Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00041 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6AVE

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [X], demeurant [Adresse 1] Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître Quentin FLEURY de la SCP SELARLU QF AVOCAT, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEURS :

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [M], demeurant chez Mme [I] [L] [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 11 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 27 Août 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 27/08/2026

Exécutoire à : Me FELURY Quentin

Copie à : Mme [R] [U], M. [M] [J], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 27 mars 2024, Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] ont donné à bail à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] un bien immobilier meublé à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 984 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] ont fait assigner Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 2 avril 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties, et en conséquence la résiliation du contrat de location du bien loué au jour du jugement à intervenir,

-ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique,

-autoriser le commissaire de justice chargé de l’expulsion à se faire assister d’un serrurier,

-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais risques et périls de Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R],

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient demandés au tribunal et accordés,

-dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] de respecter leurs engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autres formalités,

En tout état de cause,

-condamner Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à titre principal au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés ce jour, soit la somme de 4580,43 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour du jugement à intervenir,

-condamner Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] en vertu de l’article 1240 et 1760 du code civil, au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de leur départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,

-condamner Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à titre principal au paiement d’une somme de 129,98 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,

-condamner Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 11 juin 2026, Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes.

Bien que régulièrement convoqués, Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à leur verser la somme de 5823,95 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte définitif en date du 6 mars 2026.

Il résulte cependant de la lecture de ce décompte qu’il est réclamé à ce titre des sommes relatives à des dégradations locatives. Or, force est de relever que ces sommes ne relèvent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayées. Elles seront donc déduites du montant réclamé étant précisé que faute de demandes formulées par Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] aux titres des dégradations locatives dans leur assignation, ces sommes ne pourront leur être accordées dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’ont justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par les bailleurs.

Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] seront donc condamnés à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] la somme de 4224,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 24 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] justifient avoir fait délivrer à leurs locataires, à la date du 7 octobre 2025, un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de six semaines tel que prévu par le contrat.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] à la date du 18 novembre 2025.

Sur l'expulsion des locataires:

Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 novembre 2025, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1005,25 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande portant sur les meubles et objets mobiliers :

Les dispositions l'article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution portant sur l'entrepôt des meubles et objets mobiliers à la date de l'expulsion relèvent des formalités susceptibles d'être mise en oeuvre sous le contrôle du Juge de l'Exécution dans le cadre des opérations d'expulsion et ne sauraient à priori servir de base légale à une décision de la juridiction compétente pour statuer sur la résiliation du contrat de bail.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] de leurs demandes portant sur les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] la somme de 4224,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 24 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] à la date du 18 novembre 2025.

Dit que l'expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1005,25 euros charges comprises, à compter de la date du 18 novembre 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte.

Condamne Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à verser à Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] la somme mensuelle de 1005,25 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 24 mars 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] de leur demande relative aux meubles garnissant le logement.

Condamne Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] à payer à Monsieur [A] [X] et Madame [O] [Z] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] [M] et Madame [U] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE