Demande en paiement des charges ou des contributions

Du 03 août 2026

72A

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/00521 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3N3X

SDC LE CLOS [Localité 1]

C/

[U] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX Pôle protection et proximité [Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 03 août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], ayant pour syndic la société [L], OPH de [Localité 2] METROPOLE - RCS [Localité 2] N° 398 731 489 - ayant son siège social [Adresse 3]

Représentée par Maître Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [T] né le 10 Avril 1987 à [Localité 3] (SENEGAL), demeurant [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 1er juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [U] [T] est propriétaire des lots N°38 et N°86, au sein de la [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10], (ci-après dénommé le “Syndicat des Copropriétaires”), représenté par son Syndic [L] – OPH de BORDEAUX METROPOLE (ci-après dénommé le « Syndic »), a fait assigner Monsieur [U] [T], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour l’audience du 1er juin 2026, sur le fondement des articles 10 et 10-1 la loi du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

▸ Condamner Monsieur [U] [T] à lui payer la somme de 3.989,05 € au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er février 2021, ▸ Ordonner la capitalisation des intérêts, ▸ Condamner Monsieur [U] [T] à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts, ▸ Condamner Monsieur [U] [T] à lui payer la somme de 1.500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a déposé son dossier, s’en remettant à son acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [T], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, n’était ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 août 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux observations et conclusions déposées par le requérant à l’audience, reprenant l’exposé complet de ses moyens et arguments.

MOTIFS

Sur le défaut de comparution du défendeur :

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »   

Monsieur [U] [T] régulièrement assigné n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7].

Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges. L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• l’acte de vente du 6 juin 2014, • le relevé de propriété, • le contrat de syndic du 10 juillet 2025, • le règlement de copropriété [Adresse 10], • les PV d’AG du 20/11/2019, 11/12/2020, 16 mai et 16 novembre 2022, 18 octobre 2023, 24 juillet 2024 et 8/07/2025, • les appels de fonds du 1er janvier 2021 au 31 mars 2026, • la sommation de payer les charges de copropriété, délivrée par acte de commissaire de justice 13 février 2024, • la mise en demeure du 20 février 2025, • le commandement de payer les charges de copropriétés, délivré par acte de commissaire de justice le 19 mars 2025, • le relevé de compte arrêté au jour de l’audience soit le 1er juin 2026, à la somme actualisée de 8.811,70 €. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] fait ainsi la preuve de l’obligation dont il se prévaut. Il convient en outre de relever que le défaut de comparution de Monsieur [U] [T] démontre qu’il n’a aucun moyen sérieux à opposer à la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]. Compte tenu de ces éléments, il sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 8.811,70 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2025.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.500 €, à titre de dommages et intérêts. Il argue de ce que la carence de Monsieur [U] [T] à s’acquitter depuis de nombreux mois des charges de copropriété est particulièrement préjudiciable au bon fonctionnement et à l’équilibre économique du syndicat.

Il considère en outre que les autres copropriétaires n’ont pas à être contraints de remédier aux manquements de Monsieur [U] [T].

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [U] [T] est débiteur, de sorte qu’il manque, par son comportement, à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [U] [T].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non-paiement par Monsieur [U] [T] de ses charges de copropriété, résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut en revanche résulter de difficultés financières qu’il rencontre. Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [U] [T] et du préjudice allégué.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En conséquence, Monsieur [U] [T] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Selon les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd le procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamnerà Monsieur [U] [T] lui verser la somme de 400 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son Syndic [L] – OPH de [Localité 2] METROPOLE, la somme de 8.811,70 €, au titre des charges de copropriété arrêté au 1er juin 2026, jour de l’audience, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 20 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE