Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [E] [H], Madame [A] [P] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09720 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEXH

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 juillet 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, [Adresse 1] représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [H], [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [A] [P] épouse [H], [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09720 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEXH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 novembre 1995, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] un ensemble immobilier, composé d’une cave et d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour l’appartement, moyennant un loyer mensuel initial de 1 852,48 francs, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 un commandement de payer la somme de 2 323,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989; - ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est; - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H]; - condamner solidairement Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés échéance de mai 2025 oncluse, soit la somme de 2 805,50 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi; - condamner solidairement Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Appelée à l’audience du 13 février 2026, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 3 662,43 euros et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés d’office par le juge, précisant que les locataires ont repris le paiement courant des loyers. Elle ne s’est pas opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement, sous réserve de respect de l’échéancier.

Madame [A] [P] épouse [H], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a exposé avoir rencontré des difficultés avec les prestations de la CAF notamment un trop-perçu. Elle souligne qu’un dossier au titre du FSL a été déposé par son assistante sociale. Elle a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025 soit au six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 octobre 2025.

En conséquence, l’action introduite par EPIC [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 10 novembre 1995 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 17 mars 2025 pour la somme en principal de 2 323,53 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 avril 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce EPIC [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] restaient devoir la somme de 3 662,43 euros à la date du 13 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens, soit la somme de 370,10 euros.

Madame [A] [P] épouse [H] reconnaît le montant de la dette à l’audience.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 3 292,33 euros arrêtée au 13 mai 2026, avec les intérêts au taux légal sur totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] seront également solidairement condamnés au paiement à compter du 13 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a sollicité des délais de paiement et le bailleur a accepté tant le principe du délai de paiement que le montant des échéances proposé. Par ailleurs Madame [A] [P] épouse [H] établit que la situation financière du couple leur permet de respecter l’échéancier de paiement qu’il propose.

Au regard de ces éléments et de l’accord du bailleur à l’audience, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 1995 entre EPIC [Localité 1] HABITAT OPH et Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] à payer à EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 13 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse la somme de 3 292,33 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 pour totalité de la somme ;

AUTORISONS Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 15 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 13 mai 2026); - qu'à défaut pour Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [H] et Madame [A] [P] épouse [H] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1], le 21 juillet 2026.

La greffière, La juge des contentieux de la protection