Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00780 - N° Portalis DB3T-W-B7K-W24Q CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. SAMUEL 2626 C/ S.A.S. LOS POLLOS GROUP, S.E.L.A.R.L. FIDES Mandataire judiciaire de la SAS LOS POLLOS GROUPE suivant jugement du Tribunal de Commerce de CRETEIL en date du 22/10/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAMUEL 2626, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 532 566 296, dont le siège social est sis 79 rue Manin - 75019 PARIS

représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN69

DEFENDERESSE

S.A.S. LOS POLLOS GROUP, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 885 319 681, dont le siège social est sis 18 rue de Jemmapes - 94700 MAISONS ALFORT

représentée par la S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [F] [I], mandataire judiciaire de la SAS LOS POLLOS GROUPE suivant jugement du Tribunal de Commerce de CRETEIL en date du 22/10/2025, dont le siège social est sis 55 rue Jean Baptiste Champeval - 94000 CRETEIL

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 30 Juin 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 avril 2023, la SCI SAMUEL 2626 a donné à bail commercial à la SAS LOS POLLOS GROUP des locaux situés 51 boulevard Paul Vailant Couturier et 3 rue Lénine à IVRY SUR SEINE (94), lots 1 et 34, en cours de constitution et d'immatriculation, représentée par M. [T] [M] moyennant un loyer annuel de 74 400,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Créteil en date du 22 octobre 2025. La SELARL FIDES prise en la personne de Maître [F] [I], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire de la société SAS LOS POLLOS GROUPE. Par un jugement rendu le 15 avril 2026 le tribunal de commerce a prolongé la période d'observation pour une durée de six mois.

La SCI SAMUEL 2626 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par actes de commissaire de justice du 4 mars 2026 délivrés à la SAS LOS POLLOS GROUP et au mandataire judiciaire pour une somme de 16 217,10 euros au titre de l'arriéré locatif au 20 février 2026.

C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 28 avril 2026, la SCI SAMUEL 2626 a fait assigner la SAS LOS POLLOS GROUP, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Me [F] [I], mandataire judiciaire, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la SAS LOS POLLOS GROUP et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I], mandataire judiciaire, à payer à la SCI SAMUEL 2626 la somme provisionnelle de 22 245,79 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026, - condamner la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I] à verser, à titre de provision, à la société SCI SAMUEL 2626 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu'à son départ effectif des lieux loués, - condamner la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I] au paiement d'une somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, - condamner la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I], aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2026 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l'état d'endettement du débiteur.

Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l'audience du 30 juin 2026, la SCI SAMUEL 2626, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à l'adresse des lieux loués, par acte remis à étude et en la personne de son mandataire judiciaire, par acte remis à personne, la SAS LOS POLLOS GROUP société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I], mandataire judiciaire, n'a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée à la SA MERCEDEZ BENZ FINANCIAL SERVICES FRANCES le 4 mai 2026, créancier inscrit.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur pour la période du 1er novembre 2025, soit postérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, au 1er février 2026 inclus. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI SAMUEL 2626 n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 16 217,10 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 avril 2026.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de SAS LOS POLLOS GROUP et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la SAS LOS POLLOS GROUP depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Conformément aux dispositions de l'article L. 622-17 du code de commerce, " Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ". Dès lors, le bailleur peut poursuivre le recouvrement des sommes dues au titre de l'exécution du bail commercial lorsque l'activité s'est poursuivie. Tel est le cas en l'espèce, la SCI SAMUEL 2626 sollicitant le paiement par provision des loyers et indemnité d'occupation échues postérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et qui n'ont pas été réglées à leur échéance.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI SAMUEL 2626, l'obligation de la SAS LOS POLLOS GROUP au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 21 843,79 euros (22 245,79 euros - 402 euros), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026, après déduction de 402 euros de frais divers dont il n'est pas justifié.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS LOS POLLOS GROUP, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Compte tenu des circonstances de l'espèce et de la situation économique de la SAS LOS POLLOS GROUP, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI SAMUEL 2626 le montant de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 avril 2026,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS LOS POLLOS GROUP et de tout occupant de son chef des lieux situés 51 boulevard Paul Vailant Couturier et 3 rue Lénine à IVRY SUR SEINE (94), lots 1 et 34 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

CONDAMNONS par provision la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I], mandataire judiciaire, à payer à la SCI SAMUEL 2626 la somme de 21 843,79 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus,

CONDAMNONS la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I] à verser, à titre de provision, à la société SCI SAMUEL 2626 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu'à son départ effectif des lieux loués,

CONDAMNONS la SAS LOS POLLOS GROUP, société en redressement judiciaire représentée par la SELARL FIDES prise en la personne de Me [F] [I], aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2026 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l'état d'endettement du débiteur.

DISONS n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 septembre 2026.

LEGREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS