Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 26/00792

N° RG 26/00612 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N3FF

AFFAIRE :

Société [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE

C/

[R]

Grosse exécutoire : OPH THM + dossier de plaidoirie

Copie : Me Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 SEPTEMBRE 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Mme [L] [N], munie d’un pouvoir

à

DÉFENDEUR :

Madame [D] [R] née le 01 Janvier 1971 à [Localité 2] (SÉNÉGAL) [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] comparante en personne assistée de Me Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 0405 mai 2026 Date des débats : 09 Juin 2026 Date du délibéré : 04 Septembre 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 SEPTEMBRE 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation du 23 février 2026 délivrée à [R] [D] ci-après désignée « la locataire » à la demande de l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE, ci-après désigné « le bailleur » et à laquelle il convient de se rapporter.

A l’audience de renvoi du 9 juin 2026, le bailleur, n’est pas présent mais représenté légalement par [L] [N] munie d’un pouvoir laquelle maintient ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail en cours entre les parties par acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et à sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges en cours ; au paiement des loyers et charges impayés à hauteur de 3.399,89 euros, somme arrêtée 08 juin 2026, mois de mai 2026 inclus. Elle précise qu’il y a une reprise des paiement depuis le commandement de payer, qu’elle n’est pas opposée à des délais et que la locataire est divorcée.

La locataire est présente assistée par son conseil après avoir obtenu l’aide juridictionnelle. Elle déclare qu’elle a été en arrêt maladie, elle reconnaît la dette et demande un échéancier.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Attendu les dispositions de l'article 1353 du Code civil : « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 29 avril 2013 à effet du 2 mai 2013 pour logement sis [Adresse 3] et comportant une clause résolutoire.

Il y a lieu de préciser que le bail était initialement au nom du mari de [D] [R], [W] [G]. Par suite d’un jugement de divorce signalé au bailleur ce dernier en a accusé réception et, conformément aux dispositions de l’article 262 du code civil, a transféré le bail au nom de l’actuelle locataire [R] [D] divorcée [W] [G], par courrier du 8 juillet 2021, les clauses demeurant inchangées.

Attendu les dispositions de l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice » ;

Attendu les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer et de justifier de l’assurance du 08 décembre 2025, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Le tribunal a reçu le 05 mai 2026 le procès-verbal concernant le diagnostic social et financier du locataire devant être établi par les services sociaux du département du Var. Il en résulte qu’il s’agit d’une famille monoparentale et la locataire vit avec 2 enfants adultes de 27 et 25 ans qui travaillent et peuvent contribuer au paiement du loyer. Elle souhaite rester dans le logement. Elle est suivie par les services sociaux concernant l’administration de sa situation locative et notamment par une CESF pour la gestion de son budget et de ses dépenses.

Il résulte de l'historique des paiements et du décompte versé aux débats que le retard pris par la locataire dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation est de 3.399,89 euros à la date du 8 juin 2026, mois de mai 2026 inclus. En conséquence la locataire sera condamnée à payer par provision cette somme due au bailleur.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil ».

Il résulte de l’examen du décompte que la locataire a payé son reste à charge et même un peu plus depuis plusieurs mois. Elle peut donc bénéficier des dispositions de l’article 24-V de la loi précitée. Il lui sera accordé un délai de paiement sur 36 mois par des échéances mensuelles de 94,00 euros la dernière soldant la dette, payables entre le 1er et le 10 de chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 08 décembre 2025 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, la locataire n’a pas apuré l'intégralité de sa dette dans le délai et encore moins sollicité de délai par les voies légales.

En conséquence, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 08 février 2026 à minuit pour non-apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date la locataire est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il est précisé que le commandement demandait également de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois au visa de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette demande n’a pas été reprise dans l’assignation ni lors des débats à l’audience. La présente décision ne traitera donc pas de cette demande.

Aussi, faute de départ volontaire de la locataire, il conviendra de faire droit à la demande d'expulsion du logement loué selon les dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. Concernant le sort des meubles, il sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, un échéancier ayant été accordé, l’expulsion de la locataire, des biens et de tous occupants de son chef ne sera prévue qu’en cas de défaut de paiement.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit une somme égale au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 08 février 2026 à minuit, il convient de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Il y a lieu de tenir compte de ce que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 08 juin 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date.

La locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

Le bailleur a été obligée de poursuivre la locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus.

La locataire sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence ; Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons que l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE est en droit d’invoquer la résiliation du bail le 08février 2026 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans le dit bail consenti à [R] [D] sur le logement sis [Adresse 3] ;

Condamnons [R] [D] occupante sans droit ni titre du logement depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à payer par provision à l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Disons que la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 08 juin 2026 à minuit est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date ;

Condamnons [R] [D] à payer par provision à l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE la somme de 3.399,89 euros, somme arrêtée au 08 juin 2026.

Autorisons [R] [D] à s’acquitter de cette somme en 36 échéances mensuelles de 94,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables entre le 1er et le 10 de chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10? jour de chaque mois ;

Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

Disons que, si la locataire se libère du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, la locataire étant alors considérée comme occupante sans droit ni titre. Le sort des biens mobiliers de la locataire sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire,

PRONONÇONS la déchéance du terme ;

ORDONNONS l’expulsion de la locataire et des biens ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique selon les dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution pour ce qui concerne l’enlèvement, le dépôt et la garde, aux frais, risques et périls du locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 dudit code ;

CONDAMNONS [R] [D] à payer par provision à l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges ;

Disons que, dans le cas d’une telle défaillance l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] HABITAT MEDITERRANEE pourra exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due ;

Condamnons [R] [D] aux dépens de l’instance et de ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

Le greffier Le président