Demande en paiement de dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison de dégradations ou de pertes imputables au preneur

Décision du 12 Mai 2026 N° RG 24/00536 - N° Portalis DBXP-W-B7I-EMJO NATURE DE L’AFFAIRE 52D

N° RG 24/00536 - N° Portalis DBXP-W-B7I-EMJO

AFFAIRE : S.C.I. SOCOLIMM SCI SO.COL.IMM, C/ S.A.R.L. CAP PASSION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT RENDU LE 12 Mai 2026

PARTIE DEMANDERESSE : S.C.I. SO.COL.IMM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 498.358.431 dont lesiége social est [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Jérôme ATHANAZE, avocat au barreau de PERIGUEUX

PARTIE DEFENDERESSE : S.A.R.L. CAP PASSION immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 398.902.304 dont le siége social est [Adresse 2] Rep/assistant : Me Vincent MARIS, avocat au barreau de PERIGUEUX Rep/assistant : Me Myriam ROUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Camille BLANCO, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : Marie-France COUSSY

DEBATS A l’audience publique du 10 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré

DECISION Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

Décision du 12 Mai 2026 N° RG 24/00536 - N° Portalis DBXP-W-B7I-EMJO

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 30 avril 2008, la SCI SO.COL.IMM a donné à bail commercial à la SARL CARACOL LOISIRS un bâtiment construit en 2008 et un terrain, situés [Adresse 3], à MONTREM (24110), destinés en particulier à la commercialisation, la location, l’entretien et la réparation de caravanes et camping-cars, moyennant un loyer annuel de 78.000 euros, taxes et charges en sus.

La SARL CARACOL LOISIRS a été dissoute le 27 août 2008, suite à sa fusion-absorption par la SAS SODEV.

Par acte du 21 octobre 2013, la SAS SODEV a cédé à la SARL CAP PASSION son fonds de commerce de vente et location de véhicules de loisirs et dépôt-vente exploité [Adresse 3], à [Localité 4]. Le fonds comprenait notamment le droit au bail sur ces lieux, fondé sur le contrat de bail signé le 30 avril 2008 avec la SCI SO.COL.IMM.

Le 30 juin 2020, Maître [U] [W], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, en présence des gérants de la SCI SO.COL.IMM et de la SARL CAP PASSION. Le constat précise qu’à l’issue le preneur a restitué les clés et qu’il a libéré les lieux.

Par lettre datée du 27 août 2020, la SCI SO.COL.IMM a dénoncé auprès de la SARL CAP PASSION des dégradations, ainsi que des défauts de réparation des lieux loués. Elle a produit des devis de réparation, ainsi que des factures dont elle a réclamé le règlement.

Par ordonnance du 27 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Périgueux a diligenté une expertise judiciaire, confiée à [K] [N], afin notamment de déterminer si les lieux loués ont été restitués en bon état de réparations locatives et si le revêtement de sol du parking était conforme à l’usage des lieux.

Par acte signifié par commissaire de justice le 6 avril 2022, la SCI SO.COL.IMM a fait assigner en paiement la SARL CAP PASSION devant le tribunal judiciaire de Périgueux.

Par acte authentique du 19 juillet 2022, la SCI SO.COL.IMM a vendu les locaux litigieux à la SAS IFG, au prix de 838.091 euros.

Sur demande de la SCI SO.COL.IMM, le juge de la mise en état, par ordonnance du 10 octobre 2022, a sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire de Madame [N].

L’expert judiciaire [K] [N] a dressé son rapport le 13 décembre 2023.

L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance du 11 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 décembre 2025 et l’affaire a fait l’objet d’une fixation pour être plaidée à l’audience du 10 mars 2026. A cette date, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mai 2025. Décision du 12 Mai 2026 N° RG 24/00536 - N° Portalis DBXP-W-B7I-EMJO

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, la SCI SO.COL.IMM sollicite du tribunal, de : à titre principal, - condamner la SARL CAP PASSION à lui payer la somme de 60.754,84 euros TTC, indexée sur l’indice BT01, à titre de dommages et intérêts ; à titre subsidiaire, - condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 50.000 euros TTC, indexée sur l’indice BT01, à titre de dommages et intérêts ; à titre plus subsidiaire, - condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 15.500 euros TTC, indexée sur l’indice BT01, à titre de dommages et intérêts ; - si le tribunal faisait droit à la demande reconventionnelle du défendeur, juger que la somme demandée viendra en compensation des dommages et intérêts dus à la SCI SO.COL.IMM ; en tout état de cause, - débouter la SARL CAP PASSION de toutes ses demandes contraires ; - condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d’avocats et les frais d’expertise amiable du cabinet CEC et de Monsieur [C] ; - condamner la SARL CAP PASSION au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais éventuels d’exécution ; - ordonner l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SO.COL.IMM fait valoir, en invoquant les articles 1231-1 et 1732 du code civil, que la SARL CAP PASSION a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, en raison des dégradations qui ont, selon la SCI, étaient constatées dans les lieux donnés à bail au terme de celui-ci. A ce titre, elle rappelle les stipulations contractuelles sur l’entretien des locaux loués par le preneur et se fonde sur le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice Maître [W] le 30 juin 2020, sur le rapport d’expertise judiciaire et les devis et factures qu’elle produits aux débats. Elle ajoute que le défendeur ne peut valablement soutenir que le revêtement des voies d’accès et du parking est dégradé en raison de la mauvaise qualité de celui-ci alors que, selon la société requérante, le revêtement bicouche est employé sur tous types de voirie pour sa résistance et sa pérennité. La SCI SO.COL.IMM invoque également l’article 1731 du code civil, pour soutenir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la SARL CAP PASSION est présumée avoir reçu les locaux en bon état général de manière irréfragable. Or, la société requérante estime démontré que les lieux n’ont pas été restitués en bon état. Elle en conclut qu’est caractérisée la faute du défendeur et qu’elle est génératrice d’un préjudice direct et certain pour elle. Elle ajoute que la SARL CAP PASSION est seule responsable de l’état final des locaux puisqu’elle a été le dernier exploitant des lieux et qu’ainsi peu importe qu’ils aient préalablement été utilisés par d’autres preneurs.

A titre principal, s’agissant de son préjudice, la SCI SO.COL.IMM soutient qu’il se caractérise par le montant total des devis et factures, émis par les sociétés qu’elle a sollicitées pour traiter les dégradations laissées par le preneur. Ils portent sur la vidange de la fosse sceptique et le nettoyage des canalisations d’eaux pluviales (devis) ; des travaux de peinture intérieurs (devis) ; des travaux sanitaires, dont le remplacement du chauffe-eau (devis) ; des travaux de mensuiseries concernant des étagères et plateaux de comptoirs (devis) ; le remplacement de quatre pompes de relevage (devis) ; le remplacement de trois coffrets de gestion Intellidrive (devis) ; la réfection du revêtement des voiries d’accès aux locaux (devis); la remise en état des espaces verts (devis association RICOCHETS ; facture [S] [P]) ; la réfection de la clôture (devis) ; des travaux d’électricité (devis) ; le remplacement des tôles de bardage sur la façade et de marches d’escalier (devis) ; le remplacement de la motorisation du portail coulissant (devis) ; des travaux d’urgence pour que le bâtiment soit fermé, au niveau du magasin, du bureau côté route et du sas d’entrée, outre l’achat d’anti-vols pour le portail qui ne fermait plus (factures) ; le nettoyage intérieur des lieux (devis) ; le nettoyage et la peinture du sous-bassement de la façade (devis). La SCI SO.COL.IMM ajoute que son préjudice se compose aussi des frais qu’elle a dû assumer à la place du preneur à sa sortie des lieux, pour la maintenance de la climatisation (facture) et la vérification générale des sanitaires par une société spécialisée (facture) dès lors que la SARL CAP PASSION n’a pu lui produire les justificatifs d’entretien. Par ailleurs, le demandeur réclame le partage par moitié entre les parties du coût de l’état des lieux de sortie, tel que cela était convenu, en rappelant qu’il s’est élevé à 590 euros TTC.

A titre subsidiaire, la SCI SO.COL.IMM soutient que si le tribunal estime que son préjudice est constitué uniquement par la perte de valeur de son bien immobilier lors de sa vente survenue le 19 juillet 2022, cette moins-value causée par la dégradation des lieux doit être estimée à 50.000 euros. A cet égard, le demandeur invoque l’attestation de valeur de son bien, dressée en février 2021 par l’agence ELITE IMMOBILIER, pour un montant de 950.000 euros, ainsi que l’évaluation de la valeur du bien litigueux émise à sa demande par l’expert [M] [C] en février 2022, chiffrant son prix à 900.000 euros s’il avait été en parfait état.

A titre plus subsidiaire, la SCI SO.COL.IMM demande au tribunal de prendre en compte que le défendeur a admis, dans ses dernières écritures, être a minima redevable de la somme de 15.500 euros pour l’état dégradé des lieux.

Enfin, la société requérante admet avoir conservé le dépôt de garantie de 21.550,54 euros versé par le preneur et, invoquant les règles de la compensation prévues aux articles 1347 et suivants du code civil, elle demande à conserver tout ou partie de cette somme en fonction de la réponse apportée par le tribunal à ses demandes indemnitaires.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, la SARL CAP PASSION demande au tribunal, de : à titre principal,- débouter la SCI SO.COL.IMM de l’ensemble de ses demandes ; - condamner la SCI SO.COL.IMM à payer à la SARL CAP PASSION la somme de 21.304,71 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie de 21.550,54 euros, après déduction de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice (soit la somme de 245,83 euros hors taxes), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2020 ; - condamner la SCI SO.COL.IMM à payer la somme de 6.000 euros à la SARL CAP PASSION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI SO.COL.IMM au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; à titre subsidiaire,- dire que le montant du préjudice qui serait prouvé par la SCI SO.COL.IMM ne saurait dépasser la somme de 15.997,26 euros, retenue par l’expert judiciaire ; - en conséquence, condamner la SCI SO.COL.IMM à payer à la SARL CAP PASSION la somme de 5.307,45 euros, au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2020 ; - débouter la SCI SO.COL.IMM de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI SO.COL.IMM au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En défense, la SARL CAP PASSION soutient d’abord n’avoir commis aucune faute, en faisant valoir qu’elle a restitué les lieux loués en bon état. Elle invoque à cet égard les factures d’entretien des locaux qu’elle produit (notamment pour l’entretien de la climatisation et, en fin de bail, refaire des peintures, changer des poignées et un seuil de porte et faire nettoyer les lieux). En outre, le défendeur cite les conclusions de l’expert judiciaire, selon lequel “dans l’ensemble les locaux ont été correctement entretenus et restitués en bon état d’usage”. En outre, la SARL CAP PASSION relève que certaines dégradations prétendues sont énoncées dans l’état des lieux du commissaire de justice sur la base des seules déclarations du bailleur, sans être fondées sur le constat du commissaire de justice lui-même. Elle vise ainsi le chauffe-eau, le moteur du portail et les prises de courant, dont elle conteste le dysfonctionnement à sa sortie des lieux. Par ailleurs, la SARL CAP PASSION, se fondant sur les observations de l’expert judiciaire, dénonce la mauvaise qualité du revêtement de sol des voies d’accès extérieures, de l’escalier métallique situé dans l’atelier et des clôtures, pour contester être responsable de leur dégradation. Elle communique également l’attestation de témoin d’un salarié de la société CARACOLS LOISIRS de 2008 à 2012, [X] [O], qui relate avoir constaté qu’au fil des mois les pluies et le passage fréquent de camping-cars provoquaient une dégradation des revêtements des voies de desserte des trois plateaux d’exposition et de stockage des camping-cars. Au-delà, le défendeur rappelle être entré dans les lieux en 2013, après cinq ans d’usage des locaux par d’autres sociétés avant elle, sans qu’il n’ait été dressé d’état des lieux à son entrée dans les locaux. A titre subsidiaire, la SARL CAP PASSION fait valoir diverses observations sur des postes de travaux objets des demandes adverses. Ainsi, s’agissant du bardage de la façade, elle soutient que la société CARACOL LOISIRS, gérée par le même gérant que la SCI SO.COL.IMM, avait elle-même fixé ses enseignes durant sa période de bail, de sorte que la SARL CAP PASSION n’est pas la cause de la dégradation du bardage. Elle rappelle que l’expert judiciaire a estimé non justifiés les travaux objets du devis établi par l’entreprise [R] (remplacement de trois coffrets de gestion Intellidrive). S’agissant de la facture de vérification des sanitaires par la SAS MARTY le jour de l’état des lieux de sortie, la SARL CAP PASSION la juge non justifiée et rappelle que les sanitaires fonctionnaient. En outre, elle conteste le lien avec le litige de l’achat d’antivols par la SCI SO.COL.IMM. Au-delà, la SARL CAP PASSION note, à propos des dépenses effectivement engagées selon factures produites en demande (travaux de la société PERIGORD FROID, de l’entreprise [R] et état des lieux de sortie par le commissaire de justice) que la TVA ne peut lui être réclamée puisque la SCI SO.COL.IMM récupère cette taxe. Ensuite, la SARL CAP PASSION conteste l’existence de tout préjudice pour le demandeur. A cette fin, elle expose que le préjudice du bailleur doit exister au moment où le juge statue. Or, elle rappelle que la SCI SO.COL.IMM a vendu le bien immobilier litigieux et qu’elle n’en est donc plus propriétaire. Elle ajoute que pourtant elle demande réparation de travaux qu’elle n’a pas fait réaliser avant la vente et qui ont seulement donné lieu à l’établissement d’un devis. En outre, la SARL CAP PASSION conteste toute perte de valeur du bien au moment de sa vente, en estimant qu’il a été cédé à un prix raisonnable au regard des prix du marché. Elle se fonde à cet égard sur les avis de valeur produits en demande, émanant de Monsieur [C] et la société ACTIFS entreprises (SARL DUO TRANSACTIONS), et observe que le bien a été vendu 850.000 euros alors que le premier l’évaluait en l’état à 800.000 euros et la seconde entre 850.000 et 950.000 euros. La SARL CAP PASSION ajoute que la SCI SO.COL.IMM avait mandaté l’agence ELITE IMMOBILIER (SAS C2GA), le 21 décembre 2020, pour vendre le bien 860.000 euros, et elle produit un courriel de cette agence immobilière du 13 février 2023, dans lequel elle expose que l’agence a d’abord eu mandat de vendre cet immeuble mi-2019, au prix de 950.000 euros net vendeur, mais qu’aucune offre n’a été reçue. Par ailleurs, le défendeur conteste, s’il devait être condamné, tout indexation sur l’indice BT01, en rappelant que ce dernier permet de prendre en compte la variation des prix de la construction immobilière. Or, elle fait observer qu’en l’espèce les demandes indemnitaires portent sur des frais déjà payés de longue date par le requérant ou qui ne seront jamais engagés en raison de la vente du bien concerné.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prise en charge du coût de l’état des lieux de sortie Les parties conviennent que le prix de l’état des lieux de sortie des locaux loués, qui a été réalisé le 30 juin 2020 par Maître [U] [W], doit être partagé entre elles par moitié.

Il est établi, par la facture produite aux débats, que ce prix s’est élevé à 479,26 euros HT.

Il convient donc de condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 239,63 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

Sur les demandes en paiement au titre de l’état du bien à l’issue du bail L’article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La preuve contraire à cette présomption est libre et sa charge pèse sur le locataire.

L’article 1732 précise que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il est constant qu’à l’entrée de la SARL CAP PASSION dans les locaux loués en 2013, il n’a pas été dressé d’état des lieux d’entrée. Dès lors, la SARL CAP PASSION est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, à moins qu’elle ne prouve le contraire. De même, si des dégradations ou des pertes sont survenues durant le bail, elle doit les assumer, sauf à démontrer qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.Mais, tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

En l’espèce, le bailleur dénonce des dégradations des lieux loués, non réparées au terme du bail par le preneur, et en demande réparation. A cette fin, il appartient au bailleur de rapporter la preuve des dégradations et des préjudices subis. Ses demandes portent à la fois sur des dépenses qu’il a effectivement engagées pour son bien à l’issue du bail (1.) et sur l’évaluation du coût de travaux envisagés sur le bien et fondée sur des devis, sans qu’il n’ait fait réaliser ces travaux et ainsi engagé la dépense (2.).

1. Sur les réparations objets de travaux effectifs :

A. La climatisation :

Le contrat de bail stipule l’obligation pour le preneur de faire entretenir la climatisation.

La SARL CAP PASSION démontre, en produisant des justificatifs, avoir fait réaliser cet entretien par l’entreprise FORT’CLIM jusqu’en 2018, mais pas en 2019 et 2020, alors que le contrat de bail a pris fin le 30 juin 2020.

Or, la SCI SO.COL.IMM justifie avoir de ce fait assumé le coût d’un entretien de la climatisation, en missionnant la SAS PERIGORD FROID, qui est intervenue le 30 juin 2020, pour un prix de 360 euros HT.

En conséquence, il apparaît que la SARL CAP PASSION a manqué à son obligation de faire entretenir la climatisation et que cela a entraîné un préjudice matériel pour son bailleur, qui a dû assumer à sa place le coût de cet entretien.

Dès lors, il convient de condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 360 euros à titre de réparation, sans qu’il y ait lieu d’indexer cette somme sur l’indice BT01 du prix de la construction.

B. Les espaces verts :

L’entretien des espaces verts d’un bien donné à bail relève des réparations locatives pesant sur le preneur.

Or, il ressort de l’état des lieux de sortie dressé au contradictoire des parties le 30 juin 2020 que : - au niveau de la clôture côté rue, a été consaté un ensemble de végétations, buissons et herbes sauvages, pris dans la clôture ; - le bardage du pignon nord-est de l’immeuble est partiellement obstrué par un ensemble de buissons de plantes sauvages ; - au niveau des seuils des portes du pignon est du bâtiment, ont été observés des buissons et mauvaises herbes ; - sur le parking, de la végétation poussait sauvagement ; - les parties empelousées et herbeuses étaient à l’état d’abandon, laissant place à une végétation sauvage s’étendant de manière anarchique.

Ainsi, il est établi que le locataire n’a pas correctement entretenu les espaces verts du bien loué durant sa jouissance et qu’il les a remis dans un état dégradé au bailleur à l’issue du bail. Cela est constitutif d’une faute.

La SCI SO.COL.IMM démontre, au travers d’une facture de l’entreprise [P], avoir engagé la somme de 970,20 euros HT pour faire débroussailler les lieux, couper la végétation en façade et traiter celle présente en pied de clôture. Elle a ainsi subi un préjudice matériel en raison du manquement de son preneur.

En conséquence, il convient, à titre de réparation, de condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 970,20 euros, sans qu’il y ait lieu d’indexer cette somme sur l’indice BT01 du prix de la construction.

C. Les dispositifs de fermeture des lieux :

Le bailleur soutient avoir dû financer des travaux pour que le bâtiment soit fermé, au niveau du magasin, du bureau côté route et du sas d’entrée, outre l’achat d’anti-vols pour le portail qui ne fermait plus selon lui. Il produit à cet égard deux factures, l’une de la SARL [Y] [R] du 3 septembre 2020 relative à des travaux réalisés et l’autre de la SARL CHALLENGE 24 du 30 juillet 2020 relative à la vente d’anti-vols.

Or, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que les portes du magasin, d’un bureau et du sas d’entrée étaient dégradées lors du constat du commissaire de justice. En outre, s’agissant du portail coulissant à l’extérieur, le commissaire de justice a écrit dans son procès-verbal “Monsieur [E] [le gérant de la SCI SO.COL.IMM] nous indique que le moteur qui permet d’actionner ledit portail est HS”. Cependant, le commissaire de justice ne précise pas s’il a lui-même cherché à faire fonctionner le dispositif et s’il se serait alors heurté à son défaut de fonctionnement.

Ainsi, la SCI SO.COL.IMM ne démontre pas l’existence des dégradations qu’elle impute à son preneur.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de condamnation de la SARL CAP PASSION à ce titre.

D. La vérification de l’état des sanitaires :

La SCI SO.COL.IMM réclame le paiement par le défendeur d’une facture émise par la SAS MARTY ENERGIES pour vérifier à sa demande, le 30 juin 2020, l’état général des sanitaires des locaux loués.

Pour autant, le demandeur ne démontre pas le bien-fondé de ce poste de dépense au regard des stipulations contractuelles et de l’état des sanitaires constaté par le commissaire de justice. Il n’établit ainsi pas que le preneur aurait commis un manquement contractuel le contraignant à engager des frais à sa place.

Par conséquent, la SCI SO.COL.IMM doit être déboutée de ce chef.

2. Sur les demandes de réparation non liées à des dépenses effectives :

La SCI SO.COL.IMM réclame réparation par la SARL CAP PASSION au titre du coût de travaux visant à réparer des dégradations des locaux qu’elle impute au preneur, mais pour lesquelles elle n’a pas fait réaliser les travaux. Elle produit seulement des devis du coût de ces dernier, qui portent sur : - la vidange de la fosse sceptique et le nettoyage des canalisations d’eaux pluviales ; - des travaux de peinture intérieurs ; - des travaux sanitaires, dont le remplacement du chauffe-eau ; - des travaux de mensuiseries concernant des étagères et plateaux de comptoirs ; - le remplacement de quatre pompes de relevage ; - le remplacement de trois coffrets de gestion Intellidrive ; - la réfection du revêtement des voiries d’accès aux locaux ; - la réfection de la clôture ; - des travaux d’électricité ; - le remplacement des tôles de bardage sur la façade et de marches d’escalier ; - le remplacement de la motorisation du portail coulissant ; - le nettoyage intérieur des lieux ; - le nettoyage et la peinture du sous-bassement de la façade.

A. Sur la faute du preneur :

* Au titre des obligations d’entretien régulières :

Il pesait sur le preneur, soit en vertu des textes, soit en vertu du contrat de bail, l’obligation d’entretenir les éléments suivants, sans que la SARL CAP PASSION ne démontre y avoir procédé : - la fosse sceptique par sa vidange, - les canalisations d’évacuation desservant le bien loué.

A ce titre, la SARL CAP PASSION a dès lors manqué à ses obligations de locataire.

* Au titre des peintures intérieures :

Il pesait sur le preneur, au titre des réparations locatives légales, d’assurer les menus raccords de peinture dans les locaux loués. Il justifie, selon facture du 29 juin 2020, en avoir chargé la SARL BOYER JP ET FILS en diverses pièces du bâtiment. S’il est vrai cependant que l’état des lieux de sortie décrit la présence de marques sur certains murs, elles peuvent être assimilées à des traces d’usage normales après sept années d’utilisation des lieux par la SARL CAP PASSION, elles-mêmes précédées de cinq années d’usage par d’autres locataires.

Ainsi, aucun manquement du preneur n’est caractérisé de ce chef.

* Au titre des éléments sanitaires, électriques, des menuiseries, des pompes de relevage et coffrets de gestion Intellidrive :

L’état des lieux de sortie ne démontre pas de dégradations de ces éléments. En outre, s’agissant en particulier du chauffe-eau de la mezzanine et du sous-sol, l’état des lieux se contente d’indiquer que, selon le bailleur, ils ne fonctionneraient pas.

Dès lors, il n’est pas établi de faute du preneur à ces titres.

* Au titre des escaliers de l’atelier, des clôtures et des voies d’accès :

L’état des lieux de sortie indique que sont dégradés plusieurs marches de l’escalier de l’atelier, des clôtures extérieures et le revêtement des voies d’accès.

Néanmoins, l’expert judiciaire [K] [N] a exposé dans son rapport que ces éléments n’étaient pas constitués de matériaux adaptés à un local à usage professionnel. Elle a ajouté, s’agissant des voies d’accès, que la partie parking était destinée à recevoir des campings-cars et présente une pente importante, de sorte que son revêtement en simple bi-couche et non en enrobé ne convenait pas. Elle précise que le poids des véhicules, les eaux de ruissellement et la fragilité du support expliquent sa prévisible dégradation. Or, le preneur a loué les lieux pour un usage professionnel dans le cadre d’un bail commercial et en particulier pour une activité de vente et location de campings-cars. En outre, il résulte de l’attestation de témoin d’un salarié de la société CARACOLS LOISIRS de 2008 à 2012, [X] [O], qu’à son arrivée le site était neuf, mais il a constaté qu’au fil des mois que les pluies et le passage fréquent de camping-cars provoquaient une dégradation des revêtements des voies de desserte des trois plateaux d’exposition et de stockage des camping-cars.

Dans ces conditions, la SARL CAP PASSION ne peut être déclarée responsable de dégradations au titre de ces trois types d’éléments.

* Au titre de la propreté des lieux :

Le preneur était tenu de laisser les lieux propres à l’issue du bail.

Il justifie avoir confié le soin à une société extérieure de réaliser des travaux de ménage dans les jours précédents son départ des lieux, en produisant la facture afférente. En outre, l’état des lieux de sortie n’indique pas que le bien était sale lors de la libération des lieux par la SARL CAP PASSION.

En conséquence, il n’est pas établi de faute du preneur à ce titre.

* Au titre des extérieurs du bâtiment :

Concernant la façade du bâtiment, le contrat de bail stipulait que le preneur devait entretenir et réparer les façades extérieures, dont le ravalement des façades.

Or, l’état des lieux de sortie indique que : - l’enduit de l’angle nord-ouest au niveau du sous-sol est complètement noirci ; - au niveau du pignon est de l’aile nord-ouest le bardage est en mauvais état et comporte des marques ; - le bardage du pignon nord de l’aide nord-est présente des marques, dont des coulures ; - le bardage de l’aile nord-est comporte des marques de perforation ; - le bardage de l’angle nord-est présente des chocs, de même que deux portes.

Ainsi, il est démontré que les façades extérieures des locaux loués n’ont pas été réparées et que le preneur les a restituées en état dégradé.

En conséquence, un manquement contractuel de sa part est établi de ce chef.

S’agissant du portail électrique, il a déjà été jugé que l’état des lieux de sortie ne démontre pas que le portail dysfonctionnait au terme du bail, le commissaire de justice s’étant contenté de recueillir les déclarations du bailleur sans s’assurer par lui-même de leur véracité.

Dès lors, aucun manquement du preneur n’est prouvé de ce chef.

En définitive, il est ainsi établi que la SARL CAP PASSION a restitué le bien loué dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, s’agissant de la fosse sceptique, des canalisations d’évacuation desservant le bien loué et de la façade du bâtiment, ce qui est constitutif de manquements contractuels, justifiant réparation si un préjudice du bailleur est démontré.

B. Sur le préjudice du bailleur :

La SCI SO.COL.IMM réclame le paiement de dommages et intérêts correspondant: - à titre principal, au montant des devis qu’elle a produit, - à titre subsidiaire, à la moins-value qu’aurait subie son immeuble lors de sa vente intervenue en juillet 2022.

Néanmoins, si l’indemnisation du bailleur au titre du coût de remise en état des locaux n’est pas subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses, lorsque le juge statue sur la demande de réparation du bailleur il doit prendre en compte la réalité du préjudice au moment où il statue.

Or, en l’espèce, la SCI SO.COL.IMM n’a pas fait réaliser les travaux dont elle réclame le paiement et ne les fera pas réaliser à l’avenir puisqu’elle n’est plus propriétaire du bien concerné depuis sa vente le 19 juillet 2022 à la SAS IFG.

Elle n’établit ainsi pas l’existence d’un préjudice actuel de ce chef.

S’agissant de la perte de valeur invoquée de son immeuble, il convient de rappeler que celui-ci a été cédé au prix de 838.091 euros.

Trois avis de valeur du bien ont été joints aux débats : - une attestation dressée en février 2021 par l’agence ELITE IMMOBILIER, indiquant avoir été chargée de vendre le bien depuis le 4 juin 2019 et qu’il est à vendre au prix de 950.000 euros, qui est en adéquation avec le prix du marché ; - un rapport d’évaluation immobilière de [M] [C], qui est expert immobilier auprès de la cour d’appel de Bordeaux et a été missionné par la SCI SO.COL.IMM ; il a estimé que la valeur du bien est de 800.000 euros contre une valeur de 900.000 euros s’il était en parfait état; - un avis de valeur dressé le 4 mars 2022 par la société ACTIFS entreprises, qui évalue la valeur de vente du bien entre 900.000 et 950.000 euros et émet une hypothèse basse de 800.000 euros.

En outre, il est communiqué aux débats : - un courriel de l’agence immobilière ELITE IMMOBILIER du 13 février 2023, dans lequel elle expose que l’agence a d’abord eu mandat de vendre cet immeuble mi-2019, au prix de 950.000 euros net vendeur, mais qu’aucune offre n’a été reçue ; - le mandat de vente confié le 21 décembre 2020 par la SCI SO.COL.IMM à l’agence ELITE IMMOBILIER visant à vendre le bien au prix de 860.000 euros.

Il apparaît ainsi, tout d’abord, que la vente du bien, qui a eu lieu le 19 juillet 2022, s’est déroulée après trois années de mise en vente et deux ans après la fin du bail, qui est intervenue le 30 juin 2020.

Puis, selon les devis communiqués par le demandeur, le coût des réparations locatives dont ne s’est pas acquitté la SARL CAP PASSION et qui n’ont pas été effectivement réalisées par le propriétaire avant la vente peut être chiffré à un total de 14.451 euros, décomposé comme suit : - 859 euros HT pour la vidange et le nettoyage des canalisations d’eaux pluviales ; - 12.150 euros HT pour le bardage ; - 1.442 euros HT pour le nettoyage du sous-bassement de la façade et sa peinture.

Ce montant non négligeable a nécessairement contribué à donner une moins-value au bien, particulièrement s’agissant des dégradations de la façade du bâtiment. Néanmoins, il ne doit pas être omis que le bien a été construit en 2008 et utilisé de manière constante jusqu’en juin 2020 soit durant douze ans, dont cinq ans par d’autres professionnels que la SARL CAP PASSION, ce qui a aussi concouru à dégrader le bien et à en réduire sa valeur.

Enfin, d’une part, les avis de valeur du bien joint aux débats mettent en évidence que l’état du bien, qui n’était pas sans défaut, a contribué à en déterminer le prix de vente et, d’autre part, que le prix de vente final de 838.091 euros a été en-deçà des possibilités de prix de vente envisagées par plusieurs professionnels de l’immobilier.

En conséquence, la conjugaison de ces éléments permet de conclure que l’état en partie dégradé du bien, auquel a concouru la SARL CAP PASSION, a contribué à en réduire la valeur.

Dans ces conditions, au regard de l’ensemble des données chiffrées présentes dans les débats, il convient d’évaluer à 15.000 euros le préjudice causé par la SARL CAP PASSION à la SCI SO.COL.IMM au titre de la moins-value de son bien lors de sa vente, du fait des dégradations locatives qui lui sont imputables.

Le défendeur sera donc condamné à payer cette somme au demandeur, sans qu’il y ait lieu d’indexer cette somme sur l’indice BT01 du prix de la construction.

Sur la compensation de créances réciproques L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ; elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible ; à moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que la SCI SO.COL.IMM a conservé le dépôt de garantie versé par la SARL CAP PASSION à l’entrée dans les lieux et qu’il s’est élevé à la somme de 21.550,54 euros.

Or, aux termes du présent jugement, la SARL CAP PASSION est condamnée à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de totale de 16.569,83 euros, au titre de : - la moitié des frais d’état des lieux de sortie ; - les réparations locatives financées par la bailleur ; - la moins-value causée au bien.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner une compensation entre la somme de 21.550,54 euros retenue par le demandeur et la somme de 16.569,83 euros due par le défendeur au demandeur, ainsi qu’avec l’indemnité due par la SARL CAP PASSION à la SCI SO.COL.IMM au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il en sera tiré toutes conséquences pour déterminer les comptes entre les parties au terme du présent jugement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 1. Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL CAP PASSION, partie perdante, au paiement des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée en référé à [K] [N].

Les dépens sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Dès lors, les frais éventuels d’exécution, régis par des dispositions spécifiques et notamment l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ne peuvent y être inclus.

2. Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l'exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, cette disposition trouve à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Périgueux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 239,63 euros au titre de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE la SARL CAP PASSION à verser à la SCI SO.COL.IMM, en réparation de ses manquements contractuels au terme du bail commercial portant sur un bien sis [Adresse 3], à MONTREM (24110), à la somme totale de 16.330,20 euros, décomposée comme suit : - 1.330,20 euros pour les dépenses engagées par le bailleur à la place du preneur (soit 360 euros pour l’entretien de la climatisation et 970,20 euros pour l’entretien des espaces verts), - 15.000 euros au titre de la moins-value causée au bien lors de sa vente ;

CONDAMNE la SARL CAP PASSION au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé ;

CONDAMNE la SARL CAP PASSION à payer à la SCI SO.COL.IMM la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, soit d’une part, le dépôt de garantie de 21.550,54 euros conservé par la SCI SO.COL.IMM et, d’autre part, les condamnations prononcées dans la présente instance contre la SARL CAP PASSION en faveur de la SCI SO.COL.IMM, soit un total de 20.569,83 euros ;

DIT qu’en conséquence aucune somme ne reste due par la SARL CAP PASSION à la SCI SO.COL.IMM et que cette dernière est redevable envers la SARL CAP PASSION de la somme de 980,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE Marie-France COUSSY Camille BLANCO