Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE B.P 50550 12, Allée Raymond Poincaré 57109 THIONVILLE ☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00081 - N° Portalis DBZL-W-B7K-EBIN

ORDONNANCE DE REFERE N°26/750

DU : 08 Septembre 2026

S.C.I. ROMAIN

C/

[Q] [R] [C] [Z]

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 08/09/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ROMAIN, demeurant 50 Cottages de la Vallée - 57650 FONTOY Rep/assistant : Me Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [Q] [R], demeurant 23 rue de la Fontaine - 57700 HAYANGE, non comparante

Monsieur [C] [Z], demeurant 23 rue de la Fontaine - 57700 HAYANGE, non comparant

Date des débats : 30 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2024, la société civile immobilière ROMAIN (ci-après la SCI ROMAIN) a consenti à Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] un bail d’habitation sur le logement situé au 23 rue de la fontaine à Hayange (57), moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel révisable de 870 euros, outre 40 euros de charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la SCI ROMAIN a fait délivrer à Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1 668,66 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit du 11 février 2026, la SCI ROMAIN a assigné Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Mme [Q] [R] et M. [C] [Z], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :2 000,86 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, d’un montant de 925 euros et ce jusqu’à reprise effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit. À l’audience du 30 juin 2026, la SCI ROMAIN a comparu représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes et transmet un décompte actualisé de l’arriéré locatif ainsi que des charges dues.

Bien que régulièrement convoqués par assignation signifiée à étude, Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI ROMAIN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ROMAIN aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 avril 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mars 2024 à compter du 2 mai 2025.

Sur l'expulsion et le sort des meubles

En vertu de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à quitter les locaux. L'article L. 412-1 du même Code dispose que l'expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Au regard de ces textes, si Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] devaient être expulsés, il n'est pas nécessaire d'autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mars 2024, du commandement de payer délivré le 19 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2026 que la SCI ROMAIN rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] au paiement de la somme de 817, 29 euros arrêtée au 17 juin 2026, au titre de l’arriéré locatif (753,86 euros de loyer et 63,43 de régularisation des charges), avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 mai 2025, Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 925 euros par mois et de condamner, à titre provisionnel, Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] à son paiement à compter du 2 mai 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification de l’assignation, du commandement de payer et les frais de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] à payer à SCI ROMAIN la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2024 entre la société civile immobilière ROMAIN, d’une part, et Mme [Q] [R] et M. [C] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au 23 rue de la fontaine à Hayange 57700, est résilié depuis le 2 mai 2025,

ORDONNONS à Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 23 rue de la fontaine à Hayange (57), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 925 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les sommes déjà échues,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] à payer à la SCI ROMAIN la somme de 817, 29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025 et celui de l’assignation du 11 février 2026,

CONDAMNONS Mme [Q] [R] et M. [C] [Z] à payer à la SCI ROMAIN la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,