Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00290 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4CFG

Service : JCP - Ctx Gal inf 10 000€

Copie exécutoire à :

- Maître [E] [T]

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 04 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. EIFFEL Enregistrée au RCS d’[Localité 2] sous le numéro 848 775 995 Prise en la personne de son représentant légal en exercice, [Adresse 1] [Localité 3]

Représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [W] [Adresse 2] [Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur, Greffier : Christophe HILLAIRET

Magistrat ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, Armelle ADAM, Vice-Présidente Pascal BOUVART, Magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 03 juillet 2026

DECISION :

Réputée contradictoire, en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Christophe HILLAIRET, Cadre greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 01er octobre 2022, la société civile immobilière EIFFEL (ci-après dénommée SCI EIFFEL), a donné en location à Madame [U] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Béziers (34500), pour un loyer mensuel de 360 euros, outre 30 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI EIFFEL, selon acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, a fait signifier à Madame [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1011,84 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 08 juin 2026 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI EIFFEL a assigné Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de : constater que Madame [U] [W] a régulièrement manqué à ses obligations de régler ses loyers et les charges y afférent ; condamner Madame [U] [W] au paiement des sommes suivantes : 1721,54 euros correspondant à l’arriéré de loyers ; 1500 euros correspondant à la remise en état du logement pris à bail ; 2000 euros à titre de dommages et intérêts ; 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. A l’audience du 03 juillet 2026, la SCI EIFFEL représentée par son avocat, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier. Au soutien de ses prétentions, la SCI EIFFEL soutient au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 que la locataire a manqué à son obligation de paiement mensuel du loyer et des charges de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer un commandement de payer et que la locataire n’a pas apurée la dette. En outre, elle fait valoir que la locataire a causé des dégradations au sein des lieux loués et a laissé des encombrants lors de son départ. Par ailleurs, elle fait valoir que de nombreux désagréments ont été causés par le comportement de la locataire. Bien que régulièrement convoquée par acte signifié par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [U] [W] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande au titre des dégradations locatives L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. L’article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire. En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit que « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. En l’espèce, l’article XI intitulé Annexes du contrat de bail signé entre les parties vise en son point D un état des lieux. Pour autant, l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats. Par ailleurs, à l’appui de sa demande, la SCI EIFFEL verse aux débats six photographies de l’intérieur d’un logement lequel est encombré d’effets personnels.

En outre, elle produit un devis établi par Monsieur [G] [C] le 09 mai 2026 pour un montant de 1500 euros au titre de : « enlèvement des meubles, matelas, vêtements usagés, cartons pleins, objets, papiers personnels, détritus,… laissés par le précédent locataire. Débarrassage et mise en déchèterie, soit un volume d’environ 8m3. » Toutefois, les photographies versées aux débats par la SCI EIFFEL ne sont pas datées, ni circonstanciées de sorte qu’elles ne suffisent pas à identifier la date de survenance des dégradations et leur origine, ni de les imputer à Madame [U] [W]. Il est également regretté que seul un devis établi le 09 mai 2026 soit versé aux débats et qu’une facture ne soit pas produite. Par conséquent en l’absence d’élément probatoire supplémentaire permettant de caractériser le comportement fautif de Madame [U] [W], la SCI EIFFEL sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, la SCI EIFFEL produit un décompte démontrant que Madame [U] [W] restait devoir la somme de 1721,54 euros à la date du 10 avril 2026 (mensualité du mois d’avril comprise). Madame [U] [W], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de la somme de 1721,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Madame [U] [W], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. En application de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, Madame [U] [W], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI EIFFEL une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la société civile immobilière EIFFEL, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de condamner Madame [U] [W], au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à la société civile immobilière EIFFEL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 721,54 euros (mille sept cent vingt et un euros et cinquante-quatre centimes) au titre du solde de loyers et charges d’avril 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à la société civile immobilière EIFFEL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 300 euros (trois cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

Le greffier,                                La juge des contentieux de la protection,