Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

N° RG 26/01185 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VFFO

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 26/01185 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VFFO NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE délivrée le

à Me Florence GRACIE-DEDIEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], sis [Adresse 1]

représentée par Me Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Société SPOON EXPERIENCE, prise en la personne de son Président, Monsieur [O] [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 juillet 2026

PRÉSIDENT : Audrey FERRE, Vice-présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 26/01185 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VFFO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mai 2024, la commune de [Localité 1] a donné en location-gérance à la SAS SPOON EXPERIENCE des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant une redevance mensuelle de 1 200 euros outre un loyer commercial mensuel de 2 400 euros, hors charges et hors taxes.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 22 janvier 2026, au preneur, pour une somme de 41 866,43 euros, au titre de l’arriéré des loyers et redevances (26 914,15 euros) et des fluides refacturés (14 952,28 euros).

Par acte du 24 juin 2026, la commune de Colomiers a fait assigner la SAS SPOON EXPERIENCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail à compter du 24 février 2026, - ordonner l'expulsion de la SAS SPOON EXPERIENCE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour de la signification de l'ordonnance à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SAS SPOON EXPERIENCE à leur payer la somme provisionnelle de 48 876,01 euros au titre de l'arriéré locatif et des consommations de fluides refacturées et impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026, - condamner la SAS SPOON EXPERIENCE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance contractuelle augmentée du loyer commercial mensuel et des fluides afférents à l’exploitation dus à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux par le défendeur, - condamner la SAS SPOON EXPERIENCE aux dépens en ce compris le coût du commandement et le coût des constats des 5 et 6 mai 2026 et à leur payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 13 juillet 2026, la commune de [Localité 1] maintient les termes de son assignation.

Assignée par acte remis à étude, la SAS SPOON EXPERIENCE n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail, auquel est assimilé un contrat de location-gérance, est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 1728 du code civil.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contractuelle, à condition que : le commandement indique avec précision la clause résolutoire du bail ainsi que les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre afin que celui-ci puisse prendre la mesure des infractions qui lui sont reprochées (avec un décompte précis lorsqu’il s’agit d’un défaut de paiement), que le manquement contractuel est avéré et ait perduré au-delà du délai contractuel courant après un commandement ou mise en demeure,le commandement est invoqué de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur,la clause résolutoire est dénuée d'ambiguïté, étant précisé que la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.A défaut de respect de ces conditions de fond, le commandement ne peut produire effet.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, le contrat de location gérance est soumis aux articles L.144-1 et suivants du code de commerce et au droit commun en ce qui concerne la résiliation par application d’une clause résolutoire.

Le commandement de payer du 22 janvier 2026 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la SAS SPOON EXPERIENCE tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 9 du bail) y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

En faisant délivrer ce commandement, la commune de [Localité 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, dès lors que seule la somme de 22 650,65 euros a été payée entre le 22 janvier et le 23 février 2026 alors que le commandement portait sur la somme de 41 866,43 euros.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 24 février 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS SPOON EXPERIENCE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. En effet, la procédure d’expulsion est entièrement à la main de la commune de [Localité 1] à qui il n’incombe que de solliciter le concours de la force publique. En outre, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Dès lors que la seule constatation de l’acquisition de la clause résolutoire permet l’expulsion du défendeur, il n’y a pas besoin de se prononcer sur le trouble manifestement illicite tenant du défaut d’exploitation des locaux, ce moyen étant superfétatoire.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut correspondre à la totalité de l'obligation. S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS SPOON EXPERIENCE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la remise spontanée des clés en mains propres à un représentant de la commune de [Localité 1] soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, sera fixée à titre provisionnel au montant de la redevance et du loyer contractuels, outre les charges, taxes, fluides et accessoires normalement exigibles au prorata temporis.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré de loyers, redevances et fluides et d’indemnité d’occupation, le droit au paiement du bailleur à l’encontre du locataire n’est pas sérieusement contestable au regard des articles 1103, 1728 et 1240 du code civil et du contrat de location gérance prescrivant le paiement de la redevance mensuelle de 1 200 euros, outre du loyer mensuel actuel de 2 880 euros et les charges locatives (article 8), outre les charges afférentes à l’exploitation du fonds de commerce, notamment les abonnements de téléphone, d’électricité, de gaz et d’eau (article 6.5).

Au vu des décomptes produits, la SAS SPOON EXPERIENCE est redevable de la somme de 33 923,73 euros, au titre des loyers et charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation (échéance d’avril 2026 incluse), outre de la somme de 14 952,28 euros au titre des factures de gaz et électricité.

Il en résulte que la SAS SPOON EXPERIENCE est bien redevable de la somme de 48 876,01 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal sur la somme de 19 215,78 euros (causes non réglées du commandement) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur le coût du procès

La SAS SPOON EXPERIENCE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2026. En revanche, le coût du constat de commissaires de justice n’ont pas vocation à y figurer dès lors qu’ils n’étaient pas des frais nécessaires à la présente instance.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS SPOON EXPERIENCE ne permet d’écarter la demande de la commune de [Localité 1] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location-gérance liant la commune de [Localité 1] à la SAS SPOON EXPERIENCE à la date du 24 février 2026 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SPOON EXPERIENCE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelle que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS SPOON EXPERIENCE, à compter du 24 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la remise spontanée des clés en mains propres à un représentant de la commune de [Localité 1] soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, à une somme égale au montant redevance et du loyer contractuels, outre les charges, taxes, fluides et accessoires normalement exigibles au prorata temporis ;

Condamne par provision la SAS SPOON EXPERIENCE à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 48 876,01 euros au titre du solde des loyers, redevances, fluides, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation arriérés (avril 2026 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 19 215,78 euros à compter du 22 janvier 2026 et à compter du 24 juin 2026 pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamne la SAS SPOON EXPERIENCE aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 22 janvier 2026 ;

Condamne la SAS SPOON EXPERIENCE à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,