Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 28 août 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00074 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAZ

S.A. [Adresse 1]

C/

[N] [I], [Q] [V] épouse [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 2] [Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 août 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. HLM ICF ATLANTIQUE [Adresse 4] [Localité 1]

Représentée par Maître VIENOT (SELARL COULAUD-PILLET), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [I] né le 01 Juillet 1986 à [Localité 2] (CONGO) [Localité 3] Chez Mme [T] [M] [Adresse 5] [Localité 4]

Absent

Madame [Q] [V] épouse [I] [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5]

Représentée par Me Sabrina BEUVAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE 

Par un contrat daté du 10 mai 2023, la SA ICF HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] un logement sis [Adresse 8] à [Localité 6] avec un loyer mensuel de 728,12 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité.

Par contrat en date du 25 mai 2023, la SA ICF HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] un emplacement de stationnement (n° 70) sis [Adresse 9] à [Localité 6], avec un loyer mensuel de 49 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, la SA ICF HABITAT SOCIAL a fait délivrer à M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 11.163,27 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 octobre 2024.

Le 29 novembre 2024, la commission de surendettement de GIRONDE a décidé d’imposer un rétablissement personnel en faveur de Mme [Q] [V] épouse [I].

Par assignation en date du 23 décembre 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 24 décembre 2024, la SA ICF HABITAT SOCIAL a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I].

Par ordonnance en date du 19 septembre 2025, le juge des référés a ordonné le sursis à statuer, dans l’attente d’une décision définitive concernant le recours introduit, par la SA ICF HABITAT SOCIAL, à l’encontre de la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE, au bénéfice de Mme [Q] [V] épouse [I], imposant un rétablissement personnel.

Le rétablissement personnel, imposé par la commission, a été définitivement prononcé par jugement rendu le 4 décembre 2025, par le juge des contentieux de la protection de céans.

Après remise au rôle, à l’audience du 5 juin 2026, la SA ICF HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit des baux liant les parties ;Condamner M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 18.725,60 € au titre des loyers et charges échus au 1er avril 2026 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner Mme [Q] [V] épouse [I] à lui payer la somme de 6.657,70 € au titre des loyers et charges échus au 1er avril 2026 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SA ICF HABITAT SOCIAL fait valoir que les baux se trouvent résiliés de plein droit par l’effet des clauses résolutoires qui y sont stipulées, M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 7 octobre 2024. Elle précise, à cet égard, que Mme [Q] [V] épouse [I] s’est abstenue de régler les loyers courants échus après la date d’échéance de la dette ayant fait l’objet d’un effacement.

La SA ICF ATLANTIQUE ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion.

Mme [Q] [V] épouse [I], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

débouter la SA ICF HABITAT SOCIAL de ses prétentions ;renvoyer le dossier au fond ;suspendre les effets de la clause résolutoire ; Au soutien de ses prétentions, elle déclare qu’elle est séparée de son époux depuis le mois de janvier 2022, et qu’elle a six enfants à charge. Elle plaide que la décision rendue par la commission de surendettement empêche le juge des référés de retenir la résiliation du bail, l’appréciation des prétentions de la SA ICF HABITAT SOCIAL relevant du fond.

Bien que régulièrement cité selon actes déposé en étude, M. [N] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Eu égard à la nature du litige, il sera statué par ordonnance rendue en premier ressort, et contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION 

I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 728,12 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre une clause de solidarité, le tout pour le logement, et un loyer de 49 € pour le stationnement ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] restent redevables, à la date du 1er avril 2026, de la somme de 18.725,60 € ;

Qu’il convient de déduire de ce montant la somme de 327,33 €, mise en compte au titre de frais, qui ne correspondent pas à des loyers et charges au sens strict ;

Que, par ailleurs, s’agissant de Mme [Q] [V] épouse [I], il convient de déduire la somme de 15.103,96 €, correspondant au montant de la dette locative à la date du 2 décembre 2025, soit avant la décision prononçant définitivement le rétablissement personnel au bénéfice de la défenderesse ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [N] [I] à verser à la SA ICF HABITAT SOCIAL la somme de 15.103,96 €, au titre des arriérés dus au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la date du décompte ;

Que Mme [Q] [V] épouse [I] et M. [N] [I] seront condamnés conjointement à verser à la SA ICF HABITAT SOCIAL la somme de 3.294,31 €, au titre des arriérés dus au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la date du décompte ;

II - Sur la résiliation du bail et sur ses conséquences :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 10 mai 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la SA ICF HABITAT SOCIAL a, par communication électronique en date du 24 décembre 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que la SA ICF HABITAT SOCIAL a fait signifier, le 7 octobre 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, la contestation de la décision prise par la commission de surendettement, imposant un rétablissement personnel au bénéfice de Mme [Q] [V] épouse [I], a suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la date du jugement statuant sur cette contestation, soit le 4 décembre 2025 ;

Que par effet de ce jugement, prononçant définitivement le rétablissement personnel de Mme [Q] [V] épouse [I], celle-ci bénéficiait d’une nouvelle période de deux ans de suspension des effets de la clause résolutoire, tant que le loyer courant et les avances sur charges étaient réglés ;

Que, cependant, dès le mois suivant, le loyer courant et l’avance sur charges n’ont pas été réglées ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit des baux à la date du 1er février 2026 et d’ordonner l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum, en tant que besoin, M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

III - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la SA ICF HABITAT SOCIAL, il convient de condamner in solidum M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les baux liant la SA ICF HABITAT SOCIAL d’une part, et M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] d’autre part, ont été résiliés à la date du 1er février 2026 ;

CONDAMNONS M. [N] [I] en deniers et quittances à la SA ICF HABITAT SOCIAL la somme de 15.103,96 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 2 décembre 2025 ;

CONDAMNONS conjointement Mme [Q] [V] épouse [I] et M. [N] [I] à payer en derniers et quittances à la SA ICF HABITAT SOCIAL la somme de 3.294,31 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus entre le 3 décembre 2025 et le 1er avril 2026 ;

ORDONNONS à M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef le logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] et le parking n° 70, situé [Adresse 9] à [Localité 6] dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] et à celle de tous occupants de leur chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS in soldium M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] à payer en deniers et quittances à la SA ICF HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus, pour chacun des deux baux, si ceux-ci s’étaient poursuivi, à compter du 2 avril 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in soldium M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] à payer à la SA ICF HABITAT SOCIAL la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in soldium M. [N] [I] et Mme [Q] [V] épouse [I] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Le Greffier Le Président