Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 28 août 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/01387 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3TT2

[H] [M], [Y] [J] épouse [M]

C/

[A] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 28 août 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [M] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Adam LAKEHAL (avocat au barreau de TOULOUSE) substitué par Me Lara TAHTAH (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [Y] [J] épouse [M] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Adam LAKEHAL (avocat au barreau de TOULOUSE) substitué par Me Lara TAHTAH (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [V] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 juin 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 avril 2018, M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] ont consenti un bail d'habitation à M. [A] [V] sur des locaux situés au [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1337,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 24 décembre 2025, M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [A] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 2221,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

À l'audience du 15 juin 2026, M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] représentés par leur conseil maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 juin 2026, s'élève désormais à 2236,12 euros, échéance de juin 2026 comprise. Ils s'opposent aux délais de paiement sollicités par M. [V].

M. [A] [V] expose qu'il a repris le paiement du loyer courant et a réglé le jour de l'audience la somme de 1000 euros. Il sollicite le paiement de sa dette en quatre fois avec suspension du jeu de la clause résolutoire et maintien dans les lieux.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION :

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 septembre 2025, M. [A] [V] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 1337,60 euros qui y était mentionnée, de sorte qu'il convient de prononcer la résiliation du bail au 28 août 2026.

M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 juin 2026, échéance de juin 2026, M. [A] [V] leur devait la somme de 2236,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 1337,60 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 883,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [A] [V] et son expulsion.

Cependant, l'article 1228 du code civil dispose que " le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts " et l'article 1343-5 du même code dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, M. [A] [V] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts des bailleurs. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et tenant compte de sa situation financière et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant qui sera fixé à 943,51 euros à compter du 1er juillet 2026.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] ou à leur mandataire.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] la somme de 2236,12 euros (deux mille deux cent trente-six euros et douze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juin 2026, échéance de juin 2026 comprise avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 1337,60 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 883,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [A] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 373 euros (trois cent soixante-treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 28 août 2026, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l'hypothèse d'une telle résiliation,

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] le solde de la dette locative,

AUTORISE M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de M. [A] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

CONDAMNE M. [A] [V] à verser à M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] à compter du 1er juillet 2026 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à M. [H] [M] et Madame [Y] [J] épouse [M] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 24 décembre 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2026, et signé par la juge et la cadre-greffière susnommées.

LA CADRE-GREFIERE LA JUGE