Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : Me Lorris RAYNALDY à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Aude GUIZARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00113 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBWXX

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT rendu le 03 septembre 2026

DEMANDERESSE Madame [J] [K] épouse [C] représentée par son mandataire la société [A] [F] [H] SAS, demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020

DÉFENDEUR Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Lorris RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 03 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00113 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBWXX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2017, Mme [J] [K] épouse [C] par l'intermédiaire de son gérant de biens, la société ROLLAND [F], a consenti un bail d'habitation à M. [U] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] (3ème étage, porte droite, lot 9 et une cave n°3 lot 56) à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2930 euros et d'une provision pour charges de 350 euros à compter du 26 décembre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11006,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [X] le 23 juin 2025.

Par assignation du 16 octobre 2025, Mme [J] [K] épouse [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 18399,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 16 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur.

À l'audience du 22 mai 2026, Mme [J] [K] épouse [C] indique que M. [U] [X] a réalisé 10 virements à son bénéfice en règlement de sa dette, mais qu'il reste à devoir la somme de 4713,27. Mme [J] [K] épouse [C] considère ainsi qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S'agissant de la classification énergétique des lieux loués, Mme [J] [K] épouse [C] soutient que le défendeur n'a jamais contesté l'augmentation des loyers réalisée depuis janvier 2024. Elle rappelle qu'il a même réglé des loyers les loyers révisés qu'il conteste aujourd'hui.

La demanderesse affirme qu'il appartient à M. [U] [X] de démontrer que les lieux loués sont classés F ou G comme il le prétend.

Mme [J] [K] épouse [C] verse à la procédure un DPE réalisé dans un appartement appartenant à son frère situé dans le même immeuble le classant dans la catégorie E. D'après elle, cette classification pourrait également s'appliquer aux lieux loués.

M. [U] [X] expose qu'il a intégralement soldé sa dette. Il explique avoir été en proie à des difficultés financières suite à son divorce, compte tenu de la prise en charge de ses enfants qu'il réalise seul. M. [U] [X] conteste l'augmentation des loyers réalisée par la bailleresse, cette dernière n'ayant pas fourni, d'après lui, un DPE. Dans l'hypothèse où cette révision serait néanmoins considérée comme valable, il sollicite le bénéfice de délais de paiement à raison d'un mois pour régler le solde de sa dette locative.

M. [U] [X] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [X] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [K] épouse [C] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11 006,90 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II de cet article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'article 3-3 précise qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 21 décembre 2017 pour une durée de 3 ans et 6 jours a été renouvelé par tacite reconduction les 1er janvier 2021 et 1er janvier 2024.

Si Mme [J] [K] épouse [C] soutient et justifie que le diagnostic de performance énergétique réalisé le 17 avril 2023 dans un autre appartement de l'immeuble où se trouvent les lieux loués, il n'en demeure pas moins que ce DPE n'a pas été réalisé dans ces derniers.

Par conséquent, M. [U] [X] établit qu'à la date des renouvellements, le loyer ne pouvait plus faire l'objet d'une révision annuelle, en application de l'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Dès lors, il doit être déduit du décompte versé aux débats par la bailleresse l'indexation opérée par la bailleresse à compter du 1er janvier 2024 et le loyer restera fixé à la somme de 3157,29 € hors charges.

L'augmentation ayant été de : - 3267,58 euros - 3157,29 euros, soit 110,29 euros en 2024 ; - 3348,22 euros -3157,29 euros, soit 190,93 euros en 2025 ; - 3377,41 euros -3157,29 euros, soit 220,12 euros en 2026.

Les augmentations qui n'auraient pas dues être appliquées en l'absence de DPE sont donc égales à la somme de : -110,29 euros x 12, soit 1323,48 euros pour 2024 ; - 190,93 euros x 12, soit 2291,16 euros pour 2025 ; - 220,12 euros x 4, soit 880,48 euros pour 2026 ;

Soit un total de 4495,12 euros.

Mme [J] [K] épouse [C] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 mai 2026, M. [U] [X] lui devait la somme de 4713,27 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient cependant de déduire de cette somme les augmentations indues des loyers réalisées par la demanderesse de janvier 2024 à avril 2026 inclus, soit la somme de 4495,12 euros.

In fine, M. [U] [X] reste à devoir la somme de 218,15 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation échues.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [K] épouse [C] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Mme [J] [K] épouse [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2017 entre Mme [J] [K] épouse [C], d'une part, et M. [U] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (3ème étage, porte droite, lot 9 et une cave n°3 lot 56) à [Localité 2] est résilié depuis le 21 août 2025,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à Mme [J] [K] épouse [C] la somme de 218,15 euros (deux cent dix huit euris et quinze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025,

AUTORISE M. [U] [X] à se libérer de sa dette en réglant pendant 1 mois, en plus du loyer courant, la somme minimale de 218,15 euros (deux cent dix-huit euros et quinze centimes euros),

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 août 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [U] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [U] [X] sera condamné à verser à Mme [J] [K] épouse [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à Mme [J] [K] épouse [C] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2025 et celui de l'assignation du 16 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge