Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE B.P 50550 12, Allée Raymond Poincaré 57109 THIONVILLE ☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00086 - N° Portalis DBZL-W-B7K-EBIY

ORDONNANCE DE REFERE N°26/752

DU : 08 Septembre 2026

S.A. VIVEST ANCIENNEMENT DENOMMEE [A]

C/

[C] [S] [Z] [J]

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 08/09/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. VIVEST ANCIENNEMENT DENOMMEE [A], demeurant 15 Sente à My - BP 80785 - 57012 METZ CEDEX 01 Rep/assistant : Me Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [S], demeurant 3 Impasse de la Mairie - Logement 3 - 57310 BOUSSE, non comparante

Madame [Z] [J], demeurant 3 Impasse de la Mairie - Logement 3 - 57310 BOUSSE, comparant en personne

Date des débats : 30 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2024, la Société Anonyme d’habitation à loyer modéré VIVEST (ci-après la SA VIVEST) a consenti à Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] un bail d’habitation sur le logement situé au 3 impasse de la mairie à Bousse (57) - logement 3, moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel révisable de 414,49 euros, outre 21,74 euros de charges, 14,65 euros pour la location du jardin, 107,54 euros pour la location du garage et 8,55 euros d’accord collectif multiservices.

Suivant actes de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la SA VIVEST a fait délivrer à Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] un commandement de payer la somme principale de 3 318,62 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par exploits du 16 février 2026, la SA VIVEST a assigné Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner solidairement Mme [C] [S] et Mme [Z] [J], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :4 492,42 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 17 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, d’un montant de 586,90 euros et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;ordonner la capitalisation des intérêts ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit. À l’audience du 30 juin 2026, la SA VIVEST a comparu représentée par son avocat. Elle a produit un décompte actualisé de la dette et a précisé qu’il n’y avait plus de contact avec les locataires qui ont pris des engagements non suivis d’effet. La bailleresse a maintenu ses demandes et affirmé qu’il n’y avait pas eu de paiement du loyer par locataires et qu’un échelonnement n’était pas possible.

Mme [Z] [J], comparante en personne, indique que Mme [C] [S] travaille et n’a pu se déplacer à l’audience. Elle fait valoir qu’elle a déposé un dossier de surendettement 10 jours auparavant. Elle reconnaît le montant de la dette et précise qu’elle a dû reprendre le travail pour s’en sortir. Elle indique que sa fille et elle ont des crédits à rembourser pour des montants de 185 euros, 180 euros et 1 000 euros. Elle dit percevoir un revenu d’un montant de 1 055 euros et indique que sa fille perçoit entre 1 000 et 1 200 euros par mois. Elle déclare qu’elles souhaitent rester dans le logement, qu’elles sont en capacité de reprendre le paiement du loyer et propose d’y ajouter 600 euros et pour sa fille 200 euros. Elle précise qu’elles n’ont pas pu reprendre le paiement du loyer à cause des factures.

Bien que régulièrement convoquée par assignation signifiée à domicile, Mme [C] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour le 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA VIVEST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 octobre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 novembre 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2024 à compter du 26 novembre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 septembre 2024, du commandement de payer délivré le 14 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 juin 2026 que la SA VIVEST rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement et à titre provisionnel, Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] au paiement de la somme de 8 030,17 euros arrêtée au 16 juin 2026, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 3 318,62 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4 492,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [Z] [J] souhaite rester dans le logement et propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Cependant, il ressort des éléments communiqués que Mme [Z] [J] et Mme [C] [S] n’ont pas versé de loyer depuis le mois de janvier 2026, il n’y a donc pas eu de reprise du paiement intégral du loyer et des charges. Par ailleurs, les défenderesses ne justifient d’aucune ressources et charges permettant de vérifier leur situation personnelle et financière

En outre, la SA VIVEST s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par Mme [Z] [J] seront rejetées.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 novembre 2025, Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 586,90 euros et de condamner solidairement, à titre provisionnel, Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] à son paiement à compter du 26 novembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation aux défenderesses, de sa notification au représentant de l’État, ainsi que celui de la dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du commandement de payer.

En revanche, l'équité commande de débouter la SA VIVEST de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la SA VIVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 septembre 2024 entre la SA VIVEST, d’une part, et Mme [C] [S] et Mme [Z] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au 3 impasse de la mairie à Bousse (57310) - logement 3, est résilié depuis le 26 novembre 2025,

ORDONNONS à Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 3 impasse de la mairie à Bousse (57310) - logement 3, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 586,90 euros par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] à payer à la SA VIVEST la somme de 8 030,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 3 318,62 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4 492,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Mme [Z] [J],

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNONS Mme [C] [S] et Mme [Z] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025 et celui de l’assignation du 16 février 2026,

REJETONS la demande de la SA VIVEST formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Mme Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,