Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N° DU 21 Août 2026

N° RG 26/00556 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RCA6

Grosse délivrée à Me GAUTHIER

Expédition délivrée à M. [Y] [S]

le

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Yasmine BOUZERGAN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [I] [Z] [Y] [S] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des Contentieux de la Protection : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026, prorogé au 21 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe le 21 Août 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 12 avril 2024, [N] [V] a donné à bail à M. [W] [Y] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par contrat du 08 avril 2024, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement auprès de La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte extra-judiciaire du 16 avril 2025, fait signifier à M. [W] [Y] un commandement de payer la somme de 1.751,33 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 08 octobre 2025, La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, actualisant sa créance à la somme en principal de 3.623,49€ arrêtée au 08 octobre 2025.

AUDIENCE

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A cette audience :

. La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES a été représentée par son conseil ;

. En dépit des diligences accomplies par le commissaire de justice instrumentaire au visa des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, M. [W] [Y] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter.

*

Vu les dernières écritures pour La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, prorogé au 21 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la subrogation

La subrogation est le mécanisme juridique par lequel une personne (nommée solvens ou subrogé) paye au créancier l’obligation d’une tierce personne (débiteur).

Le solvens se retrouve alors subrogé dans les droits du créancier.

En indemnisant le créancier, le solvens se voit transférer à son profit les droits de ce dernier, ainsi que tous les éléments qui y sont associés. De ce fait, il est en position d’exiger le remboursement de la part du débiteur.

En l’espèce, il est constant que La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES verse des quittances subrogatives ainsi que le contrat de cautionnement.

Aussi, par l’effet des paiements effectués par elle au bailleur en lieu et place du locataire, La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits du propriétaire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 : - l’information de la signification d’un commandement de payer a été transmise à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 08 octobre 2025, - et l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...) ; g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.”

L'article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 12 avril 2024 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il en résulte que les dispositions nouvelles n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi nouvelle de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [W] [Y] le 16 avril 2025 pour la somme en principal de 1.751,33 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 28 mai 2025.

Il est constant que M. [W] [Y] n’a pas comparu, de sorte qu’aucune demande de délai n’a été formulée.

Il convient en outre de relever qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver.

M. [W] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 29 mai 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de la jouissance. L'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé faisant apparaître que M. [W] [Y] reste devoir la somme de 3.623,49 € à la date du 08 octobre 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance étant certaine, liquide et exigible, M. [W] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 3.623,49 € arrêtée au 08 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1.751,33 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

M. [W] [Y] sera également condamné au paiement, à compter du 09 octobre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, M. [W] [Y], qui succombe à l’instance, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 800,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due par M. [W] [Y].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par Jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 28 mai 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des loyers et charges impayés au 08 octobre 2025, la somme de 3.623,49 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 pour la somme de 1.751,33 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [W] [Y] à verser à La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 09 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 09 octobre 2025, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [W] [Y] à verser à La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,

DEBOUTE La Sté ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE JUGE