Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

N° RG 11.N° RG 26/00055 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D242 CIV Minute n°

DEMANDERESSE :

S.C.I. BF21 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nadia PIETERS-FIMBEL, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [U] demeurant [Adresse 3] non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026, Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 juillet 2022, la société SCI BF21 a donné à bail à M. [R] [U] un logement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 310.00 euros, augmenté d'une provision sur charges locatives.

Le 28 novembre 2024, la société SCI BF21 a fait signifier à M. [R] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1648.45 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 4 décembre 2024.

Suivant assignation du 18 décembre 2025, la société SCI BF21 demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de M. [R] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, - condamner M. [R] [U] au paiement: - de la somme de 2684.35 au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 20 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation - d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 400.00 euros égal au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - aux dépens y compris les frais du commandement de payer - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 19 décembre 2025.

À l'audience du 5 mars 2026, la société SCI BF21, représentée par son conseil, a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 3289.71 euros à la date du 2 mars 2026.

La société SCI BF21 expose que M. [R] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de 2 mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné à comparaitre par dépôt de l'acte à étude après vérification du domicile par le commissaire de justice, M. [R] [U] n'a pas comparu.

La décision étant susceptible d'appel et le défendeur cité à étude étant non-comparant il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 décembre 2025 en vue d'une audience prévue le 5 mars 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le bailleur le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société SCI BF21 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [R] [U] le 28 novembre 2024 pour un montant principal de 1648.45 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les 2 mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [R] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [R] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [R] [U] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [R] [U] à payer au bailleur, à compter du 28 janvier 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges soit la somme de 400 euros par mois, et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société SCI BF21 apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 2 mars 2026, que M. [R] [U] reste devoir la somme de 3289.71 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [R] [U] est condamné à payer à la société SCI BF21 la somme de 3289.71 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 2 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [U] est condamné aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SCI BF21 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juillet 2022 entre la société SCI BF21 d'une part, et M. [R] [U] d'autre part, concernant les locaux [Adresse 4], sont réunies,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [R] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la société SCI BF21 la somme de 3289.71 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la société SCI BF21 à compter du 28 janvier 2025 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges du bail résilié indexée selon les clauses de l'ancien bail, soit la somme de 400.00 par mois, et jusqu'à la libération effective des lieux,

DEBOUTE la société SCI BF21 du surplus de ses demandes;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la société SCI BF21 la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision a été signée par Mégane SCHERER, greffière et Jean-Yves ZORDAN, vice-président chargé des contentieux de la protection.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN