Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Me Linda SIMONET

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Christine GALLON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09776 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE6Z

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT rendu le 03 septembre 2026

DEMANDERESSE S.A. IN'LI, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDERESSE Association [Y] [F], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Linda SIMONET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0803

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 03 septembre 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09776 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE6Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 août 1999, la S.A. IN'LI a consenti un bail d'habitation à l'association [Y] [F] sur un appartement, une place de stationnement (n°104) et une cave (n°100) situés au [Adresse 3] (bâtiment D, 7ème étage, n°144 (lot n°331) à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 907,22 euros et d'une provision pour charges de 228,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5235,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 21 octobre 2025, la S.A. IN'LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. association [Y] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 7738,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2025,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 17 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi. À l'audience du 22 mai 2026, la S.A. IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2026, s'élève désormais à 23164,09 euros. La S.A. IN'LI considère, par ailleurs, qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu'il n'y a pas eu de règlement depuis avril 2025.

L'association [Y] [F] ne conteste pas le principe et le montant de sa dette locative. Elle explique néanmoins être en proie à des difficultés de gestion de sa trésorerie, la Ville de [Localité 1] ne lui ayant pas versé sa subvention. Elle ajoute avoir effectué la veille de l'audience un virement d'environ 7000 euros à la bailleresse.

Les parties ont été autorisées à justifier du bon encaissement de ce dernier paiement notamment, par note en délibéré au plus tard le 10 juin 2026.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par notes en délibéré en date du 10 juin 2026, l'association [Y] [F] indique ne pas avoir été en mesure de solder l'intégralité de sa dette faute d'avoir perçu sa subvention de la Ville de [Localité 1]. Elle argue de deux règlements partiels : de 8396,40 euros en avril 2026 et de 7177.68 en mai 2026, ainsi qu'un projet de rachat du [Y] [Q] [B] par un tiers qui lui permettrait de disposer de la trésorerie nécessaire au paiement de sa dette. La défenderesse reconnaît néanmoins ne pas avoir repris le paiement des loyers et des charges courantes. Elle sollicite, en dépit de cette circonstance, des délais de paiement sur 24 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La S.A. IN'LI indique cependant que la défenderesse n'a effectué aucun règlement et qu'elle n'a pas repris le paiement des loyers et des charges courantes. Elle sollicite également le rejet de la note en délibéré de l'association [Y] [F], cette dernière n'ayant pas été autorisée d'après elle.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. IN'LI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5235,39 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus de l'association [Y] [F] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

La défenderesse ne justifie pas des paiements de 8396,40 euros en avril 2026 et de 7177.68 en mai 2026, qu'elle allègue par note en délibéré du 10 juin 2026. Elle reconnaît, par ailleurs, ne pas avoir repris le paiement des loyers et des charges courantes.

La S.A. IN'LI confirme l'absence d'encaissement des paiements allégués par la défenderesse de 8396,40 euros en avril 2026 et de 7177.68 en mai 2026, ainsi que l'absence de reprise de paiement des loyers et des charges courantes.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de l'association [Y] [F].

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A. IN'LI à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la S.A. IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mai 2026, l'association [Y] [F] lui devait la somme de 23164,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L'association [Y] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 22 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. IN'LI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'association [Y] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de S.A. IN'LI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 août 1999 entre la S.A. IN'LI, d'une part, et l’association [Y] [F], d'autre part, concernant les locaux (un appartement, une place de stationnement (n°104) et une cave (n°100)) situés au [Adresse 3] (bâtiment D, 7ème étage, n°144 (lot n°331) à [Localité 2] est résilié depuis le 22 septembre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à l’association [Y] [F],

ORDONNE à l’association [Y] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux (appartement, une place de stationnement (n°104) et une cave (n°100)) situés au [Adresse 3] (bâtiment D, 7ème étage, n°144 (lot n°331) à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE l'association [Y] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE l'association [Y] [F] à payer à la S.A. IN'LI la somme de 23164,09 euros (vingt-trois mille cent soixante-quatre euros et neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2026,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE l'association [Y] [F] à payer à S.A. IN'LI la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'association [Y] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025 et celui de l'assignation du 21 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge