Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

NATURE DE L’AFFAIRE 50A

N° RG 25/00166 - N° Portalis DBXP-W-B7J-ER4P

AFFAIRE : S.C.I. LEGO C/ S.C.I. SARO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT RENDU LE 12 Mai 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LEGO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 849 985 155 pris en la personne de son représentant légal dont le siége social est [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Pascale GOKELAERE, avocat au barreau de PERIGUEUX

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. SARO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 498 464 304 pris en la personne de son représentant légal dont le siége social est [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Dorothée BONDAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

Formule exécutoire à Me Dorothée BONDAT expédition Me Dorothée BONDAT Me Pascale GOKELAERE + copie dossier délivrées le

Décision du 12 Mai 2026 N° RG 25/00166 - N° Portalis DBXP-W-B7J-ER4P

COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Camille BLANCO, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire Greffier : Marie-France COUSSY

DEBATS A l’audience publique du 10 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré

DECISION Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 3 juin 2019, la SCI LEGO a acquis auprès de la SCI SARO un immeuble à usage commercial de garage et de station-service situé à [Etablissement 1], [Adresse 3] à MALIVERT (24330), cadastré section B n°[Cadastre 1], pour un montant de 155.000 euros.

Par lettre en date du 30 juin 2022 adressée en recommandé avec accusé de réception, la SCI LEGO a annoncé à la SCI SARO avoir découvert, le 25 mai 2022, des problèmes majeurs affectant la structure de l'auvent de la station-service et elle a dès lors mis en demeure la SCI SARO de lui verser le montant des réparations de l'auvent au titre de la garantie des vices cachés, soit la somme de 56.088 euros.

Par lettre en réponse du 29 juillet 2022, la SCI SARO a refusé de donner une suite favorable à cette demande qu’elle a déclaré infondée.

Suivant ordonnance du 8 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Périgueux, saisi par la SCI LEGO, a ordonné une expertise de l’ouvrage, confiée à [F] [K].

Celui-ci a établi son rapport d'expertise le 21 mai 2024.

Par acte délivré le 22 janvier 2025, la SCI LEGO a fait assigner en paiement la SCI SARO devant le tribunal judiciaire de Périgueux.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 février 2026 et l’affaire a fait l’objet d’une fixation pour être plaidée à l’audience du 12 mai 2026.

Cependant, avec l’accord des parties, l’audience de plaidoiries a, le 6 mars 2026, été fixée au 10 mars 2026. A cette date, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mai 2026.

Décision du 12 Mai 2026 N° RG 25/00166 - N° Portalis DBXP-W-B7J-ER4P

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, la SCI LEGO demande au tribunal de : - juger que le auvent de l’ouvrage qu’elle a acquis auprès de la SCI SARO est atteint d’un vice caché ; - condamner en conséquence la SCI SARO à lui verser les sommes suivantes : * 57 .018 euros TTC au titre du remplacement de l'auvent, * 6.883,80 euros TTC au titre des frais de démontage de l'auvent, * 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, - condamner la SCI SARO aux dépens, en ce compris les frais d'expertise et les éventuels frais d'exécution ; - condamner la SCI SARO à lui verser la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SCI SARO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI LEGO, en se fondant sur les articles 1641 et 1644 du code civil et le rapport d’expertise judiciaire, fait valoir que l'auvent de la station-service qu’elle a acquise auprès de la SCI SARO est affecté d'un vice, en ce que les poutres constituant sa structure sont fortement corrodées, affectant ainsi la solidité de l'ouvrage et le rendant impropre à sa destination. Elle soutient que les désordres étaient présents au jour de la vente mais qu'elle ignorait leur existence, n'ayant aucun moyen d'en connaître en l’absence de toute trappe d'accès à la structure du sommet de l'auvent. Au contraire, elle prétend que la SCI SARO avait connaissance de l'existence de ces désordres cachés et qu'elle est de mauvaise foi. A cet égard, elle relève que le vendeur avait fait réaliser des travaux en surface de l'auvent en 2010, avec le remplacement de tôles, contrairement à ce qu'il avait soutenu dans un premier temps, signe de sa mauvaise foi selon la SCI LEGO. Or, celle-ci estime qu’à cette occasion le défendeur a pu se rendre compte que la structure de l’auvent était fortement corrodée sur toute sa surface. La SCI LEGO s’appuie en outre sur le témoignage de l’artisan ayant accompli ces travaux, Monsieur [Y], qui a d’abord pu dire avoir signalé les désordres de l’auvent, avant, selon le demandeur, de revenir sur ses propos sous la pression du défendeur. La SCI LEGO souligne qu'elle n'aurait pas acheté le bien au prix auquel elle l’a acquis si elle avait eu connaissance qu'une partie importante de la station-service était dangereuse et nécessitait des travaux conséquents. Elle précise que le coût de ces travaux a été chiffré à la somme de 57.018 euros TTC, suivant devis établi par la société VIGIER CONSTRUCTIONS METALLIQUES en mai 2024. Elle fait valoir que le démontage de l'ouvrage ayant été rendu nécessaire et urgent au regard de la dangerosité du bâtiment, elle a déjà dû y procéder pour un montant de 6.883,80 euros TTC. Par ailleurs, le requérant fait valoir que le démontage de l'auvent lui a causé un préjudice de jouissance, sous la forme d’une perte d'exploitation qui va de nouveau intervenir lors du remontage de l’auvent. Elle explique en effet que ces travaux imposent une fermeture de la station durant quatre jours chacun, soit une durée totale de huit jours. Elle évalue le préjudice ainsi subi à la somme forfaitaire de 5.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, la SCI SARO demande au tribunal de : - débouter la SCI LEGO de l’ensemble de ses demandes ; - la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

En défense, la SCI SARO se prévaut de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente de l’ouvrage litigieux conclu entre les parties le 3 juin 2019. Elle fait valoir que l’application de cette clause peut être écartée seulement si l’acquéreur démontre la mauvaise foi du vendeur. Or, elle soutient n’avoir jamais eu connaissance de l'état de dégradation de la structure de l’auvent. Elle rappelle que celle-ci n’était pas visible, mais intégralement recouverte, et qu’aucune trappe d’accès ne permettait de vérifier son état. Elle relève que d’ailleurs les désordres n'ont été révélés qu'à la suite d’un choc entre l’auvent et un véhicule de la société LOXAM en mai 2022. Elle ajoute qu'elle n'a fait preuve d'aucune volonté de dissimulation puisqu'elle a même laissé dans les lieux après la vente des factures, dont celle de Monsieur [Y] produite aux débats par le requérant. Si elle ne conteste pas le changement de tôles intervenu en 2010 et confié à Monsieur [Y], elle soutient que ce changement a été réalisé à l'opposé de l'endroit où les désordres ont été constatés. Elle ajoute, en se fondant sur le témoignage de Monsieur [Y] à la police, qu’il y a admis ne pas avoir montré l’état de la structure au gérant de la SCI SARO, Monsieur [Q], et que celui-ci n’a pas pu voir cette structure. La SCI SARO conteste avoir exercé la moindre pression sur Monsieur [Y] et relève que si celui-ci a modifé son témoignage, c’est dans le cadre de son audition par la police. Monsieur [Q] ajoute avoir eu un différend avec Monsieur [Y] par le passé et qu’au contraire ce dernier connaît bien le gérant de la SCI LEGO, Monsieur [R]. Au-delà, la SCI SARO observe qu'aucune preuve ne démontre que son gérant avait, avant la vente, été informé par quelque professionnel que ce soit de l'état de dégradation de la charpente métallique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En vertu de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 9 du code de procédure civile précise que chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice inhérent, constituant la cause des défectuosités et présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose. Il doit également démontrer que le vice existait antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe et n'était ni apparent, ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil.

L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut être levée que lorsqu'il est démontré que le vendeur est de mauvaise foi et qu'il avait connaissance de l'existence des désordres, de sorte que son silence est constitutif d'un dol. La charge de la preuve de cette mauvaise foi repose sur celui qui sollicite le bénéfice de la garantie, à savoir l'acquéreur.

Dans ce cas, et conformément à l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire établi le 21 mai 2024 par [F] [K] que la structure de l'auvent de la station-service est composée de trois appuis qui redescendent les efforts au niveau des fondations et du bâtiment garage, assurant ainsi la stabilité verticale et horizontale de l'auvent. L’expert précise que le remplissage de l'auvent est constitué de poutres treillis chargées de faire redescendre les efforts au niveau des bandeaux de rives.

Or, l'expert constate que plusieurs poutres treillis de l’auvent sont rongées par la corrosion, si bien que la structure de l’auvent s’apparente désormais à une dentelle. Il expose que dès lors les poutres ne présentent plus la section suffisante pour reprendre les charges, verticales et climatiques, et résister à un choc même léger. L’expert précise que l’origine première des désordres est à rechercher dans la corrosion très importante de certaines sections de poutres, diminuant de ce fait la capacité totale portante de l’ouvrage.

Il conclut que les désordres constatés au niveau des poutres treillis affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Il indique que l’auvent est dangereux et qu’il doit en urgence être démonté, en vue d’être remplacé.

L'expert retient que son état de corrosion avancé est dû à la vétusté et une absence d'entretien de la structure métallique. Il précise que la structure métallique de l'auvent n'a jamais reçue de peinture depuis sa construction dans les années 1970. Il estime qu’ainsi, l’ouvrage étant ancien, il est logique d’imaginer que si personne n’a refait la peinture, l’ouvrage est en mauvais état.

L’expert ajoute qu’au regard de l’état de la structure, la corrosion qui l’affecte était présente au jour de la vente de l’ouvrage entre les parties et même lors de son achat en 2007 par la SCI SARO.

Par ailleurs, il ressort des photos prises par l'expert et jointes à son rapport que des tôles de bardage recouvrent la structure métallique dans sa totalité. L'expert note qu'il n'existe aucune trappe d'accès permettant la vérification de la structure à l'intérieur de l'auvent, précisant que le jour de l'expertise cette vérification n'a pu être réalisée qu'à l'aide d'une nacelle. Au-delà, l'expert précise que l'auvent ne présente pas de traces de désordres, ni traces de coulures de rouille.

Ainsi, il résulte des constatations et explications fournies par l’expert judiciaire qu’au moment de la vente, la structure même de l’ouvrage était affectée de désordres qui, par leur nature et leur gravité, rendaient l’ouvrage impropre à l'usage auquel il était destiné, au point de justifier son démontage et son remplacement total.

Or, l’expertise démontre que ces vices n’étaient pas visibles pour l’acheteur en ce qu’ils étaient dissimulés sous un bardage de tôles, qu’aucune trappe ne permettait d’accéder aisément à la structure cachée par ces tôles et qu’en outre l’ouvrage étant une structure de très grande hauteur le recours à une nacelle était nécessaire pour accéder au sommet de l’auvent où se situent les désordres.

Dès lors, il est établi que le bien vendu à la SCI LEGO présentait lors de la vente des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Cependant, les parties ont stipulé dans l'acte authentique de vente signé le 3 juin 2019 une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, prévoyant que l’acquéreur n’aurait aucun recours contre le vendeur en raison des vices apparents ou cachés, à moins que l'acquéreur ne démontre que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

A cet égard, le demandeur, soutenant que le vendeur connaissait l’état dégradé de l’ouvrage, s’est appuyé sur les travaux de réfection de la toiture de l'auvent que la SCI SARO a fait réaliser en 2010 par la société LUCAS POSES, dont le gérant était Monsieur [Y]. La SCI LEGO, qui a produit la facture de ces travaux, dressée le 19 mai 2010, estime en effet qu’à l’occasion de ce chantier la SCI SARO a eu connaissance de l’état dégradé de la structure de l’auvent.

Cette facture indique que les travaux ont consisté dans le remplacement des tôles de toiture du auvent, sans plus de précisions. Ainsi, il n’est notamment pas déterminé si toutes les tôles étaient concernées ou une partie seulement et, dans ce cas, à quel endroit du auvent et notamment en-dessous ou au-dessus ou sur les côtés. Dès lors, la facture en elle-même ne permet pas de déterminer si, pour ce chantier, la structure de l’auvent a été mise à nue afin de remplacer les tôles et serait alors devenue visible pour tous et notamment le gérant de la SCI SARO.

Au soutien de son action, le demandeur a ensuite produit une attestation de témoin de [O] [Y], datée du 18 mars 2024, dans laquelle il déclare avoir remplacé toutes les tôles de la toiture au-dessus du auvent et que Monsieur [Q] a vu l’état dégradé du auvent sans avoir voulu effectuer de réparations.

Néanmoins, Monsieur [Q] ayant déposé plainte pour faux témoignage, Monsieur [Y] a été auditionné à deux reprises par la police de Périgueux les 30 avril et 3 mai 2024 et la SCI SARO a communiqué la copie des procès-verbaux d’auditions. Or, il en ressort que Monsieur [Y] a varié dans ses déclarations et a remis en cause ce qu’il avait écrit dans son attestation de témoin, admettant l’avoir écrite pour rendre service à Monsieur [R], le gérant de la SCI LEGO, sans mesurer les conséquences de son écrit.

Ainsi, le 30 avril, il a indiqué ne pas se souvenir des tôles qu’il a changées dans la station-service et plus globalement de ce qu’il a fait sur ce chantier. Le 3 mai, il a expliqué ne pas avoir pu montrer à Monsieur [Q] l’état de la structure du auvent par le dessus parce qu’il n’avait pas enlevé les tôles et n’était pas monté sur le toit ; plus globalement, il a ajouté ne pas avoir montré physiquement la strucutre à Monsieur [Q].

Face à ces variations et contradictions, les déclarations de Monsieur [Y] ne peuvent constituer des preuves de nature à démontrer que le vendeur aurait eu connaissance de l’état du auvent avant la vente litigieuse.

Or, par ailleurs, il n’est pas établi qu’en d’autres circonstances la SCI SARO aurait pu avoir accès à la structure de l’ouvrage, dont il doit être rappelé qu’elle n’était accessible qu’au moyen d’une nacelle en raison de sa grande hauteur, était dissimulée sous un bardage de tôles et n’était pas dotée d’une trappe rendant aisé de vérifier l’état de la structure cachée par les tôles. En outre, l’expert judiciaire a relevé qu’au-delà des désordres constatés au sommet de l’auvent sous le bardage, l'auvent ne présentait pas d’autres traces de désordres et de traces de coulures de rouille. Ainsi, l'aspect extérieur visible de l'auvent ne permettait pas de se figurer l'état de la structure métallique non visible.

Dans ces conditions, faute pour l’acquéreur de démontrer que la SCI SARO avait connaissance avant la vente des vices affectant le bien vendu, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée lors de la vente doit recevoir application.

En conséquence, il convient de débouter la SCI LEGO de sa demande de restitution d'une partie du prix de vente ainsi que de sa demande de dommages et intérêts subséquente.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 1. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI LEGO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.

2. Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, la SCI LEGO, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI SARO une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500 euros.

3. Sur l'exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, cette disposition trouve à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Périgueux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI LEGO de sa demande en restitution d'une partie du prix de la vente de l’immeuble à usage commercial situé à [Adresse 4] à MALIVERT, intervenue entre la SCI SARO et la SCI LEGO ;

DÉBOUTE la SCI LEGO de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI LEGO aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LEGO à payer à la SCI SARO la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE Marie-France COUSSY Camille BLANCO