Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Me Marie-Caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06434 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJOR

N° MINUTE : 2

JUGEMENT rendu le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], [Adresse 1] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [B] [U], [Adresse 2] représenté par Me Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06434 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJOR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 3 février 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014, la SA RIVP a donné à bail à Monsieur [C] [U] et Madame [K] [U] un ensemble immoblier composé d’un appartement à usage d’habitation au 5ème étage porte 952 et d’une cave, situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel initial de 1899,65 euros, outre une provision sur charges de 316 euros.

Par contrat séparé en date du 3 février 2015 avec prsie d’effet au 1er décembre 2014, la SA RIVP a donné à bail à Monsieur [C] [U] et Madame [K] [U] un emplacement de stationnement de véhicule situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 45 euros.

Le 5 juillet 2021, les consorts [U] ont déposé une convention de divorce par consentement mutuel sous seing privé contresignée par avocats, au sein de l’étude de Maitre [S] [N], Notaire à [Localité 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA RIVP a fait signifier à Monsieur [C] [U] par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 19 448,20 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, somme arrêtée au 18 mars 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SA RIVP a fait assigner Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est; - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur; - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution; - condamner Monsieur [C] [U] à lui payer les loyers et charges impayés au 4 juin 2025, soit la somme de 42 060,39 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuiv; - condamner Monsieur [C] [U] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 mars 2025. Appelée à l'audience du 25 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A l'audience du 22 mai 2026, la SA RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 34 726,21 euros, selon décompte en date du 12 mai 2026. Elle fait valoir que la dette a baissé en raison de la régularisation du SLS imputé au locataire en l’absence de réponse de ce dernier à l’enquête annuelle de ressources. Elle fait état d’un versement récent de 1 872 euros. Elle questionne la capacité financière du locataire et l’adéquation de ses ressources avec le coût du loyer. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [U], représenté par son conseil, a confirmé son divorce en 2021. Il fait valoir avoir sollicité un logement social plus petit, en adéquation avec sa situation familiale et ses ressources actuelles. Concernant sa situation professionnelle, il précise exercer la profession d’archictecte, être actuellement en recherche d’emploi mais être en difficulté au regard de son âge. Il déclare ne percevoir aucune ressource au jour de l’audience et avoir déposé une demande au titre du RSA. Il a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé de la créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les deux baux conclus le 3 février 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014 contiennent une clause résolutoire (article 11 intitulé clause réoslutoire) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 19 448,20 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines au regard de la reconduction tacite du contrat de bail et des nouvelles dispositions légales s’appliquant en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux datés du même jour étaient réunies à la date du 29 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que le montant du loyer s’élève à 1944,65 euros par mois et que Monsieur [C] [U] a cessé le paiement des loyers depuis janvier 2025, hormis un versement de 2 000 euros le 1er juillet 2025, suivant le décompte locatif produit. Il apparait également dans la note en délibéré autorisée du 8 juin 2026 qu’un décompte actualisé a été produit par la bailleresse pour une créance fixée à 34 900,70 euros, arrêtée au 5 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. Ce décompte confirme un versement du locataire de 1872 euros le 21 mai 2026, soit la veille de l’audience, correspondant à un loyer courant.

Toutefois, le montant de la dette demeure conséquente, et il apparait qu’en l’absence de ressources, le locataire n’est pas en mesure de faire face à ses charges courantes, en particulier ses charges locatives. En outre, Monsieur [C] [U], architecte, fait état de ses difficultés à retrouver un emploi d’architecte, en particulier au regard de son âge. Le logement apparait donc inadapté tant aux ressources du locataire qu’à sa situation familiale. Enfin, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [C] [U] étant sans droit ni titre depuis le 29 avril 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA RIVP produit un décompte par note en délibéré démontrant que Monsieur [C] [U] reste lui devoir la somme de 34 900,70 euros à la date du 5 juin 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. La bailleresse précise à l’audience que le surloyer a été régularisé, régularisation qui apparait dans le décompte actualisé avec une déduction de 53 616,83 euros au 30 novembre 2025.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 34 900,70 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 19 448,20 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [C] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014 entre la SA RIVP et Monsieur [C] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2015 avec prise d’effet au 1er décembre 2014 entre la SA RIVP et Monsieur [C] [U] concernant l’emplacement de parking simple, situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la SA RIVP la somme de 34 900,70 euros (décompte arrêté au 5 juin 2026, incluant la mensualité de mai 2026), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 19 448,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la SA RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection