100.00 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 janvier 2026 à minuit.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [C] [T] ferait l'objet actuellement d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la demande de dommages et intérêts.

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l'espèce si la SCI FONCIERE [I] soutient avoir subi un lourd préjudice du fait de la résistance abusive de Monsieur [C] [T] au paiement de la dette locative n'en justifie pas.

Par conséquent la SCI FONCIERE [I] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à la SCI FONCIERE [I] la somme de 800.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par La SCI FONCIERE [I] à l'encontre de Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 1er septembre 2023 entre la SCI FONCIERE [I], et Monsieur [C] [T] concernant le logement situé [Adresse 4] à 67000 STRASBOURG sont réunies à la date du 25 janvier 2026 à minuit ;

DISONS n'y avoir lieu à accorder d'office les délais de paiement prévus à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l'expulsion de Monsieur [C] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;

ORDONNONS à Monsieur [C] [T] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [C] [T] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI FONCIERE [I] pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTONS la demande d'astreinte ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] à payer à la SCI FONCIERE [I] la somme de 9100.00 euros (neuf mille cent euros) au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation, échéance de janvier 2026 avec, s'agissant de Monsieur [C] [T], intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2026 ;

DISONS Madame [R] [A] que ne sera pas tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] à payer à la SCI FONCIERE [I] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges soit la somme de 630.00 euros (six cent trente euros) outre actualisation conformément au bail à compter du 25 Janvier 2026 à minuit, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges, jusqu'au départ volontaire et libération effective des lieux avec intérêts, s'agissant de Monsieur [C] [T], au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues au 5 de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles de Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 9100.00 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 janvier 2026 à minuit;

CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [C] [T] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] aux dépens y compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [R] [A] à payer à la SCI FONCIERE [I] la somme de 800.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE