Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE B.P 50550 12, Allée Raymond Poincaré 57109 THIONVILLE ☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00122 - N° Portalis DBZL-W-B7K-EBVW

ORDONNANCE DE REFERE N°26/756

DU : 08 Septembre 2026

S.A. [U] ANCIENNEMENT DENOMMEE [M]

C/

[Z] [O]

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 08/09/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. [U] ANCIENNEMENT DENOMMEE [M], demeurant 15 Sente à My - BP 80785 - 57012 METZ CEDEX 01 Rep/assistant : Me Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [Z] [O], demeurant 7 rue du Chemin de Fer - 57970 YUTZ, non comparante

Date des débats : 30 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2024, la société anonyme [U] (ci-après la SA [U]) a consenti à Mme [Z] [O] un bail d’habitation sur le logement situé au 7 rue du chemin de fer à Yutz (57) - appartement 4, moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel révisable de 478,72 euros, outre 25 euros de charges et 8,55 euros pour un accord collectif multiservices.

Suivant acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la SA [U] a fait délivrer à Mme [Z] [O] un commandement de payer la somme principale de 6 859,01 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par exploit du 12 mars 2025, la SA [U] a assigné Mme [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion du Mme [Z] [O] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Mme [Z] [O], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :13 720,93 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, d’un montant de 524,22 euros et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;ordonner la capitalisation des intérêts ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit. À l’audience du 30 juin 2026, la SA [U] a comparu représentée par son avocat. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à 20 500,62 euros au 9 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 inclus. La SA [U] indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience, qu’il n’y a aucun contact avec la locataire et pas de retour de l’enquête supplément de loyer de solidarité.

Citée à étude, Mme [Z] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 septembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 octobre 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2024 à compter du 31 octobre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [Z] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 18 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 juin 2026 que la SA [U] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que Mme [Z] [O] a été mise en demeure par courrier daté du 23 octobre 2024 de retourner le questionnaire relatif à l’application du surloyer. Par courrier du 22 avril 2025, il lui a été notifié l’application d’un supplément de loyer solidarité mensuel à hauteur de 1.191,26 euros à compter du mois d’avril 2025. Il est donc justifié du montant relatif au surloyer et figurant sur le décompte actualisé.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Mme [Z] [O] au paiement de la somme de 20 500,62 euros arrêtée au 9 juin 2026, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 6 859,01 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 13 720,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 octobre 2025, Mme [Z] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 524,22 euros et de condamner, à titre provisionnel, Mme [Z] [O] à son paiement à compter du 31 octobre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification de l’assignation, du commandement de payer et les frais de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Mme [Z] [O] à payer à la SA [U] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2024 entre la société anonyme [U], d’une part, et Mme [Z] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 7 rue du chemin de fer à 57970 YUTZ - appartement 4, est résilié depuis le 31 octobre 2025,

ORDONNONS à Mme [Z] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 7 rue du chemin de fer à Yutz (57) - appartement 4, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [Z] [O] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 524,22 euros (cinq cent vingt-quatre euros et vingt-deux centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [Z] [O] à payer à la société anonyme [U] la somme de 20 500,62 euros (vingt mille cinq cents euros soixante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 6 859,01 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 13 720,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNONS Mme [Z] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025 et celui de l’assignation du 12 mars 2026,

CONDAMNONS Mme [Z] [O] à payer à la société anonyme [U] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Mme Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,